일시 – 2025. 7. 2. 18:30 – 20:30분

장소 – 강서구민회관 지하 1층 소공연장 (노을극장)

수강자 - 누구나 가능  

= 강의일시 : 2024. 12. 9. 오후 2시부터 4시까지 

= 강의장소 : 구로구청 5층 강당 

= 강사 : 김은유변호사

= 참가자격 : 누구나  

= 강의주제 

 소규모주택정비사업의 갈등 및 소송 사례 

장소 : 구로구청 5층 강당

주제 : 1. 소규모주택정비사업 절차

        2. 소규모정비사업 갈등 소송사례 

1기신도시등 재건축을 위한 노후계획도시특별법 2023. 12. 26. 제정되어, 2024. 4. 27. 시행되고 있습니다. 앞으로 이 법은 부동산 시장에 엄청난 영향을 미칠 것입니다. 공부를 위해 법조문을 정리해 보았습니다.

관심 있으신 분들은 이메일 (114gs@naver.com)로 명함을 보내 주시면 PDF파일을 무료로 보내드리겠습니다. 

명함이 없으신 분들은 휴대폰번호와 무슨 목적으로 필요한지를 알려주시기 바랍니다. 

분량은 A4용지(줄간격 160%, 글자크기 12포인트) 127페이지입니다.

첨부 : 머리글

머리글

1기 신도시 등 전국의 노후계획도시는 입주 후 30년이 지나면서 주민들은 주차전쟁과 누수전쟁을 치루고, 건축물 안전 및 도시 인프라의 노후화 문제가 심각해지고 있으나, 일시에 대규모로 주택공급이 이루어짐에 따라 「도시 및 주거환경정비법」 등 기존의 법체계 하에서 광역적 정비에 한계가 있는 상황이다.

또한 노후계획도시는 주거기능에 비하여 자족기능이 미비하고 광역교통망이 충분하게 구축되지 않아 광역교통 문제를 유발하고, 경직적인 도시계획으로 토지이용의 효율성은 떨어지고, 산업구조 변화에 능동적인 대처가 불가능하다.

이에 노후계획도시의 주거환경 개선과 자족기능 확보, 대규모 이주 수요 관리, 질서 있고 체계적인 정비를 통해 계획도시를 단순한 주거밀집지역이 아닌 자족기능이 확충된 지속가능한 미래도시로 재창조하고자 노후계획도시특별법이 2023. 12. 26. 제정되어, 2024. 4. 27. 시행되고 있다.

특별법이 시행됨에 따라 걱정거리도 생겼다. 현재 너무도 폭등한 공사비(부산에서조차도 3.3㎡당 1천만원이 넘는 실정임), 부대·복리시설 소유자들의 동의 문제(광역개발을 하므로 특히 상가소유자들과의 협상이 더 어려워졌다), 국토계획법에 의한 용적율 상한 300%는 여러 가지를 고려하여 결정한 것인데, 이를 특별법으로 450%까지 상향해 주므로, 추후에 재건축단지도 450%를 요구할 가능성이 커지고, 또한 고밀개발로 인한 기반시설 부족 문제, 소위 높은 용적율로 인한 쾌적성 감소 문제, 대규모 이주에 따른 이주대책 문제, 수도권 신도시의 대규모 재정비는 인구감소에 따르는 지방소멸 문제와 결부하여 부정적 요소로 작용할 가능성도 있고, 1인 가구로의 분화도 절정에 달하고 생산인구의 급감과 노령인구의 급증에 따른 아파트 수요자 감소가 예상되는 상황에서 분양물량 증가분의 분양문제에 대한 정교한 대책도 필요하고, 대규모 재정비에 따른 건설폐기물 대책도 필요해 보인다. 또한 막대한 보조와 융자가 실시되는 특혜를 특정지역의 주택소유자들 위주로 주는 것이므로 다른 지역주민들과의 형평성 문제도 거론될 가능성이 크다. 따라서 앞으로 사업을 진행해 가는 과정에서 지혜가 필요해 보인다. 나아가 재건축과 리모델링 중 어느 사업을 추진할지에 대한 갈등도 심화될 것으로 보인다. 특별법은 상대적으로 리모델링에 대한 특례는 세대수 6% 증가 외에는 없다.

