머니위크 온라인뉴스팀| 2015. 06. 15

토지보상 분야 전문가 김은유 변호사가 임승택 변호사, 김태원 변호사와 함께 공저로 ‘지역·직장주택조합의 진실’, ‘공익사업 토지수용보상금 아는 만큼 더 받는다’, ‘재건축·재개발 현금청산 아는 만큼 더 받는다’ 총 3권을 출간했다.

법무법인 강산의 대표 김은유 변호사는 성균관대학교 법학과를 졸업한 해에 제31회 사법시험에 합격하고, 1995년 변호사 사무실을 개소한 이후 지금까지 한국수자원공사의 재판을 담당하면서 손실보상 분야를 전문적으로 다루어온 전문변호사이다.

전문가가 말하는 ‘지역·직장주택조합의 진실’

우선 “반드시 이 책을 읽고 지역주택조합의 투자여부를 결정해야 한다”고 말하는 ‘지역·직장주택조합의 진실’ 책은 조합가입예정자, 조합원, 조합 시공사가 꼭 알아야 할 지역 및 직장 주택조합의 문제점과 해결방안에 대해 정보를 나눈다.

또한, 대행사나 시공자 등 관계자들이 주택조합사업을 원활하게 할 수 있도록 도움을 주기 위해 출간된 이 책은, ‘주택조합의 개념’, ‘주택조합의 진행절차’, ‘지역주택조합’, ‘직장주택조합’, ‘주택조합의 설립 및 운영’ 등의 목차를 통해 지역 및 직장주택조합사업으로 손해를 보는 이유와 어떻게 해야 안전하게 투자할 수 있는가를 조언한다.

김은유 변호사는 “무주택자들이 주택조합에 가입하기 전에 꼭 알아야 할 내용과 가입하고 나서 조합원으로서의 올바른 권리와 의무에 관해 설명했다”면서, “지역·직장주택조합은 좌초 가능성이 상존하기 때문에 반드시 공부를 하고 참여하고 참여했으면 주인 노릇을 해야 한다”고 강조했다.

‘실무 토지보상’을 알기 쉽게 개편한 ‘공익사업 토지수용보상금 아는 만큼 더 받는다’

‘공익사업 토지수용보상금 아는 만큼 더 받는다’ 책은 2014년에 출간된 ‘실무 토지보상’이 너무 방대하고 내용도 어려워 보상 대상자가 이해하기 어렵다는 지적이 있어 분량을 대폭 줄이고 체계도 알기 쉽게 개편한 책이다.

이 책은 ‘정당보상의 첫걸음’, ‘보상절차상 대응방안’, ‘이의재결에서 대응방안’, ‘행정소송 특별노하우’, ‘보상금 산정방법 배우기’, ‘이주대책 및 생활대책’, ‘부재지주 및 기업 대응방안’, ‘토지수용과 세금’, ‘대책위원회’ 등의 목차를 통해 공익사업과 강제수용으로 토지수용보상금을 요구할 때 알아두면 더 받는 토지보상 특별노하우를 명쾌하게 전수하고 있다.

김은유 변호사는 “20년간 보상 사건 처리 경험을 토대로 보상금을 제대로 받기 위한 모든 노하우를 집약한 이 책은 보상대상자나 대책위원회가 숙지하고 그대로 행동한다면 정당한 보상을 받을 수 있을 것”이라고 설명했다.

질문 답 형식의 ‘재건축·재개발 현금청산 아는 만큼 더 받는다’

재건축, 재개발에서 사업비가 늘어 아파트를 포기하고 돈으로 받는 현금청산이 많이 늘어나고 있는 요즘, ‘재건축·재개발 현금청산 아는 만큼 더 받는다’ 책은 현금청산 대상자가 현금청산에 대해 쉽게 공부할 수 있도록 돕고 있다.

이 책은 먼저 현금청산의 기초지식에 대해 설명하고 재개발, 재건축, 분양계약 미체결자, 현금청산노하우, 각종 서식, 판례 색인 등의 목차를 통해 철저히 판례 위주로 설명하면서도 필요한 경우 전문가로서의 사견도 피력하고 있다.

아울러 질문에 답을 하는 형식으로 되어 있어 궁금한 사항에 대해 목차를 먼저 보고 답을 찾을 수도 있으며, 현금청산대상자들의 편리를 위해 필요한 서식을 설명하고 각 서식을 법무법인 강산 홈페이지(www.114gs.kr)에서 무료로 다운로드 받을 수 있도록 하였다.

한편, 김은유 변호사는 경기도시공사, 오산시, 강원도개발공사의 고문변호사, 행정복합도시, 송파신도시, 아산신도시, 전주혁신도시, 평택국제화도시 등 주로 수도권지역 약 60개 대책위원회의 고문변호사로서 보상대상자들의 재산권 보장을 위해 노력하고 있다.

‘보상박사’로 불리고 있는 김은유 변호사는 도시개발사업, 재개발, 재건축 등 정비사업, 시장재개발사업, 도로개설사업, 도시계획시설사업 등 각종 개발사업 분야에도 진출하여 수많은 상담과 소송을 맡아오고 있다.

10년 이상 장기미집행 도시계획시설 토지소유자의 구제방법과 대응방안 제시 

공법상 ‘제한을 받는 토지’란 무엇일까. 이는 관계법령에 의하여 토지의 이용규제나 제한을 받는 토지를 말한다. 가장 대표적인 것이 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 의한 지역?지구?구역의 지정을 받은 토지와 동법 제2조제6호의 기반시설로 지정된 토지가 있다. 

여기서 ‘기반시설’이란 도로?철도?항만?공항?주차장 등 교통시설, 광장?공원?녹지 등 공간시설, 유통업무설비, 수도?전기?가스공급설비, 방송?통신시설, 공동구 등 유통?공급시설, 학교?운동장?공공청사?문화시설?체육시설 등 공공?문화체육시설, 하천?유수지?방화설비 등 방재시설, 화장장?공동묘지?납골시설 등 보건위생시설, 하수도?폐기물처리시설 등 환경기초시설을 말한다. 

토지손실보상 분야를 연구하고 상담해오면서 보상대상자들의 권익을 보호해온 법무법인 강산의 김은유 대표변호사는, “공법상 제한을 받는 토지에 대하여는 제한받는 상태대로 평가한다”면서, “다만, 그 공법상 제한이 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 경우에는 제한이 없는 상태를 상정하여 평가한다”고 설명한다. 

10년 이상 장기미집행 도시계획시설에 대해 소유자가 어떻게 대응해야 하는지 정리

그런데 도시나 공원, 공공청사 등으로 10년 이상 장기미집행 도시계획시설이라면 해당 토지소유자들은 답답하기만 할 것이다. 이처럼 10년 장기미집행 도시계획시설 부지를 가지고 고통 받고 있는 소유자나 도로·공원을 경매로 고수익을 노리는 이들에게 도움이 될 만한 도서가 있다.

토지 보상 분야의 최고 전문가로 꼽히고 있는 김은유 변호사가 법무법인 강산 장기미집행 경매연구소 소장인 윤덕수 PNV부동산경제연구소 소장과 함께 공동으로 저술한 ‘도로·공원의 비밀’이 바로 그것이다. 

이 책은 도시나 공원, 공공청사 등 10년 이상 장기미집행 도시계획시설에 대해 현행법 테두리에서 소유자가 어떻게 대응해야 하는지 정리되어 있고, 도로·공원 경매의 위험성을 지적하면서 도로·공원에 대한 권리분석방법을 공개하고 있다. 

김은유 변호사는 “도로나 공원의 경우 투자 위험이 매우 높은데 이는 기본적으로 법에 의해 도로에 대한 사권행사가 제한되고 경우에 따라 지료청구도 불가할 수 있기 때문”이라고 강조한다.

또한, 공원도 용도구역인 도시자연공원구역으로 지정되면 개발제한구역에 비해 더 심한 행위제한이 수반되고, 실효가 되더라도 보전녹지로 지정되는데도 이러한 투자위험을 모르고 낙찰을 받으면 투자금이 묶이게 되는 결과로 이어진다는 것이다. 아울러 김은유 변호사는 “하지만 제대로 알기만 하면 도로·공원 경매는 경매의 블루오션이 될 수 있다”고 귀띔한다. 

