재건축·재개발 총회진행, 임원선임·해임, 시공자 선정 實務

     Ⅰ. 책 소개글

“1인당 분담금 3,000만원을 절감하는 시공자 선정 및 계약 노하우”

“재판에서 이기는 조합총회·이사회·대의원회, 추진위원회, 주민총회 진행법”

“국내 최초 임원 선임·해임 쟁점 해설”

이 책은 제목 그대로 재건축·재개발 조합에서 ① 조합임원을 선임, 해임함에 따른 모든 법률문제와 ② 총회, 이사회, 대의원회를 진행하는 방법, ③ 추진위원회, 주민총회를 진행하는 방법, ④ 시공자 선정방법 및 도급계약노하우를 다루고 있습니다.

아마 위 주제와 관련된 논문은 있으나, 총회진행 및 임원 선임·해임, 시공자 선정 문제만을 집중적으로 다룬 책은 이 책이 국내 유일할 것입니다.

모든 조합원들의 꿈은 하나일 것입니다. 분담금은 적게 내고, 아파트는 최고 품질로 짓는 것입니다. 이러한 꿈을 이루는 방법은 간단합니다. 조합원들이 조합임원을 제대로 선임하고, 총회에 적극적으로 참여하여 각자의 권리의무를 다하고, 시공자를 제대로 선정하고 도급계약을 제대로 체결하는 것입니다. 예를 들어 도급계약 중 비용상환순서를 공사비 → 유이자 대여금 순서에서, 유이자 대여금 → 공사비 순서로만 바꾸어도 1,000세대의 경우 약70억원이 절감된다는 통계가 있습니다.

조합원 1인당 약3,000만원의 분담금을 절감하는 비법은 간단합니다. 아직 시공자와 도급계약을 체결하지 않은 조합은 서울시가 발표한 표준도급계약서 내용대로 계약을 체결하고, 이미 도급계약을 체결한 조합은 시공자에게 이 책이 제시하는 독소조항의 변경을 요구하고, 이에 응하지 않으면 민법 제673조에 의거하여 계약을 해제하면 됩니다. 그래도 시공자는 원가공개 문제로 조합을 상대로 손해배상청구소송을 하지는 못합니다.

정비사업의 분담금은 시공자와의 계약에 달려 있다고 해도 과언이 아닌데, 그동안 시공자와의 도급계약을 소홀히 하거나, 시공자에게 일방적으로 끌려 다닌 측면이 있습니다. 특히 입찰지침서의 작성이 가장 중요함에도 불구하고 남의 것을 베끼는 우를 범하고, 가계약도 실제는 계약임에도 불구하고 소홀히 하는 경향이 있는 것도 사실입니다.

이에 법무법인 강산은 구체적인 계약서는 오픈하지 못하지만(법무법인 강산은 내부적으로 수십 개의 계약서를 분석하여 조합에 가장 유리한 계약서를 가지고는 있으나, 조합별로 상황이 다르기 때문에 오픈을 하지 못하는 것입니다), 나머지 시공자 선정 및 계약노하우는 공개하여 조합원들에게 도움을 주고자 집필하게 된 것으로써 법무법인 강산의 20년 노하우가 집약된 것입니다.

이 책은 2018년 7월까지의 법 개정 내용 및 판례가 반영되어 있습니다. 또한 저자들의 사견도 피력하여 제도개선에 일조하고자 노력하였습니다.

저자들은 도시정비법에 대해서 활발한 자문 및 연구, 강의 활동을 펼친 공로로 국토교통부장관 및 경기도지자로부터 표창을 수상한 바도 있습니다.

이 책이 분쟁 없는 조합을 운영하고, 시공자와 도급계약을 제대로 체결하여, 조합원들의 분담금을 줄이는 계기가 되기를 소망합니다.

현금청산문제에 대해서는 “참 재건축·재개발 시리즈” 제1편 「재건축·재개발 현금청산금 아는 만큼 더 받는다」 책을 참고하기 바랍니다.

“30년 담당공무원, 전문변호사, 실전경매 전문투자가가 의기투합하여 알려주는 맹지 여부, 쓸모 있는 도로 판별법“

건축법상 도로인가? 맹지인가?

이 책은 이 질문에 답을 하기 위해 집필한 것이다.

건축물의 대지는 2미터 이상이 ‘건축법상도로’에 접하여야 하는데, 어느 도로가 ‘건축법상도로’인지가 명확하지 않다. 건축법상도로 중 가목도로(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「도로법」, 「사도법」, 그 밖의 관계 법령에 따라 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로)는 관계법령에 따라 명확히 고시되어 있으므로 논란의 여지가 없으나, 나목도로(건축허가 또는 신고 시에 특별시장·광역시장·특별자치시·도지사 또는 시장·군수·구청장이 위치를 지정하여 공고한 도로)는 도로대장 등재를 누락한 경우가 많고, 지정행위를 한 시점이 오래되어 지정행위가 있었다는 증거서류를 보관하지 않고 있는 경우가 많아 문제가 발생한다.

“진짜경매”는 일반인은 잘 알지 못하는 ‘나목도로’에 접한 토지를 찾아 입찰에 참여하는 것이다. 이러한 경매물건을 찾는다면 투자의 수익률이 껑충 뛰어오를 것이다. 돈 되는 경매가 “진짜경매”다.

