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비전문변호사를 만나 수용보상금 27억원을 날린 사연
법무법인강산 조회수:913
2019-05-01 14:17:00

비전문변호사를 만나 수용보상금 27억원을 날린 사연

법무법인 강산

 

1. 사안

 

갑은 최근에 심한 우울증에 걸려 있다. 갑이 우울증이 걸린 사연은 이렇다. 갑은 토지를 소유하고 있었는데, 어느 날 시행사가 땅을 팔라고 제안하는 것이다. 당시 매수제안가격은 시세보다 약간 높은 수준이었다. 그런데 갑은 땅을 팔지 않았다. 그러자 시행사는 이번에 팔지 않으면 나중에 강제수용이 가능하고, 그럴 경우 손해가 나니 매도하라는 것이다. 그래서 갑은 변호사에게 물었다. “지금 시세가 40억 정도인데, 60억원에 팔라고 하고, 만일 이를 팔지 않으면 나중에 강제수용을 할 것이고, 그렇게 되면 40억도 못받는다고 협박을 하는데, 사실인가요?”, 변호사는 말한다. “공문으로 60억원을 제안하였으니, 수용되어도 최소한 60억원은 보장받을 것입니다”. 그래서 갑은 땅을 팔지 않았고, 결국 수용을 당하였는데, 33억원에 수용되었다.

 

왜 이런 일이 벌어진 것일까? 우선 갑은 자신의 땅이 강제로 수용된다는 말을 믿기가 싫었고, 나아가 전문변호사가 아닌 변호사의 말을 믿어 생긴 비극이다.

 

재산권보장은 국민의 기본권이므로, 토지를 강제로 취득하는 수용은 필요 최소한도에 그쳐야만 한다. 그런데 최근 민간인들이 아파트를 건축하는 과정에서, 또는 골프장을 건설하는 과정에서 토지소유자들에게 만일 적당한 가격에 팔지 않으면 토지수용권을 행사하겠다고 으름장을 놓는 경우가 있다. 과연 그들의 말은 사실인가?

 

2. 민간인에게 수용권한을 준 사업

 

법은 우리 상식과는 달리 예외적으로 일정한 조건하에 민간인에게도 수용권을 주는 경우가 있다.

 

우선 대표적인 경우가 민간인이 시행하는 도시계획시설사업이다. 도시계획시설은 도로, 공원, 체육시설 등 기반시설 중 도시관리계획으로 결정된 시설을 말하는데, 이와 같은 도시계획시설설치사업에 민간인의 참여도 허용되고 있다. 즉, 아파트를 건축하면서 필요한 도로나 공원, 학교부지 등을 민간인이 행정청을 대신하여 내는 것이고, 그때 필요한 토지를 강제 수용하는 것이 그것이다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의하면 민간인도 행정청으로부터 도시계획시설사업의 시행자로 지정될 수 있고(동법 제86조제5항), 도시계획시설사업의 시행자는 도시계획시설사업에 필요한 토지등을 수용할 수 있다(동법 제95조). 다만, 민간인이 도시계획시설사업의 시행자로 지정을 받고자 하는 때에는 도시계획시설사업의 대상인 토지(국·공유지를 제외한다)면적의 3분의 2 이상에 해당하는 토지를 소유하고, 토지소유자 총수의 2분의1 이상에 해당하는 자의 동의를 얻어야 한다(동법시행령 제96조제2항). 그러나 그 민간인이 관리청에 무상으로 귀속되는 공공시설을 설치하고자 하는 자나 공공에 기부를 조건으로 시설물을 설치하고자 하는 자라면 그는 위와 같은 동의를 받지 않는다하더라도 수용권을 취득하는 것이다(동법시행령 제96조제4항). 따라서 결론적으로 민간인이라도 도시계획시설사업의 경우는 나중에 행정청에 소유권을 넘기는 조건이라면 일단 아무런 제약 없이 수용권을 행사할 수 있는 것이다.