‘공동이주’와 ‘공동건축’ ‘공동운영’이라는 새로운 재정착 모델 만들어내

김은유 변호사는 충남 아산 지중해마을의 이주개발을 성공으로 이끈 장본인이다. 2004년 4월 당시 삼성전자가 아산시 탕정면 갈산리, 명암리, 용두리 일대 325만3800여 ㎡(98만6000여 평)를 ‘탕정 제2 지방산업단지’로 지정해줄 것을 아산시를 통해 충남도청에 공식 요청했고, 이에 해당 마을 주민 70여 명이 도청으로 몰려가 ‘반대’ 시위를 벌였다. 

첨예한 대립 속에 주민들은 소송 절차를 밟으면서 사건을 토지보상·재개발·도시개발 전문인 김은유 변호사에게 맡겼고, 김 변호사는 ‘산업단지지정처분 취소소송’ 등으로 주민들이 똘똘 뭉쳐 결국 ‘공동이주’와 ‘공동건축’ ‘공동운영’이라는 새로운 재정착 모델을 만들어낼 수 있도록 도왔다. 그 결과 최초로 주민정착률 100%에 달하는 성과를 통해 평범한 농촌이 일명 ‘지중해마을’로 탈바꿈하고 관광객을 끌어들이고 있다. 

더욱이 김은유 변호사는 지난해 8월 ‘아파트 리모델링 법규해설’이란 책을 강경호 법무사와 공저로 내놓았다. 이 책은 「주택법」 및 「건축법」에 산재되어 있던 리모델링 법규문제에 대해 해설하고 있다. 

또 리모델링 개념, 기본계획, 조합설립방법, 조합운영방안, 시공자등 협력업체 선정방법, 안전진단문제, 사업계획승인 및 행위허가, 이주·철거·착공·일반분양·감리·사용검사, 등기, 형사처벌 등을 다루고 있는 이 책은 2014. 7월을 기준으로 리모델링 관련 법률을 살펴보고 있어 수직증축이 허용된 후에 나온 국내 최초의 리모델링법규 해설서라는 데에 큰 의의가 있다고 하겠다.

손실보상 분야 전문가이면서 동시에 각종 개발사업 분야 상담과 소송 맡아오고 있어

성균관대학교 법학과 졸업하고 같은 해 제31회 사법시험에 합격한 김은유 변호사는 1995년 변호사 사무실을 개소한 이후 현재까지 한국수자원공사의 재판을 담당하면서 손실보상 분야를 전문적으로 다루어왔다. 

그 후 경기도시공사, 오산시, 강원도개발공사의 고문변호사, 행정복합도시, 송파신도시, 아산신도시, 전주혁신도시, 평택국제화도시 등 주로 수도권지역 약 60개 대책위원회의 고문변호사로서 보상대상자들의 재산권 보장을 위해 노력하고 있다. 

‘보상박사’로 불리고 있는 김은유 변호사는 손실보상 분야에 만족하지 않고, 도시개발사업, 재개발, 재건축 등 정비사업, 시장재개발사업, 도로개설사업, 도시계획시설사업 등 각종 개발사업 분야에도 진출하여 수많은 상담과 소송을 맡아오고 있다. 2010년 국토해양부장관 및 경기도지사 표창을 수상한 김은유 변호사는 지난해 (사)한국전문기자협회로부터 ‘재개발?재건축’ 분야 전문인증서를 받기도 했다. <도움말: 법무법인 강산 김은유 변호사, www.oacs.co.kr> 

△ 김은유 변호사 

- 1989년 성균관대학교 법학과 졸업  
- 1989년 제31회 사법시험 합격(만22세 합격) 
- 2012년 한양사이버대학원 부동산학과 석사 
- 현 법무법인 강산 대표변호사 
- 현 부천시 도시계획위원회 위원  
- 현 성균관대학교 건축토목공학부 겸임교수  
- 현 서울중앙지방법원 조정위원 
- 사단법인 한국리모델링협회 자문위원  
- 현 경기도시공사, 예금보험공사 등 다수 고문변호사 

저서 
- 실무토지 보상(2014년 채움) 
- 도로·공원 경매의 비밀(2013년, 올에뉴넷) 
- 재난 안전 방재법규(2013년, 올에듀넷) 
- 재개발·재건축은 전략이다(2012년 진원사) 
- 토지보상 특별노하우(2009년 도서출판 덕산) 
- 부동산 계약과 중개사고 예방 특별노하우 개정판(2010년 도서출판 덕산)
- 재건축·재개발 표준정관 및 업무규정 해설(2012년 단미르)
- 시공자 선정 및 계약노하우(2011년 단미르)  
- 조합운영실무(2012년 고려원 북스) 

최근 (사단법인)한국전문기자협회는 법무법인 강산을 ‘재개발·재건축’ 분야 전문로펌으로 선정하여 인증서를 수여했다.

이에 법무법인 강산의 김은유 대표는 “그동안 법무법인 강산은 토지손실보상 분야를 연구하고 상담해오면서 보상대상자들의 권익보호를 위해 노력해왔으며, 앞으로도 고객의 완벽한 권리보호를 위해 열과 성을 다할 것”이라며 소감을 전했다.

토지보상 분야의 손실보상컨설턴트 법무법인 강산

법무법인 강산의 김은유 대표변호사는 제31회 사법시험에 합격하고 사법연수원 21기를 수료한 후 1995년 변호사 사무실을 개소하였다. 그때부터 현재까지 한국수자원공사의 재판을 담당하면서 손실보상 분야를 전문적으로 다루어왔다.

그 후 전문성을 인정받아 경기도시공사, 오산시, 강원도개발공사의 고문변호사로 선임되었고, 행정복합도시, 송파신도시, 아산신도시, 전주혁신도시, 평택국제화도시 등 주로 수도권지역 약 60개 대책위원회의 고문변호사로서 보상대상자들의 재산권 보장을 위해 노력하고 있다.

이처럼 법무법인 강산은 사업시행자와 보상대상자 양쪽의 이해관계를 조절하는 역할을 수행함으로써 보상의 패러다임을 바꿨다는 평가를 받고 있다. 또한, 법무법인 강산은 손실보상 분야에 만족하지 않고, 각고의 노력을 기울여 도시개발사업, 재개발, 재건축 등 정비사업, 시장재개발사업, 도로개설사업, 도시계획시설사업 등 각종 개발사업 분야에도 진출하여 수많은 상담과 소송을 맡아오고 있다.

토지보상지역 최초로 주민정착률 100%에 달하는 성과 거둬

토지보상 관련 혁혁한 승소사례를 자랑하며 ‘보상박사’라고 불리고 있는 김은유 변호사는 단연코 재개발 재건축, 토지보상 분야의 독보적인 존재로서 인정받고 있다. 이에 그는 다양한 사례들을 통한 노하우와, 새로운 대법원 판례들을 만들어낸 경험에 대하여 책들을 출간하기도 했다.

그 가운데 재개발 재건축 관련 판례들을 위주로 써서 조합원의 임원들에게 가장 적절한 ‘재개발?재건축 법률 실무’와, 토지보상 받는 과정에서 대처하는 방법을 일반인들이 알기 쉽도록 풀어 쓴 ‘토지보상 특별노하우’, ‘실무 토지보상’, 그리고 재건축 과정에서 시공자를 어떻게 선정할지, 계약을 어떻게 해야 할지 등의 노하우를 정리한 ‘시공자 선정 및 계약 노하우’ 등은 관련 분야에서 스테디셀러에 해당된다.

아울러 김 변호사는 국내 최초의 관광단지형 마을인 탕정지방 산업단지 주민대책위원회, 세종시 주민대책위원회 등 전국 60여개의 주민 대책위원회의 고문변호사를 맡고 있고, 고덕주공 5단지 재건축조합, 개포2단지재건축조합 등 30여개 조합의 고문변호사를 맡고 있다.

특히 탕정지방 산업단지는 토지보상지역으로 최초로 주민정착률 100%에 달하는 성과를 거두기도 했다.

“재개발 재건축 분야에서 조합원들이 부담금을 줄이고 가급적 빠른 시간 내에 분쟁 없이 건축해서 입주민들이 즐거운 마음으로 무사히 입주하길 바란다”고 말하는 김은유 변호사가 앞으로도 ‘보상 박사’를 넘어 ‘조합원 분담금 감액 박사’로 불리며 토지 소유자들의 권익을 보호하고 그들의 재산을 지켜주길 바라본다.