그러나 노후도시를 방치할 수는 없으므로, 이렇게라도 출발하는 것은 매우 다행이라고 생각한다. 사업을 추진하는 과정에서 발생하는 문제들, 예를 들어, 분당신도시의 경우 고도제한 문제(비행안전구역), 인접·연접 정의, 대도시 시장과 도지사의 협조 내지 갈등, 통합재건축을 하는데 지분이 다를 경우 독립채산제 방식 채택 문제 등은 시행과정에서 도시정비법처럼 법 개정을 통해 다듬어 가면 될 것이다. 본격적으로 시행되면 1년에 수차례씩 개정될 것으로 보인다.

여기서는 특별법 내용을 조문 순서(다만 기반시설설치만 순서가 바뀜)대로 분석하고자 한다. 다만 이제 제정된 법이라 판례나 논문이 발표되지 않은 상태라 사견이 많이 제시될 수밖에 없었음을 밝혀둔다.

아무쪼록 관련자들에게 조금이라도 도움이 되기를 기대해 본다.

방배동 연구실에서

김은유, 임승택, 김태원 변호사 드림

주택법이 2020. 1. 23. 개정되어, 2020. 7. 24. 시행되는 주택법 제14조의2제1항에 의하면, 주택조합은 제11조제1항에 따른 주택조합의 설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업계획승인을 받지 못하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 총회의 의결을 거쳐 해산 여부를 결정하여야 한다.

그런데 지역주택조합이 사업계획승인을 받으려면 95% 이상의 소유권을 확보하여야 하므로, 매우 어렵다. 따라서 이 신설 해산총회에 해당하는 사례가 속출할 것으로 본다.

주택법시행령 제25조의2제1항에 의하면, 주택조합은(결국은 조합장) 해당 설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날부터 3개월 이내에 총회를 개최하여야 하고,

동조제4항에 의하면, 해산을 결의한 경우에는 법 제14조의2제4항에 따라 주택조합의 임원이 청산인이 된다. 다만, 조합규약 또는 총회의 결의로 달리 정한 경우에는 그에 따른다.

부칙 제6조제2항에 의하면, 이 법 시행 전에 주택조합 설립인가를 받았으나 이 법 시행일 현재 사업계획 승인을 받지 않은 경우에는 제14조의2제1항의 개정규정을 적용함에 있어 이 법 시행일을 제11조제1항에 따른 주택조합의 설립인가를 받은 날로 본다.

★★★따라서 ①2020. 7. 24.전에 주택조합의 설립인가를 받은 경우에는 조합장은 2020. 7. 24.부터 3년이 되는 날인 2023. 7. 23.까지 사업계획승인을 받지 못한 경우에는 2023. 10. 23.까지 해산총회를 하여야 하고, ②2020. 7. 24. 이후에 주택조합 설립인가를 받은 경우에는 그 날로부터 3년이 되는 날까지 사업계획승인을 받지 못한 경우에는 그날로부터 3개월 이내에 해산총회를 하여야 한다.

표준규약 제24조제3항에 의하면 사업종료의 경우를 제외하고 조합해산을 의결하는 경우에는 재적조합원 3분의 2 이상의 출석과 출석조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 의결한다. 이때 조합원 20% 이상이 직접출석하여야 한다(령 제20조제4항).

한편 발기인이 사업종결 여부를 결정하기 위한 총회를 개최한 경우에는 주택조합의 발기인은 법 제14조의2제5항에 따라 총회의 결과를 총회 개최일부터 10일 이내에 서면으로 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 통지해야 한다(령 제14조의2제5항, 규칙 제11조의2).[본조신설 2020. 7. 24.]. 그러나 해산총회를 개최한 경우에는 위와 같은 통지규정이 없다.

결국 주택조합(조합장)은 최소한 2023. 10. 23.부터는 해산총회를 개최하여야 하는 것이다. 따라서 조합원은 지금부터 이를 널리 알려 해산총회를 준비하여야 할 것이다. 그리고 조합에서 요구하는 분담금 납부를 하지 말아야 할 것이다. 기타 준비사항은 반드시 전문변호사의 도움을 받아야 할 것이다.

그런데 실무적으로 주택조합(조합장)이 위와 같은 해산총회를 개최하지 않을 경우가 예상된다.

이런 경우에는 우선 조합장을 해임하고 조합해산을 지지하는 조합원들이 조합장을 포함하여 임원으로 선임되고, 그 이후 해산총회를 개최하면 될 것이다.