 

그러면 과연 민간인이 골프장을 도시계획시설로 지정받아 수용하는 것이 가능한가. 결론적으로 현재는 법이 개정되어 불가하다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 ‘국토계획법’이라고만 한다) 제2조제6호는 2012. 12. 18. 법률 제11579호로 개정되면서, 기존에 “학교·운동장·공공청사·문화시설·체육시설 등 공공·문화체육시설”이라고 규정했던 것을, “학교·운동장·공공청사·문화시설 및 공공필요성이 인정되는 체육시설 등 공공·문화체육시설”로 개정하여, 민간인이 영리목적으로 하는 골프장의 경우는 아예 체육시설에서 제외하였다. 이러한 조치는 헌법재판소의 위헌판결(헌법재판소 2011. 6. 30. 선고 2008헌바166, 2011헌바35 전원재판부 결정)에서 비롯된 것이다.

 

그 외에 사(私)인에게 수용권한을 준 개별법령이 있다. 「지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률」, 택지개발촉진법, 도시개발법, 기업도시개발특별법, 「물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률」, 「새만금사업 촉진을 위한 특별법」 등이 그것이다. 최근에는 재개발사업에서도 민간인의 수용권 행사가 많아지고 있다. 이 외에도 많이 있다.

 

사업종류

토지수용 가능 요건

택지개발사업(법 제7조, 령 제6조의2)

- 2007. 4. 20. 『공공·민간 공동 택지개발사업』제도 시행

- 민간의 토지확보(소유+계약) 비율 달성해야

① 50%(민간→공공에게 제안시)

② 20%(공공→민간에게 제안시, 민간 소유비율)

도시개발사업

- 토지면적의 2/3이상 소유하고, 소유자 총수의 1/2이상 동의

산업단지

- 민간인도 원칙적으로 가능

단, 토지소유권 50% 선확보 하여야 재결신청 가능(법 제22조)

기업도시

- 토지소유권 50% 선확보 하여야 재결신청 가능(법 제14조)

재개발사업

사업시행계획인가

<민간인 토지수용 가능조건>

 

 

3. 대응책

 

따라서 민간인이 강제수용을 운운하면서 땅을 팔 것을 종용할 때에는 그 민간인이 추진하는 사업이 어느 법에 기초하여 추진하는 것인지를 명확하게 알아보고 대응을 하여야 한다. 무조건 본인 착각으로 강제수용은 불가능 하다고만 생각해서는 큰 손해를 본다. 즉, 어느 정도의 요건을 갖추면 강제수용이 가능한 사업을, 그 기업이 실제로 추진하는 것인지를 명확히 확인하여야 하고, 다음으로는 강제수용이 가능하다면 적절한 보상금이 얼마인지를 알아야 한다.

 

특히 미리 계약을 체결하였지만 매매가격이 너무 싸다고 생각하여 전문변호사와 상의 없이 무조건 계약해제를 통보하는 경우도 있으나, 이는 절대로 지양하여야 한다.

 

위 사안에서 갑은 강제수용이 가능하다는 사실을 처음에는 부인하였지만 나중에는 이를 인정하고 변호사에게 문의까지 하였다. 그러나 애석하게도 그것이 전문변호사가 아닌 것이 문제였다. 그리고 무료상담도 문제다. 무료상담을 하니 변호사도 큰 고민이 없이 설렁설렁 대답을 한 것이다. 사실 매각제의에 응하지 않아 무려 170억원을 손해 본 사람도 보았다. 꼭 전문변호사를 찾는 습관을 가져야 한다. 만일 갑이 강산을 찾았더라면 보상금액을 예측하여 수용이 가능한지를 파악하고, 그에 따라 적절한 협상에 응하였을 것이다. 이때 당연히 의뢰인은 유료상담을 청해야 할 것이다.

<법무법인 강산>

 

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