한국아이닷컴 최나리 기자 sirnari@hankooki.com 입력시간 : 2014/06/27

대형공사·PF사업·재건축·주택·상가분양…복잡한 건설분쟁, 뚝심있는 전문가들

한국경제 입력 2014-11-25

우리는 맞수 (7) 건설·부동산 전문 변호사

류, 10년간 건설 '한우물'

장, 재건축 분야 독보적

윤, 연수원서 건설분쟁 강의

박, 7호선 공사 승소 이끌어

‘부동산 열풍’이라는 말은 시장에서 사라진 지 오래지만 건설·부동산 분야 전문 변호사들은 요즘도 해야 할 일이 많다. 건설 경기 침체로 건설사와 발주처 간 각종 분쟁이 벌어지는 것은 물론 주택·상가 분양 등을 둘러싼 갈등도 꾸준하기 때문이다. 인허가 과정부터 시작해 행정 규제 등 여러 이슈가 부딪히는 경우가 많은 데다 분쟁이 발생할 경우 오랜 시간이 소요되는 만큼 뚝심 있는 전문 인력들이 법률시장에서 인정받고 있다.

류용호 김앤장 법률사무소 변호사(사법연수원 22기)는 10년 넘게 건설 부문 한우물을 파며 건설 분야와 관련한 민사·행정·형사 등 토털 서비스 수행 능력을 인정받아 왔다. 그는 인천 청라 국제업무지구 사업 관련 소송에서 대우건설 컨소시엄을 대리해 “공모형 프로젝트 파이낸싱(PF) 사업에서 발주처도 시공사와 협력해야 하고 사업 실패의 책임도 함께 져야 한다”는 최초 판결을 이끌어냈다. 지난해 4대강 담합 사건에 연루된 건설사 11곳 중 7곳이 류 변호사가 이끄는 김앤장 건설팀을 대리인으로 선정하는 등 형사 사건 경험도 많다.

김앤장 관계자는 “항공기 추락 사고 사건을 맡았을 때도 직접 비행기를 타고 가상 추락 시험을 하는 등 현장을 직접 체험하고 법리를 세우는 성격”이라고 설명했다.

장찬익 법무법인 광장 변호사(23기)는 재건축·재개발과 건설 관련 사고 분야에서 독보적인 영역을 구축해 왔다. 그는 충북 제천 고속도로 진입로 교량 붕괴 사고와 서울 양평동 제방 유실 사고를 맡아 각각 시공사 책임이 아니라는 결론을 이끌었다. 2009년엔 재건축 조합 설립을 위한 총회의 결의에 대한 이의는 민사소송이 아니라 행정소송으로 다퉈야 한다는 대법원 판례를 이끌어내면서 재건축 소송 자체를 줄이는 시장 변화를 가져오기도 했다. 광장 관계자는 “광장 전체 변호사 중 개인 매출 1~2위를 다툴 만큼 활약이 두드러진다”고 말했다.

윤재윤 법무법인 세종 변호사(11기)는 판사 출신으로 변호사 생활을 시작한 지는 3년이 조금 넘지만 역량을 두루 인정받고 있다. 그는 30여년의 법관 근무 중 5년 반가량 건설 전담 재판부를 맡아 복잡한 건설 관련 사건을 다수 경험했다.

건설 분야 변호사들이 필독서로 꼽는 ‘건설분쟁관계법’의 저자로 사법연수원에서 10여년간 관련 강의를 했을 정도로 이론적 지식도 탁월하다는 평가다. 세종 관계자는 “1심에서 패소했던 건설 분쟁 관련 사건의 항소심을 맡아달라는 업계 요청이 많다”고 귀띔했다.

박주봉 법무법인 율촌 변호사(23기)는 복잡한 건설 분쟁 송무(소송)에서 두각을 나타낸다. 그는 대림산업 현대건설 등 12개 건설사가 지하철 7호선 공사기간 연장에 따른 비용을 보전해달라며 서울시와 국가를 상대로 낸 소송에서 건설사들의 승소를 이끌었다. 2002년에는 1조원대에 이르는 재건축 아파트 부가가치세 분쟁소송에서 일정 면적 이상 주택의 부가가치세는 시공사가 아닌 조합이 부담해야 한다는 판례도 끌어낸 바 있다.

개인 변호사 중에서 자신만의 분야를 개척하고 있는 주자도 많다. 최광석 로티스합동법률사무소 변호사와 정충진 법무법인 열린 변호사는 각각 상가·경매 관련 분쟁과 경매 투자 자문 분야에서 이름을 알리고 있다. 김은유 법무법인 강산 변호사는 토지 등 보상 분야에서, 이승태 법무법인 민주 변호사는 일조권 조망권 등 분야에서 각각 두각을 나타낸다는 평가다.

정소람 기자 ram@ha

신도시건설ㆍ재개발 등과 관련 토지수용분야 업계 주목

현재 법무법인 강산 대표 김은유변호사는 ‘도시개발사업의 함정’에 대해 정리하고 있다. 명확히 정착하지 못한 법을 면밀히 살펴봐야 한다는 이유에서다. 그는 법이 풀 수 없는 모순점을 찾아내는 것이 자신의 숙제라고 말한다. 이에 본 지는 김변호사가 추구하는 법의 정의를 들어봤다.

사법시험을 재학 중에 합격하셨는데, 특별한 공부방법이 있었다면.

당시 저의 집안이 워낙 가난해서 대학졸업 후에 사법시험 공부를 할 수 없는 형편이었죠. 그래서 마음속에 재학 중 합격이라는 마지노선을 확고하게 정하고 수험생활에 임할 수 밖에 없었습니다. 그래서 1차 합격 후에 나름대로의 전략을 세우고 우선 한 달 동안은 문제분석만 했습니다. 그것은 출제위원이 될 수 있는 교수님들의 석ㆍ박사 논문과 각 학교의 중간ㆍ기말고사 문제 그리고 고시계 등 고시잡지에 자주 실리는 논문을 중심으로 해서 예상문제를 선별하는 작업이었죠. 거기에 나온 기출문제는 일단 한 번 정독한 후 아예 스테이플러로 묶어서 나중에 다시 보는 일이 없도록 마음의 단속을 했습니다. 반복학습을 통해 기본서를 꼼꼼히 정독해 체계를 다졌죠. 결과적으로 시험장에서 출제된 문제 대부분이 제가 예상한 문제가 많이 출제되었습니다. 단기간 합격비결은 마음의 자세를 확고히 하고 힘을 주어야 할 부분과 그렇지 않은 부분을 구별한 덕택이라고 말할 수 있겠네요. 지금 생각해도 위태한 방법이긴 하지만 그 당시 집안의 경제력을 생각했을 때 별다른 대안이 없었다고 생각합니다.

도시개발아카데미의 1기 수강생으로 ‘도시개발법’에 매료됐다는데 사실인가.거의 미쳐있죠.(웃음) 그게 미래에는 ‘도시개발법’이 좌우한다고 보고 있거든요. 지금 신도시를 택지개발촉진법이 많이 건설을 하는데 앞으로 도시개발법한테 밀릴 거예요.그래서 미리 준비하고 있어요. 사실은 강의가 좋아서 1,2,3기 강의를 다 들었고, 4기 때는 ‘보상법’에 대해 강의를 했죠. 앞으로 더 공부를 할 생각입니다.

