토지에 대한 특별한 가치의 보상

1. 문제의 제기

토지를 보상함에 있어서 토지보상 외에 특별한 가치, 예를 들어 매장물이나, 온천발견 토지, 문화적 가치 등도 보상대상인지가 문제된다.

2. 토지에 매장된 토석

토지에 대한 보상액 산정에 있어서 관계법령에 의한 소정의 사항만을 참작하여야 하고, 매장물의 존재로 인한 가격상승이나 토지소유자의 주관적인 이용계획은 별도로 평가될 수 없다.

대법원은 토지에 제방축조용 석재 및 자갈이 다소 매장되어 있다하더라도 그 매장량이나 품질의 정도를 알 수 없을 뿐만 아니라 설령 토지에 양질의 석재와 자갈이 매장되어 있다 하더라도 피수용자가 이에 대한 특별한 이용계획을 가지고 있었다고 보이지는 아니하므로 결국 위와 같은 사정은 보상액산정에 있어서 참작사유로 될 수가 없다고 판시하고 있다(대법원 1989. 3. 14. 선고 88누2168). 또한 대법원은 수용대상 토지에 속한 토석 또는 사력은 적어도 토지의 형질변경 또는 채석·채취를 적법하게 할 수 있는 행정적 조치가 있거나 그것이 가능하고, 구체적으로 토지의 가격에 영향을 미치고 있음이 객관적으로 인정되어 경제적 가치가 있다고 평가되는 등 특별한 사정이 있는 경우에 한하여 토지보상금을 산정함에 있어서 참작할 수 있다고 보아야 할 것인데, 토지에 대한 수용재결 당시 피수용자가 그 토지에 관하여 구체적인 이용계획을 가지고 그 계획에 터잡아 토석채취허가를 받거나 나아가 토석채취에 필요한 어떠한 준비나 실행행위를 하였음을 인정할 아무런 증거가 없는 이상 오로지 그 토지가 사업시행자에 의하여 수용됨으로써 우연한 기회에 그 도로개설에 필요한 골재를 일시적으로 그 토지에서 채취할 수 있게 되어 사업시행자가 공사비를 일부 절감하였다는 사정만으로는 그 토지의 보상액을 산정함에 있어서 그 토지에 토석 또는 사력이 매장되어 있다는 사실을 특별히 참작할 사유로 삼을 수 없다고 판시하고 있다(대법원 2003. 4. 8. 선고 2002두4518).

반면에. 대법원은 점토가 함유되어 있는 토지에 대해서는 “양질의 점토가 다량 함유되어 있는 토지를 매수하여 적벽돌 공장을 신축하고자 하는 자로부터 동 토지를 수용한 경우, 위 토지에 함유된 점토가 토지와 독립하여 별개의 보상원인이 되는 것은 아니라 하더라도 위와 같은 점토의 존재와 토지소유자들의 이용계획 등에 비추어 수용재결당시 위 토지의 가격이 인근 일반토지의 가격에 비하여 상승되어 있었을 것이라는 점을 추측하기 어렵지 아니하므로 위 수용에 대한 이의재결을 함에 있어 이러한 사정들을 참작한 토지의 수용재결당시의 시가를 평가함이 없이 단순히 지목이 같은 인근의 일반 토지가격을 비교한 유추가격을 토대로 손실보상액을 결정하였음은 위법하다.”고 판시한 바도 있다(대법원 1985. 8. 20. 선고 83누581).

3. 온천이 있다는 것이 확인된 토지

온천이 있다는 것이 확인되더라도 그것을 토지와 분리하여 별도의 보상의 대상이 된다고 할 수는 없으나, 일반적으로 온천이 개발되고 온천이 지정되면 그러한 사정을 반영하여 토지의 보상가격을 정하여야 한다.

대법원도 온천개발자가 비용과 노력을 들여 온천개발을 한 끝에 수용대상 토지에 대한 온천발견신고를 하고 온천으로 적합하다는 한국자원연구소의 중간보고까지 제출된 경우, 당해 토지에 온천이 있다는 것이 어느 정도 확인된 셈이어서 지가형성에 영향을 미치는 객관적인 요인이 생겼다고 보는 것이 타당하므로, 이러한 토지를 평가함에 있어 장래 온천으로의 개발가능성 자체를 기타 요인으로 보정하거나 개별요인의 평가에서 당해 토지의 장래의 동향 등의 기타조건으로 참작하는 등 어떠한 형태로든 이를 반영하여야 한다. 다만 구체적인 근거 없이 개발가능성이라는 장래의 동향을 지나치게 높게 평가하여 객관성과 합리성을 결하였고 기타조건의 참작의 한계를 넘은 것으로서 위법하다고 판시하였다(대법원 2000. 10. 6. 선고 98두19414).

4. 문화·예술적 가치

문화·예술적 가치는 특별한 사정이 없는 한 그 토지의 부동산으로서의 경제적 가치를 높여 주는 것이 아니므로 보상의 대상이 될 수 없다. 대법원도 같은 입장이다(1989. 9. 12. 선고 88누11216).<법무법인 강산 임승택, 김태원, 김은유 변호사>