또한 행정청은 주택법 제93조에 의하여, 조합에게 해산총회 개최여부에 대해 필요한 보고를 하게 하거나 관계공무원으로 하여금 사업장에 출입하여 필요한 검사를 하게 할 수 있다.

한편 주택법 제14조제4항은 “시장ㆍ군수ㆍ구청장은 모집주체가 이 법을 위반한 경우 시정요구 등 필요한 조치를 명할 수 있다.”(신설 2019. 12. 10.)라고 규정하고 있으므로,

○이 책은 지역주택조합에서 탈퇴하기 위한 모든 방법과 사기예방을 위한 방법을 종합 정리한 책이다.

○이 책을 읽고 지역주택조합 모집신고에 대해 수리여부를 결정하여야 하고, 지긋지긋한 지역주택조합에서 탈출하고 싶다면 이 책이 제시한 방법을 따르면 된다.

책 소개글

(1) 내가 사업을 하는 주체

지역주택조합사업은 내가 주인이다. 즉, 내가 사업을 하는 것이다. 따라서 이익이 나면 내가 갖고, 손실이 나면 내가 부담하는 것이다. 그리고 아파트를 지을 땅을 매입할 수가 없어 파산도 속출하고 있다. 그나마 매입을 해도 매수가격이 너무 비싸 부담금이 처음보다 몇 배 늘어난다.

원수에게 권한다는 것이 지역주택조합이다. 그만큼 지역주택조합은 현재 수많은 피해자를 양산하고 있다. 그 이유를 살펴보면 말도 안되는 과장광고와 무효인 안심보장증서(전액환불증서)등을 믿고 지역주택조합에 가입하는 조합원에게 1차적인 책임이 있음은 부인할 수 없다. 하지만 과장광고를 가능하게 모집신고를 수리해 준 영향도 부인하기 어렵다.

따라서 이 책은 과장광고를 불가하게 하는 모집신고 수리요건과 잘못 가입한 지역주택조합에서 탈출하는 방법을 종합적으로 제시하기 위해 집필하였다.

(2) 지역주택조합 사기 100% 예방법

지역주택조합은 모집신고를 수리받은 이후에만 조합원을 모집할 수 있다. 따라서 모집신고 수리를 법에 따라 엄격하게 처리하면 과장광고는 불가하다.

지역주택조합 모집신고를 수리하려면 다음의 요건을 다 갖추어야 한다.

① “현재의” 도시계획 또는 토지이용계획에 따라 사업계획을 작성해서 모집신고를 하여야 하는 것이다. 그럼에도 단지 지구단위계획에 대한 사전 자문을 받았다고 하여 미래에 실제로 그렇게 변경될지도 모르는 지구단위계획(실제 변경되지 않는 경우도 많다)을 전제로 한 사업계획으로 모집신고를 해 온 것에 대해 행정청은 모집신고를 수리하면 안된다. ‘현재’가 아닌 ‘미래’의 도시계획 또는 토지이용계획에 따라 사업계획을 작성해서 모집신고를 하자 이에 대해 불수리처분을 한 것에 대해 행정청이 타당하다는 결론을 낸 행정심판 및 행정소송 사례도 있다.

② 모집신고 시 “사용승낙”은 명시적으로 “지역주택조합부지로의 사용승낙”을 받아야 하고, 토지소유자의 “인감증명서”를 첨부하여야 한다. 이렇게 2가지 요건을 철저하게 심사하여 수리 여부를 결정하면 지역주택조합에 대한 과장광고는 할 수 없고, 그렇게 되면 사기도 자연스럽게 예방된다.

(3) 지역주택조합 탈출 방법

① 주택조합의 가입을 신청한 자는 가입비등을 예치한 날부터 30일 이내에 주택조합 가입에 관한 청약을 철회할 수 있다.

② 개별적으로 추진위나 조합을 상대로 탈퇴소송을 하는 것이다. 탈퇴소송은 여러 가지 방법이 있다. 임의탈퇴, 자격상실, 제명 후에 분담금 반환을 청구하는 방법, 법정해제권을 행사하거나 취소권을 행사한 후에 납입한 분담금에 대해 부당이득을 이유로 납입금 반환을 청구하는 방법, 조합원 지위 부존재 확인소송 등 다양한 방법이 동원되고 있다.