도시개발사업을 함으로써 유의할 점이나 문제점이 있다면.일단 법이 확립돼 있지 않으므로 각종 절차문제를 주의깊게 봐야하고, 관련 유권해석을 잘 알아 봐야합니다. 단적인 예로 ‘도시개발법’에서 집단환지라는 것이 있는데 과거에는 집단환지신청을 받게 돼 있었지만 모르는 사람이 태반이었죠. 문제는 집단환지를 하기 위한 절차가 과거에는 도저히 법이 풀 수 없는 모순점이라는 겁니다. 도시개발사업을 크게 보면 구역지정제안을 하고 구역지정 및 개발계획수립 이후에 사업시행자가 지정 됩니다. 과거 도시개발업무지침을 보면 개발계획수립 60일전까지 집단환지에 대해서 토지소유자한테 동의를 받아야했었는데 받을 주체가 없지 않습니까? 시행사가 개발계획수립 이 후 에 나타나니까 말이죠. 그래서 사람들은 동의를 받을 수 없었고, 동의 받지 못한 것을 가지고 소송을 걸면 사업시행자는 꼼짝 못하게 되는 거죠. 다행히 현재 2007년 12월에는 도시개발업무지침을 개정해서 사업시행자 또는 제안자도 받을 수 있게 만들어 졌습니다.하지만 여기서도 문제가 되는게 2007년 12월 이후에 설립되는 조합자들이나 구역지정 되는 곳은 괜찮지만 그 이전의 조합들은 핵폭탄을 안게 되었다는 겁니다. 그래서 그 부분에 대해 알고 있는 건설회사는 구역지정 및 개발계획수립 후 사업시행자지정과 실시계획인가처분에 시간이 걸리는 사이 집단환지에 대한 동의를 한번 받고, 60일후 실시계획인가를 받을 때 개발계획변경수립을 받습니다. 이것은 개발계획변경수립 및 실시계획인가로 처리됩니다. 그렇게 되면 60일전에 받아야 하는 것을 피할 수 있게 되는 거죠. 원래는 개발계획수립이 제일 처음이라 그전에 받아야 하는 것인데 집단환지가 절차에 하자가 있다고 공격하면 조합들이 꼼짝 못하게 됩니다. 10배! 심지어 30배나 달라는 사람도 봤습니다. 너무하다고 생각돼 저도 알려주기만 하고 도와주지 않았습니다.이러한 문제들에 대해 저는 도시개발사업의 함정이라고 따로 정리해 놓고 있습니다. 토지소유자입장 사업시행자 입장에서 도시개발사업 하시는 분들은 정확치 못한 법을 면밀히 살펴보고 집행부의 자격, 정관도 잘 살펴봐야합니다.

토지보상과 관련한 에피소드가 있다면.가슴아팠던 사건이 하나 있었습니다. 원래 토지 건물하고 보상을 받으면 비워주잖아요. 그 건물에서 장사를 하면 영업보상이란 것을 받습니다. 그런데 공장은 기계값을 안주고 이전비를 주게 돼있습니다. 또 이전하는 동안 3개월치 영업이익금을 지급받습니다.이를 알면서도 한국토지공사에서는 3개월이란 기간을 주지도 않고 토지사용료를 내라는 소송을 제기한 것입니다. 저는 사업시행자의 횡포라고 생각합니다. 3개월도 보장해 주지 않고, 국민재판권침해 즉 법원감정도 못하게 하고, 신의성실의 원칙에 의해 그럴 수 없다고 생각합니다. 너무 가슴 아픈 이 사건은 현재 재판진행중입니다. 아마도 행정복합지역에서 토지보상역사상 초유일 것입니다.  반면 보람있던 사건도 있는데 대법원판례를 바꾼, 행정법을 하는 교수들에게 획기적인 판결이 하나 났습니다. 그 사건은 원래 행정청에서 내는 돈, 위법한 처분에 의한 돈 (하수도 원인자 부당금이라고 함)을 재판을 해서 돌려받는 소송으로 과거에는 민사소송으로 처리됐었습니다. 그런데 이번에 기존 대법원판결을 파기하고 행정소송도 가능하다는 판결이 났는데 행정소송중 무효확인의 소송도 가능하게 됐습니다. 획기적이고 이례적인 판결로 참 보람됐었습니다.

변호사로서의 가치관이나 좌우명이 있다면.투명하자, 정직하자입니다. 고객들에게 과다하게 선임비를 받는다던지 양심을 속이는 행동은 하지 않고 처음이나 지금이나 가지고 있던 생각은 부끄럽지 않게 변론을 하자는 것입니다. 특히 나 자신의 양심에 어긋나지 않는 것은 물론 고객에 대하여 신뢰를 주는 그런 법조인의 모습으로 살아가려고 노력중입니다.그래서 세금신고도 100% 하고 있고, 소프트웨어도 100% 정품을 쓰고 있고, 아마 쓰는 사람들도 많지 않을 겁니다.(웃음)

마지막으로 하고 싶은 말이 있다면.주민이 재정착하고, 이주문제가 개선되도록 최선을 다하겠습니다. 무엇보다 변화된 환경에 발맞춰 전문성, 창조성, 투명성 등 3대 축을 바탕으로 새로운 법무법인의 모습을 창출하는데 최선을 다하겠습니다.

 김복주 기자 / bbbokju@udp.or.kr

주거환경신문 2011년 02월 16일 (수) 10:18:16

“시공자 선정은 주요 계약조건을 보고 선정을 해야 함에도 불구하고 허술한 입찰지침서를 통해 시공자가 선정되고 있습니다. 이는 본계약 시 공사비 증가나 부실한 마감재 시공의 빌미가 될 수 있습니다.”

지난달 18일 법무사회관 대회의실이 추진위원장과 조합장, 정비사업 관계자 200여명으로 만석을 이뤘다. 법무법인 강산 대표변호사인 김은유 변호사가 마련한 ‘시공자 선정·계약 노하우’ 강연 때문이다. 김은유 변호사는 국토해양부 도시및주거환경정비법 개정 TF팀과 서울시 공공관리 시공자선정 제도 TF팀 활동을 비롯해 국회 입법지원위원 국민권익위원회 자문위원 등 무수히 많은 정비사업 관계기관에서 활발한 활동을 펼치고 있는 정비사업전문변호사다.

재건축·재개발 등 정비사업 진행과정에서 필연적으로 만나게 되는 많은 협력업체 중 가장 큰 비중을 차지하는 협력업체인 시공사. 이들은 조합에게 사업비용의 대부분을 지원한다는 점에서도 상당히 중요한 역할을 한다. 하지만 가장 거대한 협력업체인 만큼 “조합이 시공사에 끌려 다녀 정작 주민들을 위한 사업진행이 어렵게 됐다”는 말도 심심지 않게 나오는 것이 사실이다.

이에 대해 김은유 변호사는 “정비사업 진행과정에서 조합이 가장 많이 끌려 다니게 되는 협력업체가 바로 시공사”라며 “이는 시공자 선정 및 이후 계약 과정에 대한 철저한 준비로 해결할 수 있다”고 말한다. 또한 강연을 경청하고 있는 추진위원장과 조합장 등에게 판례와 그동안의 경험을 바탕으로 이에 대한 노하우를 전하는 데 여념이 없다. 김은유 변호사의 열정적인 강연 때문인지 이날 행사는 대부분의 참석자들이 거의 자리를 이탈하지 않는 호응 속에서 성황리에 막을 내렸다.

“모 조합의 조합장 직무대행 역할을 수행하면서 조합장이 얼마나 어려운 자리인 지 알게 됐습니다. 또한 사업을 올바르게 이끌어 가기 위해서는 임원을 비롯한 조합원들의 교육이 절대적으로 필요함도 깨닫게 됐습니다.”

김은유 변호사가 이와 같이 정비사업 대상 주민들을 위한 강연을 진행하기 시작한 것은 이미 오래 전 일이다. 토지수용 및 보상분야에서 자타가 공인하는 일등 법무법인인 강산의 대표 변호사로서 자연스럽게 재건축·재개발 등 정비사업에도 관심을 갖기 시작해 이미 7년 여 전부터 주민들을 위한 강연을 진행해 왔다.

특히 그는 지난 2009년 7월부터 2010년 중반기까지 1년여 동안 서울 서초구 반포지역의 한 대형 재건축사업장의 조합장 직무대행 역할을 수행한 후 더욱 더 이러한 활동에 박차를 가해 왔다. 또한 보다 많은 주민들에게 도움을 주기 위해 강연과 함께 ‘재개발·재건축 법률실무’ ‘재개발 재건축 조합 표준정관수정안 및 표준업무규정안’ ‘재개발·재건축 추진위원회 및 조합 표준 회의진행법’ 등의 관련 서적도 출간했다. 김 변호사가 다양한 단체에서 활발한 활동을 펼치고 있는 것을 감안했을 때 주민들에 대한 애정과 정비사업에 대한 열정 없이는 결코 쉽게 할 수 없는 활동이다.

