소유자 불명 토지에 아파트 사업을 하려면

1. 문제의 제기

 개발사업을 하려는 구역 내에 소유자를 알 수 없는 토지가 있는 경우에 어떻게 처리하여야 하는지가 문제된다.

2. 주택법에 의한 사업계획승인으로 아파트를 건설하려는 경우

 주택법 제23조에 따라 일간신문에 2차례 이상 공고하고, 사업계획승인권자가 추천하는 감정평가사 2명 이상이 평가한 금액을 산술평가한 금액을 법원에 공탁하고 주택건설사업을 시행할 수 있다.

 그 이후 주택법 제22조에 따라 매도청구를 하여 소유권을 확보할 수 있다. 매도청구 재판과정에서 “대지의 소유자가 있는 곳을 확인하기가 현저히 곤란한 경우”는 대부분 공부에 이름만 적혀 있어 주소확인이 곤란할 경우이므로, 이 경우 공시송달로 재판을 진행하면 된다. 이때 매도청구 판결을 가지고 등기를 하려면 먼저 공탁을 하여야 하는데, 공탁소에서 주소증명서면을 요구하는 경우가 있으나, 변제자가 과실없이 채권자를 알 수 없는 경우에도 공탁이 가능하므로(민법 제487조), 이는 부당한 요구이다. 실제 공시송달 판결로 등기를 한 사례가 많다.

주택법
제22조(매도청구 등) ① 제21조제1항제1호에 따라 사업계획승인을 받은 사업주체는 다음 각 호에 따라 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지(건축물을 포함한다. 이하 이 조 및 제23조에서 같다)의 소유자에게 그 대지를 시가(市價)로 매도할 것을 청구할 수 있다. 이 경우 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 매도청구를 하기 전에 3개월 이상 협의를 하여야 한다.
 1. 주택건설대지면적의 95퍼센트 이상의 사용권원을 확보한 경우: 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게 매도청구 가능
 2. 제1호 외의 경우: 사용권원을 확보하지 못한 대지의 소유자 중 지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전에 해당 대지의 소유권을 취득하여 계속 보유하고 있는 자(대지의 소유기간을 산정할 때 대지소유자가 직계존속·직계비속 및 배우자로부터 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산한다)를 제외한 소유자에게 매도청구 가능
② 제11조제1항에 따라 인가를 받아 설립된 리모델링주택조합은 그 리모델링 결의에 찬성하지 아니하는 자의 주택 및 토지에 대하여 매도청구를 할 수 있다.
③ 제1항 및 제2항에 따른 매도청구에 관하여는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제48조를 준용한다. 이 경우 구분소유권 및 대지사용권은 주택건설사업 또는 리모델링사업의 매도청구의 대상이 되는 건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖의 권리로 본다.

제23조(소유자를 확인하기 곤란한 대지 등에 대한 처분) ① 제21조제1항제1호에 따라 사업계획승인을 받은 사업주체는 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지의 소유자가 있는 곳을 확인하기가 현저히 곤란한 경우에는 전국적으로 배포되는 둘 이상의 일간신문에 두 차례 이상 공고하고, 공고한 날부터 30일 이상이 지났을 때에는 제22조에 따른 매도청구 대상의 대지로 본다.
② 사업주체는 제1항에 따른 매도청구 대상 대지의 감정평가액에 해당하는 금액을 법원에 공탁(供託)하고 주택건설사업을 시행할 수 있다.
③ 제2항에 따른 대지의 감정평가액은 사업계획승인권자가 추천하는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자 2명 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다.  <개정 2016.1.19.>

3. 기타 개발사업

 공탁제도나 매도청구 제도가 없는 사업의 경우에는 민법상의 부재자 재산관리인 선임 제도를 이용할 수 있다. 부재자의 최후 주소가 없거나 이를 알 수 없는 때에는 대법원 소재지 가정법원이다.

민법 제22조 (부재자의 재산의 관리)
①종래의 주소나 거소를 떠난 자가 재산관리인을 정하지 아니한 때에는 법원은 이해관계인이나 검사의 청구에 의하여 재산관리에 관하여 필요한 처분을 명하여야 한다. 본인의 부재중 재산관리인의 권한이 소멸한 때에도 같다.
②본인이 그 후에 재산관리인을 정한 때에는 법원은 본인, 재산관리인, 이해관계인 또는 검사의 청구에 의하여 전항의 명령을 취소하여야 한다.
제24조 (관리인의 직무)
①법원이 선임한 재산관리인은 관리할 재산목록을 작성하여야 한다.
②법원은 그 선임한 재산관리인에 대하여 부재자의 재산을 보존하기 위하여 필요한 처분을 명할 수 있다.
③부재자의 생사가 분명하지 아니한 경우에 이해관계인이나 검사의 청구가 있는 때에는 법원은 부재자가 정한 재산관리인에게 전2항의 처분을 명할 수 있다.
④전3항의 경우에 그 비용은 부재자의 재산으로써 지급한다.
제25조 (관리인의 권한)
법원이 선임한 재산관리인이 제118조에 규정한 권한을 넘는 행위를 함에는 법원의 허가를 얻어야 한다. 부재자의 생사가 분명하지 아니한 경우에 부재자가 정한 재산관리인이 권한을 넘는 행위를 할 때에도 같다.

부재자재산관리인선임 심판청구서

인지액 5,000원
송달료 37,000원
청  구  인   성  명 :                    (☎ :                            )
       주민등록번호 :          
       주        소 : 
       송 달  장 소 : 
              
사건본인(부재자) 성명 :    
       주민등록번호 :     
       최 후  주 소 :
      등 록 기준지 :
청  구  취  지

1. [성명:         , 주민등록번호       -        , 주소:                          ]을(를) 사건본인(부재자)의 재산관리인으로 선임한다. 
2. 재산관리인이 사건본인 소유의 00시 00구 00동 00 대200평방미터를 매각처분하는 행위를 허가한다.
라는 심판을 구합니다.
청  구  원  인
                            (청구사유를 구체적으로 기재)

첨  부  서  류 
1. 부동산등기사항전부증명서                                              1통          
20   .     .     .

                         청구인 :                  (서명 또는 날인)     

서울가정법원  귀중