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택지 전매는 강행규정 위반 무효, 선의 제3자 보호 132
법무법인강산 조회수:55
2021-09-28 19:00:00

택지 전매는 강행규정 위반 무효, 선의 제3자 보호

 

1. 해설

 

택지개발촉진법에 의해 공급되는 택지를 공급받은 자가 소유권이전등기를 받기 전에 제3자에게 이를 전매하면 그 효력은 있는지가 궁금하다.

 

택지개발촉진법 제19조의2, 동법시행령 제13조의3은 원칙적으로 전매를 금지하고, 예외적으로 허용하고 있다.

 

따라서 예외 규정에 해당하지 않는 한 택지 전매 행위는 강행규정에 위배되어 무효이다.

 

나아가 택지 전매행위가 강행규정에 위배되어 무효이지만 사업시행자로부터 택지를 공급받은 자가 제3자에게 불법 전매하고, 제3자에게 이전등기가 된 이후에 건물이 건축되어 이를 분양받은 선의의 제3자가 생긴 경우 사업시행자가 어떤 태도를 취하는지가 궁금하다.

 

사업시행자가 이를 무효로 보고 공급계약을 취소하면 선의의 제3자도 소유권을 잃기 때문이다.

 

이러한 문제를 다룬 하급심 판결이 있어 소개한다.

 

결론적으로 택지 전매행위는 강행규정에 위배되어 무효이고, 선의의 제3자에 대해서는 사업시행자가 이를 보호하기 위해 공급계약을 취소하지 않은 케이스이다.

 

2. 광주고등법원 2020. 8. 19. 선고 2019나25058 판결 

 

택지의 전매를 단지 금지하는 데에서 나아가, 택지개발촉진법은 명시적으로 전매에 해당하는 법률행위가 무효라는 점을 명시하고 있다, 이러한 법령이 단지 단속규정에 불과하다고 볼 수는 없다. 택지개발촉진법 제1조가 “도시지역의 시급한 주택난을 해소하기 위하여 주택건설에 필요한 택지의 취득ㆍ개발ㆍ공급 및 관리 등에 관하여 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정과 복지 향상에 이바지함”을 목적으로 한다고 규정하지만, 이 사건 토지와 같은 공공시설용지가 ’택지‘의 범위 내에 포함됨은 분명하다(제2조 제2호).

 

위 ‘전매’의 개념에 회사의 ‘합병’이 포함될 수 없다고 본 하급심 판례가 있기는 하다{서울중앙지방법원 209. 1. 13. 선고 208가합76261 판결(확정) 참조}. 그러나 이는 ‘전매’의 개념에서 명시적으로 제외되는 ‘상속’과 같은 포괄승계의 경우로서, 법률행위 내지 특정승계에 해당하는 경우에 원용할 것은 아니다.

 

한편 광주광역시 도시공사는 이 사건의 법률관계에 관련된 원고 측의 민원(혁신도시 명의변경 관련 국민신문고 민원)에 대하여, ’공사가 사전에 알았다면 분양계약을 무효로 하고 계약해제통보를 하였을 것이지만, 이러한 사실을 알지 못하고 양수인 명의로 소유권보존등기가 되고, 뒤를 이어 그 위에 구분상가가 건축되어 수분양자들이 소유권이전등기를 마친 상태이므로, 선의의 제3자 보호의 필요성 등을 고려하여 공사로서는 환매조치를 할 수 없다‘는 취지로 회신하였다. 그러나 광주광역시 도시공사 또는 위와 같은 상가 구분소유자 등에 대한 관계는 별론으로 하고, 피고와 양수인 사이의 내부적 관계에서 약정이 무효라는 점은 여전히 변함이 없다. 더구나 광주광역시 도시공사는 민원인(원고) 주장이 사실이라는 전제에서, 원고 측의 민원에 대한 회신 차원에서 답변한 것이라는 점 등을 감안하면(공사 입장에서 이를 조사할 권한이 없다는 단서도 유보하였다), 광주광역시 도시공사가 수분양자인 피고 등을 상대로 이 사건 토지에 대한 환매권 행사를 확정적으로 포기하겠다는 의사를 표시하였다고 섣불리 단정하기도 힘들다.

 

[실무 토지수용보상] 책 참고

[법무법인 강산]

 

 
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