그리고 그는 지난해 12월 31일 그동안의 노력과 열정을 인정받아 “국토해양부 및 지자체등 재정비사업 관련 업무에 적극 참여해 전문서적 출간 및 강의를 통해 주민 갈등을 방지하고, 이해를 돕는 등 도심재정비사업 발전에 기여했다”는 이유로 국토해양부장관과 경기도지사로부터 표창을 받았다.

김은유 변호사의 이러한 열정은 그가 여타 변호사와 갖는 차별성에서도 드러난다. 그는 변호사이지만 소송인을 대리해 법정에 나서지는 않는다. 법정에 서는 일은 법무법인 강산의 다른 변호사들의 몫이다. 대신 그는 연구실에서 많은 시간을 보낸다. 적어도 하루에 6∼7시간은 연구실에서 판례를 분석하고, 사건과 관련된 제반 사항에 대한 분석에 매달린다. 또한 연구를 통해 나온 결과를 변호사들과 공유해 소송을 승리로 이끈다.

이와 관련해 김은유 변호사는 “법정에 서다보면 아무래도 판례연구 등에 소홀할 수밖에 없고, 그렇게 되면 전문 변호사라는 이름에 걸맞지 않게 된다고 생각했다”며 “연구하고 공부해서 쌓은 전문 노하우가 그대로 다른 변호사들과 공유되니 자연히 법무법인 강산의 전문성 또한 높아졌다”고 말한다.

“사업 진행에 어려움을 겪는 정비사업장을 보면서 가장 안타까운 것은 각 조합·추진위가 변호사를 제대로 활용하지 않는다 점입니다. 소송에서 이기는 것도 중요하지만 아예 소송에 이르지 않는 것이 조합과 조합원에게 가장 큰 이익인 만큼 최대한 변호사를 활용해 분쟁을 예방하는 것이 최선입니다.”

어려움을 겪는 각 구역의 상황들을 살펴보면 대부분 공통적으로 ‘분쟁’이 핵심이 되곤 한다. 주민들 사이의 크고 작은 분쟁은 결국 소송으로까지 이어지게 되고 이는 작은 문제 하나로도 사업이 좌초되는 결과를 초래할 수도 있다. 이러한 측면에서 김은유 변호사는 ‘변호사에 대한 처우’를 정비사업 진행과정의 가장 큰 문제점 중 하나로 지적한다.

이는 비단 변호사 계약료가 적다는 등의 경제적인 측면만을 지적하는 것은 아니다. 정비사업을 추진하는 당사자들이 정비사업 진행과정 전반에 대한 법·제도를 정확하게 인식하지 못하는 것은 당연한 이야기지만, 법률에 기초한 전문적인 지식을 말하는 변호사의 의견을 일반적인 상식의 선에서 변호사의 의견을 받아 드리지 않는 것은 문제가 될 수 있다는 설명이다. 정비사업을 관여하는 변호사 역시 법률적인 지식을 포함해 정비사업전문관리업자나 시공자 등 모든 협력업체가 갖는 지식을 두루 섭렵해 정비사업 관련 종사자들이라는 오케스트라의 지휘자 역할을 할 수 있어야 함은 물론이다.

이와 관련해 김은유 변호사는 “최근 2∼3년간 정비사업이 대중화되면서 소송 진행 시 변호사를 누구로 선택하느냐에 따라 재판 결과가 크게 달라지거나 하지는 않게 됐다”며 “이제 정비사업 전문변호사는 단순히 승소율이 높은 변호사를 말하는 것이 아니라 정비사업 진행과정의 분쟁예방측면에서 능력을 갖고 있는 변호사”라고 강조한다. 또한 “능력이 뛰어 변호사들을 제대로 ‘활용’하기 위해서는 그만큼 능력을 인정해 주는 자세도 필요하다”며 “인정을 받는 만큼 더 많은 노력을 하는 것은 인지상정(人之常情)”이라고 덧붙였다.

“정비사업의 진짜 주인인 주민들이 제대로 권익을 챙길 수 있었으면 좋겠습니다. 주민들의 권익 확보와 원활하고 투명한 사업진행에 저 또한 한 몫할 수 있도록 앞으로도 꾸준한 강연과 집필활동을 위해 노력할 계획입니다.”

그동안 전문성을 바탕으로 한 다양한 활동으로 법·제도 변화에 앞장서고, 많게는 1주일에 4차례나 강연을 진행할 정도로 활발한 활동을 펼쳐왔음에도 불구하고 이를 더욱 활발하게 하는 것이 목표라는 김은유 변호사. 김 변호사의 열정이 정비사업 전역에 널리 울려 퍼져 그가 바라는 ‘진정 조합원을 위한 정비사업’이 하루빨리 정착될 수 있길 기대한다.

김진성 기자

법무법인 강산 김은유 변호사 특강

2011.02.07 [도시재생신문 정훈 기자]

재개발·재건축과 관련해 가장 큰 문제는 조합(원)과 협력 업체 간 갈등에서 비롯된다. 하지만 그 중심에는 바로 ‘계약’이 자리 잡고 있다. 그 중에서도 특히 시공자와의 계약은 상당수 분쟁의 핵(核)이다.

하지만 그동안 이에 대한 중요성을 인식하고 있음에도 불구하고 무엇이 잘못됐고 어떻게 해야 이를 바로잡고 제대로 관리할 수 있을지 뾰족한 해답을 얻을 수 있는 장치가 없었다.

그런 의미에서 지난달 18일 서울 강남구 논현동에 위치한 법무사회관 대회의실에서 열린 특강은 그 의미가 남다르다. ‘2011년 제1회 시공자 선정ㆍ계약 노하우 및 마감재 컨설팅 특강’이란 플래카드를 내걸고 시작한 이날 특강은 법무법인 강산(대표변호사 김은유)과 제휴 업체인 (주)넥타우스(대표이사 문기채)가 주최했다.

◆ “가계약은 없다…계약은 계약이므로 유효” = “가계약은 없습니다. 계약은 말 그대로 계약일 뿐입니다.” 18일 특강에서 법무법인 강산의 김은유 변호사의 일갈이다. 이날 강연에서 언급된 내용을 이보다 잘 요약하는 문구는 없을 듯하다. 이는 많은 일선 조합에서 (특히 시공자와의) 계약 시 본(本) 계약 전에 체결하는 계약은 가계약이라 부르며 등한시하는 것에 대한 일침으로 풀이된다.

실제로 이제껏 기자가 방문한 상당수 조합에서는 ‘가계약은 말 그대로 가(假)계약이므로 언제든지 수정할 수 있다’라든지 ‘본(本) 계약 전에 임시로 맺은 계약이라 중요하지 않다’는 등의 인식을 갖고 있는 관계자들을 심심치 않게 볼 수 있었다.

이날 특강에 참가한 수많은 조합 관계자들도 김 변호사의 이 같은 일성에 술렁거리기 시작했다. 특히 김 변호사가 정비사업의 성패가 시공자와의 계약에 달려있다고 하는 대목에서는 장내가 숙연해지기까지 했다.

김은유 변호사는 “가계약은 없습니다. 계약은 말 그대로 계약일 뿐입니다”라며 “가계약은 곧 본 계약이며 그 다음번 계약은 변경 계약”이라고 역설했다. 그는 이어 “법률적으로 시공자 선정 후 계약 해지가 가능하나 이를 실현하기란 굉장히 어렵다”고 덧붙였다.

그의 말대로 정비사업조합은 시공자를 선정한 뒤에 해당 업체에 결격 사유가 생긴다든지, 법정 요건을 갖춘 조합원들의 변경 요구가 있다든지 할 때 시공자를 바꿀 수 있다.

하지만 시공자인 건설사는 정비사업에 필요한 자금을 조달하는 데 핵심적인 역할을 담당하고 있다. ‘돈줄’을 쥐고 흔드는 사실상 ‘갑’의 위치에 있는 시공자를 바꾸는 게 현실적으로 매우 어렵다는 얘기다.

실제로 서울 마포구의 A재건축 사업장에서는 시공자를 바꾸는 데 성공했지만 그 과정은 지난했다. 해당 조합이 시공자를 변경하려 하자 종전 시공자와 조합 반대파가 합세해 방해 공작을 펴는 등 어려움이 많았기 때문.

