리모델링조합 시공자 선정 시기 및 방법

법무법인 강산 김은유 변호사

1. 2012. 3. 16. 이전

2011. 9. 16.자 주택법 개정(시행일은 2012. 3. 17.) 전에는 주택법은 리모델링조합의 시공자 선정시기와 선정방법을 명시적으로 제한하는 규정을 두고 있지 않았다. 그러나 2011. 9. 16.자 개정 주택법이 시행되는 날인 2012. 3. 17. 이전이라고 하더라도 주택법 시행규칙 제17조 제5항 제4호는 “시공자의 선정·변경 및 공사계약의 체결”은 반드시 조합 총회의 의결을 거쳐야 하는 사항으로 규정하고 있었다. 따라서 개정 전이라도 시공자 선정은 조합 총회에서 선정하여야만 하는 것이다. 물론 선정방법은 아무런 제한이 없는 것이다.

그런데 이 시기에 실무적으로는 일단 리모델링조합설립추진위원회(법적단체가 아니라 임의단체임)에서 시공자를 선정한 후에 조합창립총회에서 이를 추인을 받는 형식 또는 창립총회에서 선정하는 방식을 주로 택하고 있었다.

2. 2012. 3. 17. 이후

주택법은 2011. 9. 16. 개정되면서 제42조 제4항을 신설하여, “설립인가를 받은 리모델링주택조합의 총회 또는 소유자 전원의 동의를 받은 입주자대표회의에서 「건설산업기본법」 제9조에 따른 건설업자 또는 제12조제1항에 따라 건설업자로 보는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다.”고 규정하고 있고, 동법 제96조 제3호는 “제42조제4항을 위반하여 리모델링주택조합이 설립인가를 받기 전에 또는 입주자대표회의가 소유자 전원의 동의를 받기 전에 시공자를 선정한 자 및 시공자로 선정된 자”에 대해 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있다.

즉, 주택법은 시공자선정시기 및 그 방법을 명확히 하고자 개정되었다. 법제처에 게시된 개정이유를 보면 다음과 같다.

따라서 이 개정 규정 시행 후에는 조합설립 인가를 받기 전 단계인 추진위원회에서는 시공자를 선정하지 못하도록 하고 있는 것이며, 반드시 설립인가를 받은 조합이, 경쟁입찰에 의하여 시공자를 선정하여야 하는 것이다. 따라서 이 개정 규정 시행 되는 2012. 3. 17. 이후에는 조합창립총회에서는 시공자를 선정하지 못하고, 창립총회후 설립인가를 받고 난 다음 개최되는 조합 총회에서 시공자를 경쟁입찰로 선정하여야 하는 것이고, 이는 강행규정이므로, 이에 위반된 것은 무효라고 보아야 한다.

한편 국토교통부는 2012. 4. 4.자로 「리모델링 시공자 선정기준」을 제정·고시하였는바, 위 기준 부칙 제1조는 이 기준은 고시한 날로부터 시행하고, 부칙 제2조는 “이 기준에 따른 경쟁입찰 방법의 시공자 선정은 이 기준 시행 후 최초로 제8조에 따라 입찰공고를 하는 분부터 적용한다.”는 것이다. 그리고 동기준 제5조는 “조합등이 시공자를 선정하고자 하는 경우에는 일반경쟁입찰, 제한경쟁입찰 또는 지명경쟁입찰의 방법으로 선정하여야 한다. 다만, 미응찰 등의 사유로 2회 이상 유찰된 경우에는 총회나 입주자대표회의의 의결을 거쳐 수의계약을 할 수 있다.”고 규정하고 있다.

3. 2012. 3. 16.까지 조합설립인가를 받지 못한 경우

첫째, 리모델링조합설립추진위원회(법적단체가 아니라 임의단체임)에서 시공자를 선정한 경우, 둘째, 조합창립총회에서 이를 추인을 받은 경우, 셋째, 창립총회에서 선정한 경우, 그러나 아직 2012. 3. 16.까지 조합설립인가를 받지 못하였다면, 현재 위 3가지 경우에 해당하는 시공자 선정과 그 계약은 모두 무효이다.

따라서 2012. 3. 16.까지 조합창립총회에서 시공자를 선정(또는 추인)하고 조합설립인가를 받지 못하였다면 그 시공자 선정은 모두 강행규정에 반하여 무효인 것이다(대법원 2012. 4. 12. 선고 2009다22419 판결, 대법원 2012. 3. 29. 선고 2008다95885 판결, 대법원 2008.6.12. 선고 2008다6298). 이러한 경우는 공사도급(가)계약도 모두 무효라고 보아야 한다.<법무법인 강산 김은유 변호사>