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토지보상 분야의 손실보상 컨설턴트 법무법인 강산의 김은유 대표변호사
법무법인강산 조회수:3347
2015-03-12 09:26:00

10년 이상 장기미집행 도시계획시설 토지소유자의 구제방법과 대응방안 제시 

공법상 ‘제한을 받는 토지’란 무엇일까. 이는 관계법령에 의하여 토지의 이용규제나 제한을 받는 토지를 말한다. 가장 대표적인 것이 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 의한 지역?지구?구역의 지정을 받은 토지와 동법 제2조제6호의 기반시설로 지정된 토지가 있다. 

여기서 ‘기반시설’이란 도로?철도?항만?공항?주차장 등 교통시설, 광장?공원?녹지 등 공간시설, 유통업무설비, 수도?전기?가스공급설비, 방송?통신시설, 공동구 등 유통?공급시설, 학교?운동장?공공청사?문화시설?체육시설 등 공공?문화체육시설, 하천?유수지?방화설비 등 방재시설, 화장장?공동묘지?납골시설 등 보건위생시설, 하수도?폐기물처리시설 등 환경기초시설을 말한다. 

토지손실보상 분야를 연구하고 상담해오면서 보상대상자들의 권익을 보호해온 법무법인 강산의 김은유 대표변호사는, “공법상 제한을 받는 토지에 대하여는 제한받는 상태대로 평가한다”면서, “다만, 그 공법상 제한이 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 경우에는 제한이 없는 상태를 상정하여 평가한다”고 설명한다. 

10년 이상 장기미집행 도시계획시설에 대해 소유자가 어떻게 대응해야 하는지 정리

그런데 도시나 공원, 공공청사 등으로 10년 이상 장기미집행 도시계획시설이라면 해당 토지소유자들은 답답하기만 할 것이다. 이처럼 10년 장기미집행 도시계획시설 부지를 가지고 고통 받고 있는 소유자나 도로·공원을 경매로 고수익을 노리는 이들에게 도움이 될 만한 도서가 있다.

토지 보상 분야의 최고 전문가로 꼽히고 있는 김은유 변호사가 법무법인 강산 장기미집행 경매연구소 소장인 윤덕수 PNV부동산경제연구소 소장과 함께 공동으로 저술한 ‘도로·공원의 비밀’이 바로 그것이다. 

이 책은 도시나 공원, 공공청사 등 10년 이상 장기미집행 도시계획시설에 대해 현행법 테두리에서 소유자가 어떻게 대응해야 하는지 정리되어 있고, 도로·공원 경매의 위험성을 지적하면서 도로·공원에 대한 권리분석방법을 공개하고 있다. 

김은유 변호사는 “도로나 공원의 경우 투자 위험이 매우 높은데 이는 기본적으로 법에 의해 도로에 대한 사권행사가 제한되고 경우에 따라 지료청구도 불가할 수 있기 때문”이라고 강조한다.

또한, 공원도 용도구역인 도시자연공원구역으로 지정되면 개발제한구역에 비해 더 심한 행위제한이 수반되고, 실효가 되더라도 보전녹지로 지정되는데도 이러한 투자위험을 모르고 낙찰을 받으면 투자금이 묶이게 되는 결과로 이어진다는 것이다. 아울러 김은유 변호사는 “하지만 제대로 알기만 하면 도로·공원 경매는 경매의 블루오션이 될 수 있다”고 귀띔한다. 

‘공동이주’와 ‘공동건축’ ‘공동운영’이라는 새로운 재정착 모델 만들어내

김은유 변호사는 충남 아산 지중해마을의 이주개발을 성공으로 이끈 장본인이다. 2004년 4월 당시 삼성전자가 아산시 탕정면 갈산리, 명암리, 용두리 일대 325만3800여 ㎡(98만6000여 평)를 ‘탕정 제2 지방산업단지’로 지정해줄 것을 아산시를 통해 충남도청에 공식 요청했고, 이에 해당 마을 주민 70여 명이 도청으로 몰려가 ‘반대’ 시위를 벌였다. 