이는 비단 시공자와의 계약 해지에만 국한된 상황이 아니다. 사업 초기 중요한 역할을 하는 정비업체의 경우 등에도 업체와의 관계 청산은 결코 쉬운 일이 아니다.

경기도 성남시의 S재건축 사업장에서 벌어진 분쟁이나 서울 영등포구 S재개발 사업장에서 일어난 갈등도 (업체와의) 계약 해지가 발단이 됐거나 갈등을 증폭시켰던 원인이었다.

일단 한번 계약을 체결, 관계를 맺게 되면 그것을 ‘좋게’ 끝내는 게 어렵다보니 처음부터 제대로 된 계약 체결이 필요하다는 점이 강조된 것도 우연이 아닌 셈이다.

김은유 변호사는 “계약 체결 전에는 조합이 ‘갑’이지만 계약 체결 후에는 조합이 ‘을’이 되는 게 현실”이라며 “따라서 첫 단추를 잘 꿰는 것이 무엇보다 중요한데 이를 위해서는 하드웨어 못지않은 소프트웨어의 중요성 인식과 보강이 필요하다”고 말했다.

그가 말한 하드웨어는 계약서 양식과 제반 절차 등을, 소프트웨어는 계약서가 담고 있는 내용을 말하는 것으로 보인다.

지난 수년간 관계 법령이 정비되고 과거에 비해 조합(원)의 전문성이 강화되면서 계약서 자체의 양식이라든지 중요 문구에 대한 문제 인식은 어느 정도 이뤄지고 있다.

하지만 그 내용은 여전히 전문적인 용어나 내용들이 주를 이루고 있어 시공자 등에 비해 전문성이 떨어지는 조합(원)으로서는 이를 제대로 파악하기가 어렵다.

결국 조합 측은 주요 내용만 훑어본 뒤 이렇다 할 문제가 없다고 판단되면 도장을 찍고 남은 계약 체결을 마무리하는 것이 관행처럼 여겨지게 됐다. 하드웨어의 발전 속도를 소프트웨어의 그것이 따라잡지 못하고 있는 셈이다.

◆ “건설사의 ‘무상’ 공약에 현혹되지 말아야” = 건설사들이 시공권을 따내기 위해 쏟아내는 갖가지 ‘무상’ 공약이 대부분 거짓이며 그렇기 때문에 조합원들이 이를 무조건적으로 받아들여선 안 된다는 주장도 나왔다.

김은유 변호사는 “무상 ○○○, 무료 □□□는 다 거짓말”이라며 “녹화가 되고 있기 때문에 좀 더 순화시켜 표현하자면 재고할 필요성이 높다고 강조하고 싶다”고 말했다.

이는 치열한 수주 경쟁 때는 일단 수주하고 보자는 심리가 강하게 작용해 지킬 수 없는 공약을 남발하기 일쑤고, 설령 지킬 수 있는 조건이라고 해도 실제로 무상이나 무료가 아니라 종국엔 조합원 또는 입주민의 경제적 부담으로 귀결된다는 뜻으로 풀이된다.

따라서 일선 조합의 집행부 등은 이를 염두에 두고 각 건설사들이 제시하는 ‘무상 시리즈’의 달콤함에 취하지 말아야 한다는 의미로도 해석된다.

한편 김은유 변호사는 ‘착공일’의 중요성도 언급해 관심을 끌었다. 이는 시공자가 수주 또는 계약 전에는 공사비 등의 인상이 없다고 하면서도 단서 조항 등으로 ‘착공 날짜’를 기준으로 ‘이때까지만’으로 규정하는 것을 꼬집은 것이다.

김 변호사는 또 지난 2009년 2월 선고된 판례를 예로 들면서 “이로 인해 비용이 합리적으로 예상할 수 있는 범위를 벗어나 변경될 경우 전체 조합원의 2/3 이상의 동의를 얻어야 한다”며 “공사 변경 계약이 어렵게 돼 최초 계약 때 독소 조항이 삽입된 경우 이를 바로잡는 것도 어렵기 때문에 이 판결 이후 시공자의 횡포 역시 증가하는 경향을 보인다”고 지적했다.

그에 따르면 재건축에 해당됐던 이 판결이 현재 재개발에도 준용돼 사실상 모든 정비사업장이 이 판례의 영향권 안에 있고 그에 따라 시공자의 우월적 위치는 더욱 공고해진 것으로 판단된다.

이러한 상황은 지난해 6월 ‘조합원의 부담이 되는 계약 체결 시 사전 총회를 거쳐야 한다’는 판결이 선고되면서 더욱 강화되는 분위기다. 시공자와의 계약 변경은 필연적으로 조합원에게 경제적 부담을 주는 만큼 사전에 총회를 거쳐야 하는데, 현실적으로 사전 총회 개최가 어려운 만큼 시공자와의 계약 변경도 쉽지 않은 일이 돼 버렸기 때문이다.

◆ “당하지 않으려면 계약서 초안 작성·제시하라” = 전반적인 상황이 시공자에게 유리해 계약 후에는 사실상 ‘을’의 위치에 있을 수밖에 없는 조합으로서는 발생할 것으로 예상되는 문제들에 대한 대비책을 계약 전에 마련해야 한다는 것이 이날 강연의 핵심이다.

김은유 변호사가 제시한 대비책은 다음과 같다. 먼저 입찰지침서를 잘 만들어야 한다는 주장이 귀에 들어왔다. 김 변호사는 “입찰지침서는 가장 중요한 문서”라며 “계약의 일부로서 (건설사 측의) 역(逆) 제안이 없다면 그대로 계약서 내용이 되므로 처음부터 제대로 작성해야 한다”고 강조했다.

마감재에 대한 최적의 가이드라인을 조합이 제시할 필요성이 높다는 점도 언급됐다.

김 변호사는 “마감재가 공사비의 상당 부분을 차지하고 있는 상황에서 시공자가 업체와의 대량 직거래라든지 특판 자재를 발주하는 방식 등으로 사실상 독점 공급해 조합이 가격에 거품이 껴 있는지 파악할 수 없다”면서 “따라서 애초에 조합이 시공자를 선정하기 전에 마감재에 대한 최적의 가이드라인을 수립해 제시하는 것이 필요하다”고 역설했다.

이를 종합하면 궁극적으로 계약서 초안을 작성해 제시하라는 김 변호사의 제안으로 연결된다. 조합이 주도적으로 자신들이 원하는 바를 정확히 성문화하는 것이야말로 후일 발생할 논란의 소지를 최소화하는 지름길이라는 얘기다.

이 밖에 김 변호사는 공사 현장 소장의 선정도 중요하므로 준공 잘된 곳을 찾아가 질문을 하고 조언을 받는 등 발품을 파는 일이 효과적일 수 있다고 조언했다. 또 연대보증이 법적 근거가 없는 만큼 이에 대한 대응도 필요하다고 덧붙였다.

그는 “현장 소장의 선정 권한은 전적으로 시공자에게 있는 만큼 이에 대해 왈가왈부하는 것은 일종의 ‘내정간섭’처럼 비춰질 수 있지만 과감하게 최적의 인물을 추천하는 등의 노력을 기울일 필요가 있다”고 했다.

이어 “연대보증은 법적 근거가 없다. 이는 다만 조합 임원으로 있는 한 그 범위 내에서 상생하자는 의미의 연대보증일 뿐”이라며 “무한 책임 규정이 아니기 때문에 지나친 책임 요구에는 단호히 대응할 필요가 있다”고 강조했다.

여기에 조합이 시공자를 통제할 수 있는 강력한 수단으로서 ‘계약 해지’와 ‘대금 지급 지연’을 꼽으며 특히 대금 결제 시 ‘자동이체’는 절대 하지 말아야 한다는 조언도 잊지 않았다.

기사입력 2012-07-05

재개발 재건축 현장이면 늘 보이는 모습, 그것은 다름 아닌, 보상 문제로 다투는 사업시행자와 조합원들 간의 싸우는 모습일 것이다. 조금 더 보상 받고자 하는 재건축 주민들과 조금이라도 적게 주고자 하는 사업시행자와 토지등소유자의 다툼은 심할 때는 사람이 죽기까지 할 정도로 처절하다. 하지만 그 누구도 탓할 수가 없는 일이다. 누군가가 이러한 분쟁을 보다 손쉽고 현명하게 처리해준다면 얼마나 좋을까?