③ 이미 모집신고가 수리된 것은 발기인이 사업종결 총회, 조합설립인가가 난 것은 조합장이 해산총회를 하면 되는 것이고, 발기인이나 조합장이 종결총회나 해산총회를 개최하지 않을 경우에는 행정청이 주택법 제14조제4항에 의해 총회 개최를 명할 수 있다. 특히 조합의 경우에는 해산총회를 개최하여야 함에도 불구하고 해산총회를 개최하지 않는 경우에는 조합원들이 그 조합장을 해임하고 그들이 조합장이 되어 해산총회를 개최할 수도 있다. 나아가 민법 제70조에 의한 임시총회를 개최할 수도 있다.

④ 지역주택조합(추진위원회 포함)의 부채가 재산보다 월등히 많다면 아예 법원에 파산신청을 하여 탈출하는 방법도 있다.

머리글

지역주택조합은 무주택자나 전용 85㎡ 이하 1주택 소유자들이 모여 본인들 아파트를 짓기 위해 결성한 조합이다. 즉, 아파트를 분양받는 것이 아니라 내가 아파트를 스스로 짓는 것이다.

땅을 먼저 마련하고 사업을 하는 재개발·재건축과 달리, 지역주택조합은 조합원부터 모집하고 그 이후 돈을 거두어 아파트 지을 땅을 확보하는 것이다. 그런데 나대지에서 사업을 시행하던 과거와 달리 현재는 도심 한복판 특히 역세권 등의 주택 밀집 지역에서 지역주택조합 사업을 하므로, 집(토지) 소유자들이 매도를 하지 않는다. 그 결과 사업이 지연되고, 그 과정에서 분담금이나 업무대행비 횡령 사건 등으로 피해가 끊이지 않고, 결국 파국을 맞는 사례도 빈번하게 발생한다.

최근 대법원 판결에 의하면 조합원이 탈퇴등의 사유로 인하여 추진위원회나 조합을 상대로 분담금의 반환 판결을 받고, 그 판결을 근거로 하여 신탁회사에 자금반환청구를 하더라도, 추진위원회(조합)가 업무대행사와 같이 자금관리 회사인 신탁회사에게 환불요청서를 제출하지 않는 한 신탁회사는 조합원이나 채권자의 자금반환요청을 거절할 수 있다고 한다(대법원 2023. 4. 13. 선고 2022다244836 판결). 참으로 납득하기 어려운 판결이다.

그래서 지역주택조합은 ‘원수에게 권한다’는 말이 돌고 있다. 그만큼 지역주택조합이 어렵다는 것이다. 신문기사나 유트브에는 수도 없는 지역주택조합 피해사례가 쏟아지고 있다.

이에 정부는 2020년 주택법을 개정하여 지역주택조합에 대해 여러 가지 제도개선을 하였다. 특히 지역주택조합 모집신고 조건 및 조합설립인가 조건 강화, 가입 철회, 조합 탈퇴, 사업종결총회, 조합해산총회를 도입하여 지역주택조합에 대해 연착륙을 시도하였다.

그런데 실무상 이러한 제도개선 내용들이 제대로 작동을 하지 않고 있다. 가장 큰 원인은 개정된 주택법 내용을 관계자들이 제대로 이해를 하지 못한 것에 기인한다고 본다.

이에 제1편은 이 책의 내용을 요약하고, 제2편은 지역주택조합 피해 예방을 위해 지역주택조합 기본지식을 살펴보고, 관계자들에게 매우 중요한 정보공개 문제를 다루고, 기 가입 조합원이 알고 실천하여야 할 사항, 지역주택조합 임원이 지켜야할 사항을 살펴본다. 그리고 나서 지역주택조합 제도개선 내용을 대략적으로 설명한다. 제3편은 지역주택조합의 피해를 예방하기 위해 가장 중요한 모집신고 수리에 대해서 알아보고, 제4편은 지긋지긋한 지역주택조합에서 탈출하기 위한 방법론으로 30일 내에 조합 가입 철회, 조합 탈퇴, 개별소송을 통한 탈출, 집단적인 탈출을 하는 사업종결총회와 조합해산총회, 조합파산을 살펴본다. 그리고 마지막으로 사업종결이나 조합해산 총회 통과 시에 매몰비용을 부담하는지 여부를 살펴본다.

