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무허가 건축물 등 부지인정 범위
법무법인강산 조회수:701
2016-11-14 23:50:00

무허가 건축물 등 부지인정 범위

 

무허가 건축물 등의 부지면적에 대하여, 대법원은 '무허가건물 등의 부지'라 함은 당해 무허가건물 등의 용도·규모 등 제반 여건과 현실적인 이용상황을 감안하여 무허가건물 등의 사용·수익에 필요한 범위 내의 토지와 무허가건물 등의 용도에 따라 불가분적으로 사용되는 범위의 토지를 의미하는 것이라고 해석되고, 무허가건물에 이르는 통로, 야적장, 마당, 비닐하우스·천막 부지, 컨테이너·자재적치장소, 주차장 등은 무허가건물의 부지가 아니라 불법으로 형질변경된 토지라고 판시한바 있다(2002. 9. 4. 선고 2000두8325).

 

그러나 위 대법원 판결의 전반부에서 설시하고 있는 바와 같이, '무허가건물 등의 부지'라 함은 당해 무허가건물 등의 용도·규모 등 제반 여건과 현실적인 이용상황을 감안하여 무허가건물 등의 사용·수익에 필요한 범위 내의 토지와 무허가건물 등의 용도에 따라 불가분적으로 사용되는 범위의 토지(바닥면적 외에 어느 정도의 범위의 토지까지를 의미함)를 의미하는 것이므로, 당해 무허가건물의 바닥면적만을 대지로 본 뒷부분 결론은 찬성하기 어렵다.

 

국토교통부는 유권해석을 통해서 무허가건축물부지의 용도·규모 등 현지여건을 종합적으로 고려하여 판단하도록 하고 있다(1999. 3. 24 토정 58342-497).

 

구체적인 사건에서 어느 범위까지를 무허가건축물의 부지로 볼 것인가에 관하여 다툼이 있는 경우에는 현장검증을 하거나 현장사진, 항공사진 등을 통하여 판단한 후 측량감정을 통하여 부지면적을 확인할 수밖에 없을 것이다. 실무상 항공사진으로 1989. 1. 24. 이전 건물의 존재가 확인되더라도 그 이후의 항공사진에서 현황이 변경된 경우, 종전 건물이 없어지고 신축된 것으로 판단되는 경우가 더러 있음에 유의할 필요가 있다.

 

실무상 사업시행자는 ‘건물의 바닥면적’만을 대지로 하여 보상금을 결정하여 통지한다. 일부 판결문에서는 건축물의 바닥면적에 한정된다고 할 수는 없고 담장안으로서 장독대 등으로 이용되는 경우에는 그 부분도 대지로 인정해 준 사례는 있다. 다만, 대법원 2002. 9. 4. 선고 2000두8325 판결에서 보듯이 “무허가건물에 이르는 통로, 야적장, 마당, 비닐하우스, 천막 부지, 컨테이너, 자재적치장소, 주차장 등은 무허가건물의 부지가 아니라 불법으로 형질변경된 토지”라고 판시하여, 무허가건축물 바닥면적 외에는 ‘대지’로 인정받기는 쉽지 않다.

 

한편 토지보상법시행규칙 부칙 제5조는 2013. 4. 25. “건설교통부령 제344호 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙 부칙 제5조제2항의 개정규정은 이 규칙 시행 후 법 제15조제1항(법 제26조제1항에 따라 준용되는 경우를 포함한다)에 따라 보상계획을 공고하고 토지소유자 및 관계인에게 보상계획을 통지하는 공익사업부터 적용한다.”는 규정을 신설하면서, 동시에 같은 날자에 건설교통부령 제344호 부칙 제5조제2항에 “제1항에 따라 적법한 건축물로 보는 무허가건축물등에 대한 보상을 하는 경우 해당 무허가건축물등의 부지 면적은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조에 따른 건폐율을 적용하여 산정한 면적을 초과할 수 없다.”는 규정을 신설하였다. 따라서 2013. 4. 25.부터 보상계획을 공고하거나 통지한 사업구역내의 무허가건축물 부지의 면적은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률77조에 따른 건폐율을 적용하여 산정한 면적을 초과할 수 없는 것이다.<법무법인 강산 임승택, 김태원, 김은유 변호사>

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