시공자 해제 및 선정 총회 몇 가지 쟁점

1. 해제 총회와 선정총회를 같은 날 개최 가능 여부

정비사업조합이 기 선정된 시공자와의 계약을 해제하기 위한 절차나 새로운 시공자 선정을 위한 제반 절차 등을 모두 준수한 것을 전제로 하여, 해제 총회와 선정 총회를 같은 날 개최하는 것이 가능 한지 여부가 문제된다.

위 문제와 관련하여서는 현재 법원의 판결이나 확립된 해석 사례는 존재하지 아니하는 것으로 보인다.

다만 법무법인 강산 사견으로는 ①같은 날 먼저 시공자 해제 총회를 개최하여, 총회에서 선행 기 선정된 시공자와의 도급계약을 해제, 해지하는 안건을 상정하고 위 안건이 통과되는 것을 조건으로, 같은 날 새로운 시공자를 선정하는 총회를 개최하는 것이 법 논리적으로 모순되지는 아니하는 점, ②정비사업전문관리업자와 같은 협력업체에 대해서는 현재 조합이 동일한 총회에서 계약의 해제와 새로운 정비업자의 선정에 관한 의결을 하는 경우가 상당수 존재하는 것으로 보이고 이에 대해서는 특별한 법률적 분쟁이 발생하고 있지는 아니하는 것으로 보이는 점, ➂도시정비법 제45조 제1항 제5호는 총회의 결의가 필요한 사항으로 시공자의 선정 뿐만아니라 ‘변경’을 규정하고 있는바, ‘변경’은 논리적으로 기 선정된 시공자와의 도급계약의 해제나 해제 및 새로운 시공자의 선정을 전제로 하고 있는 것으로 시공자의 ‘변경’을 총회의 결의사항으로 규정한 것은 1개의 총회에서 기 선정된 시공자와의 도급계약을 해제하는 안건 및 새로운 시공자를 선정하는 안건을 함께 처리할 수 있다는 취지로 해석될 수 있다는 점 및 ④시공자 해제 총회를 개최할 정도이면 이미 조합과 시공자 사이에 신뢰관계가 훼손된 상태이고, 총회 개최비용이 상당히 드는 점, 조건부 법률행위가 허용되는 점 등을 종합하면 시공자와의 계약해제를 위한 총회와 새로운 시공자의 선정을 위한 총회가 같은 날 개최되어 과반수 조합원들이 직접 출석하는 것이 오히려 조합원들의 시공자 선정에 관한 권리를 보호하는 것이 될 수 있다는 점 등의 사정을 종합하여 볼 때, 같은 날 선행 총회에서 기 선정된 시공자와의 계약 해제에 관한 안건이 상정되고 위 선행 안건이 통과되는 것을 조건으로 새로운 시공자를 선정하는 총회를 개최하는 것은 가능하다고 본다. 다만 이는 법무법인 강산 사견임을 유의하여야 한다.

2. 시공자 해제는 언제든지 가능

한편 시공자와의 계약 해제는 시공자에게 귀책사유가 있을 경우는 당연한 것이고, 비록 귀책사유가 없다고 하더라도 민법 673조에 의하여 “수급인이 일을 완성하기 전에는 도급인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다.”는 조항에 의거하여, 언제든지 해제할 수 있다. 이 경우 시공자는 조합의 일방적인 해제에 대해서 손해배상을 청구하려면 자신들의 원가를 공개하여야 하므로, 소송을 제기하지도 못한다.

3. 시공자 선정 총회 비용 부담 주체

시공자 선정 총회 비용을 시공자에게 요구 못한다.

2018. 2. 9. 도시정비법 전면개정법 시행 후에는 시공자 선정 총회 비용을 시공자에게 요구 못한다는 국토교통부 유권해석이 나왔다. 총회 비용은 시공과는 직접 관련이 없기 때문에 시공자 선정과정에서 건설업자등에게 요구하여서는 아니될 것으로 판단된다는 것이다(국토교통부 등록일 2018.02.25.).

4. 총회참석수당

도시정비법 제132조는 누구든지 법 제29조에 따른 계약 체결과 관련하여 금품, 향응 또는 그 밖의 재산상 이익을 제공하거나 제공의사를 표시하거나 제공을 약속하는 행위를 하지 못한다고 규정하고 있다.

그런데 시공자 선정 총회는 조합원 과반수 이상이 직접 참석하여야 하므로, 조합은 시공자 선정 총회를 앞두고 조합원의 총회 참석 비율을 높이기 위하여 총회에 참석하는 조합원들에게 소정의 총회 참석 수당을 지급하기로 하였는데, 이것이 가능한지가 문제이다.

총회 참석 수당을 지급하는 근거와 관련하여 서울특별시 정비사업조합 등 표준 행정업무규정 제20조 제6항이 ‘총회 개최시 현장에 직접 참석한 조합원 또는 토지등소유자에게 총회 예산 범위 내에서 참석 수당을 지급할 수 있다.’라고 규정하고 있다(개정 2015. 6. 18).

이는 남발하는 서면결의를 방지하고, 직접 참석률을 높이고, OS용역 차단효과를 보기 위해 위 행정규정을 제정하면서, 도입한 것이다(다만 위 규정 제정 시인 2014. 7. 24.에는 제19조제6항 이었다).

실제 서울 시내 일부 구청에서 총회 참석 수당을 지급을 권고하는 사례도 있는 바, 조합에서 총회 참석 수당 지급을 내용으로 하는 규정 등을 미리 마련하여 두거나 예산 총회에서 의결해 두었다면, 총회 참석 수당을 지급하는 자체가 문제될 소지는 없을 것이다.

[“재건축·재개발 총회진행, 임원선임·해임, 시공자 선정 실무” 책 참고] [법무법인 강산]