즉, 이 책은 지역주택조합으로 인한 피해를 예방하기 위해서 지역주택조합 진입 요건인 모집신고 수리를 집중적으로 다루어 피해를 원천적으로 봉쇄하고자 하고, 이미 조합원으로 가입한 경우에 지역주택조합에서 탈출하는 방법인 가입 철회, 조합 탈퇴(임의탈퇴, 자격상실, 제명), 개별소송방법, 사업종결총회, 조합해산총회, 조합(추진위원회)파산 등을 설명하고자 한다.

기타 지역주택조합에 대한 더 구체적이고 세부적인 내용은 저자의 다른 책인 「지역주택조합의 진실」을 참고하면 된다.

이 책은 2023. 9. 20.까지의 법 개정 내용 및 판례를 반영하고 있다. 다만, 능력의 한계로 인하여 중요한 판례를 반영하지 못할 수도 있음을 고백한다.

지금까지 참고할 만한 규약이 없어 고민하던 조합들에게 큰 도움이 되리라고 봅니다. 

법무법인강산이 발표한 표준규약과 군포시가 발표한 표준규약이 거의 대동소이하나 약간은 다른 점이 있습니다. 

모쪼록 도움이 되시기 바랍니다.. 

***군포시 규약안의 사용조건입니다. {본 저작물은 "공공누리 제4유형 : 출처표시 + 상업적 이용금지 + 변경금지" 조건에 따라 이용할 수 있습니다.}

***법무법인강산 규약안의 사용조건은 아래 양식에 따라 이메일(114gs@naver.com)로 사용동의 요청을 하신 후에 이용을 하실 수 있습니다.

Ⅰ. 책 소개글

우리 아파트는 재건축 대신 리모델링한다.

아파트 수직증축 리모델링!

아파트 리모델링은 재건축과 비교하여 비용·기간 등 여러 면에서 장점이 있다.

먼저 비용측면에서 노후불량건축물로서 재건축대상이 될 때까지 사용하기 위하여 보수·보강하는데 드는 비용 및 철거 후 새로운 건축물을 건설하는 데 드는 비용과 비교하여 리모델링 비용이 저렴할 것으로 예상되고, 재건축을 할 때까지 주차장 부족, 노후 설비, 부대복리시설 부족, 보행 및 차량동선 혼재 등으로 인한 생활의 질을 개선할 수 있고, 재건축 기간보다는 리모델링 기간이 짧다는 장점이 있다.

또한 ① 재건축초과이익환수제와 무관하고, ② 조합원 지위양도 제한이 없고, ③ 준공 15년 이상이면 리모델링이 가능하고, ④ 수평·수직 증축 허용으로 일정부분 일반분양이 가능하고, ⑤ 종전 구조물을 그대로 유지하여 배치가 바뀌지 않으므로 동·호수 변경으로 인한 갈등이 없고, ⑥ 주민동의율도 75%라는 장점이 있다.

이 책은 「주택법」 및 「건축법」에 산재되어 있는 아파트 수직·수평 증축 리모델링에 대해서 종합적인 해설을 하고 있다. 즉, 리모델링 개념, 기본계획, 조합설립방법, 조합운영방안, 시공자등 협력업체 선정방법, 안전진단문제, 사업계획승인 및 행위허가, 이주·철거·착공·일반분양·감리·사용검사, 형사처벌 등 리모델링 전반을 다루고 있다.

특히 「주택법 시행규칙」 제7조제6항은 “국토교통부장관은 주택조합의 원활한 사업추진 및 조합원의 권리보호를 위하여 표준조합규약 및 표준공사계약서를 작성ㆍ보급할 수 있다.”라고 하나, 아직 아파트리모델링조합에 대해서는 표준규약이 없다.

그래서 각 조합별로 조합규약 내용이 다르고, 나아가 일부는 부적절한 내용들이 규약에 포함되어 있다. 이에 법무법인강산은 군포시리모델링지원센타, 강경호법무사와 함께 「아파트리모델링조합표준규약권고안」을 작성하였다.

이 책은 공무원이나, 조합관계자, 협력업체 등이 리모델링에 관한 실무지식을 쉽게 익히도록 2023년 5월까지 나온 관련 판례를 첨부하여 해설하고 있다.

한편 수직증축방법, 안전진단방법 등 건축기술지식은 저자들의 분야가 아니므로 논외로 하고 있다.

모쪼록 이 책이 세대수 증가형 아파트 리모델링에 대한 지침서 역할을 하기를 기대한다.