대법원 2025. 8. 14. 선고 2022다228230 판결

구 「도시 및 주거환경정비법(2021. 4. 13. 법률 제18046호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 도시정비법'이라 한다)」 제39조 제2항은 '주택법 제63조 제1항에 따른 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매 · 증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속 · 이혼으로 인한 양도 · 양수의 경우는 제외한다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다.'라고 정하면서, 제4호로 '1세대 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우'를 정하고 있다. 구 도시정비법 시행령(2020. 6. 23. 대통령령 제30797호로 개정되기 전의 것) 제37조 제1항은 구 도시정비법 제39조 제2항 단서 제4호의 '대통령령으로 정하는 기간'을 '소유기간 10년, 거주기간 5년'으로 정하고 있다.

원심은, 피고가 이 사건 경매절차를 통해 소외 1과 소외 4로부터 그들이 소유한 이 사건 부동산의 각 1/2 지분을 양수하였는데, 피고가 소외 1로부터 양수한 1/2 지분에 대해서는 구 도시정비법 제39조 제2항 단서 제4호가 적용되지만, 소외 4로부터 양수한 1/2 지분에 대해서는 위 조항이 적용되지 않는다고 판단하여, 사업시행자인 원고가 구 도시정비법 제39조 제2항 본문 규정에 따라 조합원 자격을 취득할 수 없는 자에 대하여 가지는 구 도시정비법 제39조 제3항, 제73조에 따른 매도청구권의 행사를 이 사건 부동산의 1/2 지분에 대해서만 인정하였다.

원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 이러한 원심의 판단은 수긍할 수 있고, 거기에 원고의 상고이유 주장과 같은 구 도시정비법 등에 관한 법리오해, 피고의 이 부분 상고이유 주장과 같은 가압류의 처분금지효, 헌법 제23조, 구 도시정비법 등에 관한 법리오해 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.

재건축사업의 시행자가 구 도시정비법 제39조 제2항, 제3항에 따라 조합원의 자격을 취득할 수 없는 사람에게 그가 양수한 부동산에 대하여 손실보상을 하는 경우 손실보상의무가 발생하는 시기 및 해당 부동산의 가액을 평가하는 기준시점은 모두 그가 해당 부동산을 양수한 날로 보아야 하고, 매도청구권의 행사로 매매계약 성립이 의제되는 날도 같은 날로 보아야 한다. 이 경우 손실보상액으로서의 매매대금은 매매계약 성립이 의제될 당시의 해당 부동산의 시가에 의하여야 하고, 이때의 시가는 매매계약 성립 당시의 객관적 거래가격으로서 재건축사업이 시행되는 것을 전제로 하여 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다(대법원 2014. 12. 11. 선고 2014다41698 판결 등 참조).