이 책은 현황도로로 보이지만 실제는 ‘나목도로’인지를 판별하는 방법을 설명하겠다. ‘나목도로’임에도 불구하고 허가담당자가 도로소유자의 승낙을 받아오라고 요구할 때 대응방법을 알려줄 것이다. 지방자치단체가 건축위원회 심의로 토지소유자의 동의 없이 나목도로로 지정할 수 있는 근거에 대해서도 다루었다. 나목도로에 대해서는 민·형사적, 행정적 분쟁이 빈번히 발생한다. 통행을 제한하여 생기는 통행권 분쟁, 부당이득금 분쟁이 잦으며(이 문제는 나목도로가 아닌 골목길도 마찬가지이다), 나목도로 여부에 따라 건축이 불허되거나 건축선이 후퇴되는 등 허가관청과의 분쟁도 격화되고 있다. 도로 지하에 상·하수도, 전기, 가스관등 등 기반시설을 매립할 때도 분쟁이 발생한다. 이 책은 이러한 분쟁들에 대해서 해결의 실마리를 제공할 것이다.

따라서 이 책은 도로나 도로에 접한 토지에 대해 경매를 하고자 하는 분들은 물론 나목도로 문제로 고통 받는 모두에게 길잡이가 될 것이다. 이 책이 나목도로에 대해 지식이 부족하여 벌어지는 각종 분쟁을 조금이라도 줄이는 계기가 되기를 기원한다. 특히 허가관청 공무원이나 검사, 판사들이 이 책을 보고 도로 문제에 대해 합리적인 판단을 내려주기 바란다.

Ⅰ. 책 소개글

1995년부터 2,000건 이상 명도소송을 처리해온 법무법인 강산이 알려주는 부동산 명도소송 및 공유물분할소송 비법!

부동산 경매에 참여하여 낙찰을 받은 후에 해당 부동산을 조속히 “인도”를 받아야 돈이 되는 경매가 되고, 그것이 “진짜경매”다. 이 책은 한마디로 부동산 낙찰 후에 해당 부동산을 “인도” 받는 방법과 토지 지분경매 후에 “공유물분할방법”을 알려주는 책이다.

이 책은 ① 유치권, 법정지상권 성립여부에 대한 권리분석부터, 점유이전금지가처분 등 가처분 관련사항, ② 인도명령신청, 인도·철거·부당이득금 청구소송 및 그 집행방법, ③ 가설건축물에 대해 법정지상권이 성립하는지 여부, ④ 경매 권리분석에서 숨은 하자인 건물소유를 위한 토지임대차 해결방법, ⑤ 지분경매 후 인도 및 공유물분할소송방법, ⑥ 실제 소송 사례, ⑦ 경매과정에 일어나는 형사문제를 다루고 있다. 특히 가설건축물에 대한 법정지상권 성립문제는 이 책에서 처음 다루는 것이고, 공유자분할소송에 대해서는 깊이 있게 다루어 전문가도 참고할 수 있도록 하였다.

특히 이 책은 스스로 인도소송 등을 진행하는 분들을 위해 “실제 소장”, “청구취지”를 많이 소개하고 있다. 공장이나 상가건물이 아닌 주택처럼 간단한 부동산은 이 책을 보고 따라하면 스스로 인도소송을 할 수 있을 것이다.

법무법인 강산은 1995년부터 한국수자원공사, 1998년부터 경기도시공사 고문변호사를 맡으면서 신도시를 건설하기 위한 손실보상분야를 특화하여 취급하였고, 그 결과 손실보상 후에 필연적으로 뒤따르는 인도소송을 포함하여, 직접 낙찰을 받거나, 낙찰자들로부터 의뢰받은 인도소송 및 집행을 2,000건 이상 처리하면서 무수히 많은 문제를 해결하여 왔다. 김미영 대표는 서울자산관리주식회사를 설립하여 예고등기, 유치권, 대지권미등기, 법정지상권, 지분물건 등 특수물건만을 전문적으로 투자하고 있다. 특수물건에 대한 투자는 고수익을 보장하지만 소송을 통해 해결해야 하는 문제들이 많다. 이 책의 곳곳에서 저자들이 소송을 수행하면서 체득한 혜안을 찾아볼 수 있다.

법무법인 강산은 앞으로 “진짜경매”라는 제목으로 경매 관련 시리즈를 낼 예정이다. 그 제3탄이 바로 이 책 명도소송·법정지상권·유치권이다(법무법인 강산은 이미 「도로·공원 경매 및 골목길·진입도로 해결법」, 「집합건물 경매·재건축·관리 실무」를 출간한 바 있다).

모쪼록 낙찰 후 인도 문제와 지분경매 후 공유물분할소송문제를 해결하는데 이 책이 일조하기를 기대한다. 나아가 앞으로 계속 출간될 “진짜경매”시리즈를 통해 독자들이 돈 되는 경매를 경험하시길 빈다.

이 책은 부동산 투자자, 공인중개사가 ①부동산 계약을 제대로 하는 방법, ②중개보수를 제대로 받는 비법,

③중개사고 예방 및 대처방법, ④알면 힘이 되는 부동산 지식을 알려준다.

집합건물에 대한 경매, 관리, 재건축 문제에 대한 종합해설서