여기, 재개발 재건축을 포함한 토지보상분야의 전문 로펌이 있다. 법무법인 강산이 바로 그곳이다. 부동산 관련 로펌에서는 타의 추종을 불허하는 법무법인 강산에는 옹골찬 변호사, 토지보상관련해서 혁혁한 승소사례를 자랑하는 보상박사 김은유 변호사가 있다.

젊은 나이에 사법고시에 합격하고 이후 22년간을 변호사 생활을 하고 있는 김은유 변호사는 우리나라 최고의 부동산, 토지보상관련 전문 변호사라고 해도 과언이 아니다.

“우연히 1995년 한국 수자원공사, 1998년 경기도 시공사의 손실 보상 사건을 담당하면서 자연스럽게 토지분야의 전문적인 로펌으로 자리 잡게 되었습니다.” 이후 법무법인 강산은 토지보상분야의 독보적인 지위를 갖기 시작했다.

“아무래도 부동산 분야를 전문적으로 취급하다보니 다양한 사례들을 통해서 노하우가 생겼고, 어떤 경우는 새로운 대법원 판례들을 만들어내기도 했습니다. 나아가 이 분야의 전문적인 책의 필요성도 느끼게 되었고, 그래서 책을 쓰게 된 것입니다.”

김은유 변호사의 별명이 작가로 불릴 만큼 부동산관련 책들을 다양하게 저술했다. 몇 가지를 소개하자면, 조합원의 임원들에게 가장 적절한 책으로 재개발 재건축 관련 판례들을 위주로 쓴, 이 분야의 종합 해설서라고 불리는 ‘재개발재건축 법률 실무’, 일반인들이 알기 쉽도록 풀어 쓴 ‘토지보상 특별노하우’. 이 책은 자기가 토지보상을 받는 과정에서 대처하는 방법이 자세히 기술되어 있다. 재건축과정에서 시공자를 어떻게 선정할지, 계약을 어떻게 해야 할지 등 이 부분의 노하우를 정리한 ‘시공자 선정 및 계약 노하우’ 하지만 김은유 변호사가 가장 뿌듯하게 생각하는 책은 다름 아닌, ‘실무 토지수용’이라고 한다.

“주로 법조인들이 보는 책입니다. 가끔은 재판장에서 판사님이 이 책을 보고서 참고하는 모습을 보기도 하는데, 그럴때는 기분이 아주 좋습니다.” 이 정도로 법무법인 강산의 김은유 변호사는 토지수용분야의 전문 변호사 인 셈이다.

그 무엇보다도 토지 소유자들의 권익을 보호하고 그들의 재산을 지켜주고자 노력하는 법무법인 강산의 김은유 변호사는 맡고 있는 일이 한 두 가지가 아니다. 머지않아 준공을 앞두고 있는 국내 최초의 관광단지형 마을인 탕정 지방 산업 단지 주민대책위원회, 세종시 주민대책위원회 등 전국 60여개의 주민 대책위원회의 고문 변호사를 맡고 있으며, 고덕주공 5단지 재건축조합, 거여 뉴타운2-2지구 재개발 조합 등 30여개 조합의 고문 변호사를 맡고 있기도 하다.

“어떻게 하면 정당한 보상을 받을 수 있을지, 이주민들의 생활 대책을 어떻게 하면 좀 더 잘 할 수 있을지에 대한 조언을 주로 하고 있습니다. 또한, 재개발 재건축 분야에서는 조합원들이 부담금을 줄이고 가급적 빠른 시간내에 분쟁 없이 건축해서, 입주민들이 즐거운 마음으로 새로운 아파트로 무사히 입주하게 하는 것입니다.”

그간 김은유 변호사가 승소한 사건 중에서 대법원 판례로 남은 경우도 있다. 그것은 다름 아닌, [불법형질변경이라는 점에 대하여는 사업시행자가 입증하여야 한다]는 것, 부연 설명하자면, 임야를 과수원으로 이용하고 있는 토지의 경우 그 토지가 불법형질변경이라는 점에 대하여는 사업시행자가 입증하여야 한다는 판결을 이끌어 낸 것이다. 이 판결로 토지소유자는 재경금액 대비 약 50% 인상된 약 26억원을 추가로 증액 받게 되었다. 불법형질변경의 입증책임의 소재에 대하여는 그 동안 소유자가 입증하여야 한다는 것이 하급심판결의 주류였으나, 이번 서울고등법원 판결은 명확히 사업시행자가 입증하여야 한다는 취지로 판시한 것이다. 이처럼 사업시행자가 입증해야 한다는 판결은 앞으로, ‘자동차 급발진 소송’이나 ‘의료소송’의 경우처럼 사업시행자의 입증이 선행되어야 할 사건들에 있어서 좋은 사례로 활용될 것으로 전망하고 있다.

‘보상 박사’를 넘어서 ‘조합원 분담금 감액 박사’로 불리고 싶다는 법무법인 강산의 김은유 변호사. 그는 보상도 일종의 전략이라면서 가만있지 말고 보상의 노하우를 배워서 자신이 직접 자신의 권리 찾기에 나서기를 강하게 주장한다.

■ 홈페이지 ; www.oacs.co.kr

■ ☏ 02-592-6390

■ 법무법인 강산 김은유 변호사

1967. 4.25 일 생

1984. 대전 대성고등학교 졸업

1989. 성균관대학교 법학과 졸업

1989. 제 31회 사법시험 합격(만 22세 합격)

1992. 사법연수원 21기 졸업

1992. 군검사 임용

1995. 김은유 변호사사무소 개소

2011 성균관대학교 사회환경시스템공학과 겸임교수

2012. 한양사이버대학원 부동산학과 석사

■ 저서

- 재개발,재건축 법률실무(2009년 매일경제신문사 간행)

- 실무 토지수용 (2003년 법률정보센터)

- 토지보상 특별 노하우 (2009년 도서출판 덕산)

- 부동산 계약과 중개사고 예방 특별 노하우 개정판(2010년 도서출판 덕산)

- 재건축, 재개발 조합 표준정관수정안 및 표준업무규정안 (2009년 단미르)

- 재개발 재건축 총회 표준회의진행법(2010년 단미르)

- 시공사 선정 및 계약노하우(2011년 단미르)

■ 연구실적

- 댐이주단지 생계대책 활성화 방안( 한국수자원공사 )

- 효율적인 택지개발방안연구(한국토지주택공사)

- 덕소 변전소 기반시설 분당금 문제 해결을 위한 컨설팅( 한국전력공사 )

- 기타 논문 다수

인터뷰 진행 : T- 미디어 PR 기획 작가팀

<본 자료는 해당기관에서 제공한 보도 자료입니다.>

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15년간 토지 수용·보상분야 한우물

주먹구구식 보상관행 벗어나, 합법절차 통해 '알박기'등 제동, 사업시행사서 러브콜 잇달아

'그렇게 살지마' 항의 받은뒤, 지역주민편으로 180도 변신, 재개발·재건축으로 관심 넓혀

김홍길기자 what@sed.co.kr

진영태기자 nothingman@sed.co.kr1

법무법인 강산의 김은유(사시 31회ㆍ42) 변호사는 별명이 '보상박사'다. 그가 운영하는 온라인 상담사이트의 한글이름도 '보상박사(www.bsbs.kr)'다. 그를 잘 아는 고객들은 '김 변호사'보다는 '보상박사'로 주로 부른다.

심지어 일부 고객은 '보상의 신(神)'이라며 그를 신격화하기도 한다. '보상박사'는 95년 변호사 시작과 함께 지금까지 15년간을 토지보상 분야에 몰두해 온 그를 부르는 다른 이름인 셈이다.

◇넉넉치 못한 형편에 "재학중 합격" 목표 이뤄= 그의 집은 그리 넉넉하지 못했다. 그는 남들보다 빨리 대학 재학중에 사법시험을 합격했는데, 졸업 후에까지 취직하지 않고 사법시험만을 준비할 형편이 못됐기 때문에 재학중 합격을 목표로 이를 악문 결과였다고 한다.

'가난한 과거'에서 얘기할 게 별로 없었는지, 그는 인터뷰 내내 '개인사'는 거의 입밖으로 꺼내지 않았다. 하지만 전공인 토지보상 쪽으로 이야기가 흘러가자 그는 막힘없이 말을 척척 이어갔다.

