지정개발자 신탁방식 동의 전 토지등소유자가 알아야 할 사항
지정개발자 신탁방식 동의 전 토지등소유자가 알아야 할 사항
1. 정비계획수립권자 및 정비구역 지정권자
○ 정비계획입안권자 : 구청장
○ 정비계획 및 정비구역 지정권자 : 서울시장
○ 따라서 정비계획 입안단계에서 최선의 노력을 기울여야 함. 정비계확 수립 후 소송으로 변경하는 것은 불가능
법 제8조(정비구역의 지정) ① 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수(광역시의 군수는 제외하며, 이하 “정비구역의 지정권자”라 한다)는 기본계획에 적합한 범위에서 노후ㆍ불량건축물이 밀집하는 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 구역에 대하여 제16조에 따라 정비계획을 결정하여 정비구역을 지정(변경지정을 포함한다)할 수 있다. ④ 정비구역의 지정권자는 정비구역 지정을 위하여 직접 제9조에 따른 정비계획을 입안할 수 있다. ⑤ 자치구의 구청장 또는 광역시의 군수(이하 제9조, 제11조 및 제20조에서 “구청장등”이라 한다)는 제9조에 따른 정비계획을 입안하여 특별시장ㆍ광역시장에게 정비구역 지정을 신청하여야 한다. 이 경우 제15조제2항에 따른 지방의회의 의견을 첨부하여야 한다. |
2. 신탁방식 도입 취지
서울중앙지방법원 2023. 9. 14. 선고 2022가합568148 판결 가) 조합설립 동의요건 이상의 토지등소유자가 동의하는 경우 신탁업자를 사업시행자로 지정할 수 있도록 하는 제도는 도시정비법이 2015. 9. 1. 법률 제13508호로 개정(이하 '2015년 도시정비법 개정'이라 한다)되면서 제8조 제4항 제8호로 도입되었는데, 그 취지는 신탁업자의 정비사업 참여를 허용함으로써 정비사업에 소요되는 자금을 안정적으로 확보하고, 전문적인 사업관리로 시공사와의 교섭력을 확대하여 정비사업을 활성화하는 하는 데에 있다. |
3. 신탁회사 공개모집 도입
가. 도시정비법
○ 법 개정 전에는 규정 없음, 따라서 반드시 경쟁입찰 ×(박지환, 도시정비법의 쟁점, 2023년, 박영사, 70)
○ 그러나 도시정비법이 2024. 12. 3. 개정되면서, 30% 이상의 토지등소유자 동의로 공개모집 후 시행자 지정 이전 협약등 체결이 가능하도록 하여 분쟁 방지 <시행 2025. 6. 4.>
○ 토지등소유자 전체회의 : 온라인총회(법 제44조의2) 및 전자적 방법에 의한 의결권 행사(법 제45조) 규정을 토지등소유자 전체회의에도 의제
○ 협약 체결 완료 후 → 신탁회사의 내부심의를 통과한 수수료를 바탕으로 사업시행자 지정 동의서 징구
도시정비법 제27조(재개발사업ㆍ재건축사업의 지정개발자) ⑦ 신탁업자와 재개발사업 또는 재건축사업의 준비ㆍ추진에 필요한 사항에 대하여 협약등을 체결하려는 자(토지등소유자로 구성된 자를 말한다)는 대통령령으로 정하는 절차를 거친 사실을 시장ㆍ군수등에게 확인받은 후 대통령령으로 정하는 비율 이상의 토지등소유자의 동의를 받아 신탁업자를 공개모집한 후 사업시행자 지정 전에 협약등을 체결할 수 있다. <신설 2024. 12. 3.> **협약등 : 협약 내용은 자유임. 통상 사업추진방식과 우선협상대상자 지위부여에 대해 협약을 함 ⑧ 제7항에 따른 공개모집 및 협약등의 체결에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <신설 2024. 12. 3.>
부칙 제2조(협약등의 체결에 관한 적용례) ② 제27조제7항 및 제8항의 개정규정은 이 법 시행 이후 신탁업자를 공개모집하는 경우부터 적용한다.
제48조(토지등소유자 전체회의 |