첨예한 대립 속에 주민들은 소송 절차를 밟으면서 사건을 토지보상·재개발·도시개발 전문인 김은유 변호사에게 맡겼고, 김 변호사는 ‘산업단지지정처분 취소소송’ 등으로 주민들이 똘똘 뭉쳐 결국 ‘공동이주’와 ‘공동건축’ ‘공동운영’이라는 새로운 재정착 모델을 만들어낼 수 있도록 도왔다. 그 결과 최초로 주민정착률 100%에 달하는 성과를 통해 평범한 농촌이 일명 ‘지중해마을’로 탈바꿈하고 관광객을 끌어들이고 있다. 

더욱이 김은유 변호사는 지난해 8월 ‘아파트 리모델링 법규해설’이란 책을 강경호 법무사와 공저로 내놓았다. 이 책은 「주택법」 및 「건축법」에 산재되어 있던 리모델링 법규문제에 대해 해설하고 있다. 

또 리모델링 개념, 기본계획, 조합설립방법, 조합운영방안, 시공자등 협력업체 선정방법, 안전진단문제, 사업계획승인 및 행위허가, 이주·철거·착공·일반분양·감리·사용검사, 등기, 형사처벌 등을 다루고 있는 이 책은 2014. 7월을 기준으로 리모델링 관련 법률을 살펴보고 있어 수직증축이 허용된 후에 나온 국내 최초의 리모델링법규 해설서라는 데에 큰 의의가 있다고 하겠다.

손실보상 분야 전문가이면서 동시에 각종 개발사업 분야 상담과 소송 맡아오고 있어

성균관대학교 법학과 졸업하고 같은 해 제31회 사법시험에 합격한 김은유 변호사는 1995년 변호사 사무실을 개소한 이후 현재까지 한국수자원공사의 재판을 담당하면서 손실보상 분야를 전문적으로 다루어왔다. 

그 후 경기도시공사, 오산시, 강원도개발공사의 고문변호사, 행정복합도시, 송파신도시, 아산신도시, 전주혁신도시, 평택국제화도시 등 주로 수도권지역 약 60개 대책위원회의 고문변호사로서 보상대상자들의 재산권 보장을 위해 노력하고 있다. 

‘보상박사’로 불리고 있는 김은유 변호사는 손실보상 분야에 만족하지 않고, 도시개발사업, 재개발, 재건축 등 정비사업, 시장재개발사업, 도로개설사업, 도시계획시설사업 등 각종 개발사업 분야에도 진출하여 수많은 상담과 소송을 맡아오고 있다. 2010년 국토해양부장관 및 경기도지사 표창을 수상한 김은유 변호사는 지난해 (사)한국전문기자협회로부터 ‘재개발?재건축’ 분야 전문인증서를 받기도 했다. <도움말: 법무법인 강산 김은유 변호사, www.oacs.co.kr> 

△ 김은유 변호사 

- 1989년 성균관대학교 법학과 졸업  
- 1989년 제31회 사법시험 합격(만22세 합격) 
- 2012년 한양사이버대학원 부동산학과 석사 
- 현 법무법인 강산 대표변호사 
- 현 부천시 도시계획위원회 위원  
- 현 성균관대학교 건축토목공학부 겸임교수  
- 현 서울중앙지방법원 조정위원 
- 사단법인 한국리모델링협회 자문위원  
- 현 경기도시공사, 예금보험공사 등 다수 고문변호사 

저서 
- 실무토지 보상(2014년 채움) 
- 도로·공원 경매의 비밀(2013년, 올에뉴넷) 
- 재난 안전 방재법규(2013년, 올에듀넷) 
- 재개발·재건축은 전략이다(2012년 진원사) 
- 토지보상 특별노하우(2009년 도서출판 덕산) 
- 부동산 계약과 중개사고 예방 특별노하우 개정판(2010년 도서출판 덕산)
- 재건축·재개발 표준정관 및 업무규정 해설(2012년 단미르)
- 시공자 선정 및 계약노하우(2011년 단미르)  
- 조합운영실무(2012년 고려원 북스) 

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