◇토지보상 분야 개척 일등공신=그가 토지보상 분야와 첫 인연을 맺은 것은 변호사 시작과 함께 였다. 95년 군 법무관으로 제대후 그는 곧바로 한국수자원공사의 고문변호사로 일했다.

판사와 검사 모두 그를 유혹했지만, 그에게는 돈을 버는 것이 우선이었다. 당시만 해도 수자원공사가 지금의 한국토지주택공사가 맡고 있는 토지개발 업무를 일부 관장해 오던 때라 김 변호사는 자연스레 토지수용 업무를 맡게 됐다.

첫번째 프로젝트는 안산 시화특수지역개발 건이었다. 안산 1단계 신도시가 마무리되는 시점에서 주변을 확대하는 2단계 신도시 프로젝트였는데, 이 과정에서 토지보상 문제 등이 불거진 것이다.

과거 군사정권 시절에는 국가가 토지를 수용해도 누구 하나 이의를 제기하지 않았지만 주민들의 권리의식이 높아진데다 투기세력도 달라붙어 개발부지 마다 보상문제가 논란이 되지 않는 곳이 없을 정도였다.

사업 시행사인 수자원공사와 보상을 조금이라도 더 받아내기 위한 주민들간 갈등을 해소하는 게 김 변호사의 최우선 목표였다. 그런데 보상문제와 관련된 판례나 서적, 매뉴얼 등을 찾아봐도 쉽게 찾아지지 않았다. 지금까지 보상문제가 관행대로 주먹구구로 이뤄져 왔다는 방증이다.

김 변호사는 '이렇게 해서는 안되겠다' 싶어 관련부처 해당 공무원들을 일일이 찾아다니며 자문을 구했고, 부동산 감정평가와 대학 교수들의 조언을 구하기 위해 발품도 마다하지 않았다.

이 같은 결과로 '알박기'나 유실수 등을 심어 보상금을 턱없이 높게 요구하는 불합리한 요구는 합법적으로 거절하면서 큰 소란없이 프로젝트를 마무리했다.

이후 개발 시행사들은 보상문제가 생길 때 마다 김 변호사를 찾았다. 98년에는 경기도시공사의 요청으로 자문을 맡았는데, 지금까지 인연을 이어오고 있다.

◇"그렇게 살지마" 한마디에 주민대리로 180도 변신=사업 시행사로부터 무수한 러브콜을 받으며 잘 나가던 그는 2001년 대변신을 한다. 지금까지 토지수용 주민들로부터 시행사를 방어하던 입장에서 시행사로부터 보상금액을 합리적으로 받아내기 위해 지역주민들 편에 선 것이다.

뚜렷한 계기는 없었었지만 언젠가 예상보다 보상을 적게 받은 주민들로부터 "(시행사 배만 불리는데 일조하면서) 그렇게 살지말라"는 항의를 받은 게 그의 마음을 움직였다고 한다.

법대로 한다고는 했지만, 시행사를 대리하면 아무래도 현지 주민들의 요구는 매몰차게 거절해야 하는 부담이 있던 차에 그 한마디는 그를 전혀 다른 길로 가게 만든 셈이다. 시행사를 상대해 법적지식이 취약한 주민을 위해 싸우는 진정한 검투사로 거듭난 것이다.

그는 토지보상 분야의 노하우를 남들과 공유하기 위해 자신만의 실무경험을 토대로 '실무토지수용', '토지보상 특별노하우'에 이어 최근에는 '재개발ㆍ재건축 법률실무'라는 책도 냈다. 국내에서 토지보상 관련 체계적으로 정리된 유일무이한 참고서적으로 평가받는 책들이다. 보상법 관련 강의도 여러군데 나가고 있다.

◇세종시 등 전국 60여곳 토지보상 진행= 그는 현재 아산 탕정의 삼성전자 LCD 2단지와 논란이 되고 있는 세종시(행정복합도시) 등 전국적으로 60여군데 굵직한 토지보상을 진행중이다.

이 같은 인기비결은 김 변호사가 시행사로부터 터무니 없는 보상금액을 잘 받아내서가 아니다. "법에 규정돼 있는 (주민들의) 권리를 보장해 달라는 것 뿐"이다.

특히 탕정 LCD 2단지에서는 현지 주민의 토지수용 대가로 주변의 토지(대토)나 금액보상이 아닌 생활보상을 요구하는 실험을 진행중이다. 그는 주민들이 지역을 떠나지 않고 현지에서 정착해 살 수 있도록 이른바 '정착촌'을 시행사측에 요구해 받아들여 졌다.

◇조합원 이익 극대화하는 재개발ㆍ재건축 필요=최근에는 재개발ㆍ재건축으로 관심분야를 넓히고 있다. 재개발ㆍ재건축 분야는 주민들이 여전히 불이익을 당하고 있는 사각지대이기 때문에 이와 맞설 '검투사'가 필요하다는 판단 때문이다.

김 변호사는 "조합원과 시공사의 관계는 (시공사 선정) 계약서 작성과 동시에 갑과 을의 관계가 역전된다"며 "조합과 시공사를 입주때까지 영원히 갑과 을의 관계로 묶어 둘 수 있는 무기가 필요하다"고 말했다.

한 예로 그는 아파트 공사에 어떤 건설자재가 쓰이는 지 조합원이 검사할 수 있는 '건설자재 검사권'이나 능력있고 청렴한 현장 관리소장을 선임하는 방법 등을 아이디어로 냈다.

시공사 관계자들이 들으면 껄끄럽겠지만, 재개발ㆍ재건축을 앞둔 조합원들이라면 귀가 솔깃해 지는 대목이다. 김 변호사는 "차를 한대 사더라도 꼼꼼히 따지는데, 수십억원 하는 아파트를 짓는데 더욱 꼼꼼해야 재산을 지킬 수 있는 게 아니냐"며 조합원들의 적극적인 참여가 중요함을 거듭 강조했다.

15년간 보상분야만 파 온 김 변호사가 재개발ㆍ재건축 분야에서도 '신(神)'의 경지에 오를 수있을 지 자못 궁금하다.

He is…

▲1967년 충남 연기 출생 ▲1984년 대전 대성고 졸업 ▲1989년 성균관대 법학과 졸업 ▲1989년 제31회 사법시험 합격 ▲1992년 군법무관 ▲1995년 변호사 개업 ▲2004년 현 법무법인 강산 대표변호사

<저작권자 ⓒ 인터넷한국일보, 무단전재 및 재배포 금지>입력시간 : 2009/11/30 18:37:27

한국경제신문 : 2004-02-23

공익사업을 위해 토지를 수용하는 과정에서 생기는 각종 소송업무를 전문적으로 다루는 법무법인과 부설 연구소가 국내에서 최초로 설립됐다.

김은유 변호사 등 5명은 23일 △서울 수원 김포에 '법무법인 강산' 사무실을 △김포에 부설 '한국손실보상연구소'를 각각 개설하고 본격적인 활동에 들어갔다.

법무법인 강산은 △토지 수용에 따른 의견서 작성이나 이의신청 △이주 및 생계대책과 관련한 조합설립 △이주자를 위한 주택 및 상가건설이나 원주민들의 각종 생계대책과 관련한 자문 △토지소유권 이전이나 등기업무 등을 포괄적으로 취급할 계획이다.

법무법인 강산은 또 관련 업무를 이론적으로 뒷받침하고 불합리한 제도에 대한 개선안을 전문적으로 연구하는 '한국손실보상실무연구소(소장 류지태교수)'도 함께 문을 열었다.

연구소에는 김 변호사 등 5명의 상임연구원과 한국법제연구원부연구위원 박종수 박사 등 6명의 비상임연구원, 중앙토지수용위원회 허통 위원과 김포신도시 주민대책위 이영길 공동위원장 등 10명이 자문위원으로 참여했다.

법무법인 강산의 김은유 대표 변호사는 "정부가 공익사업을 위해 토지를 수용하는 과정에 불합리한 요소들이 많이 있다"며 "앞으로 토지수용 분야에서 사업 시행자와 토지수용자가 서로 만족할 수 있는 공평한 보상이 이뤄질 수 있도록 노력하겠다"고 말했다.

김후진 기자 jin@hankyung.com