Home 커뮤니티 언론보도

언론보도

게시글 검색
“재개발·재건축 시공자 도급계약에 성패”
법무법인강산 조회수:4571
2015-03-03 16:37:00

“재개발·재건축 시공자 도급계약에 성패”

법무법인 강산 김은유 변호사 특강

2011.02.07 [도시재생신문 정훈 기자]

 

 

재개발·재건축과 관련해 가장 큰 문제는 조합(원)과 협력 업체 간 갈등에서 비롯된다. 하지만 그 중심에는 바로 ‘계약’이 자리 잡고 있다. 그 중에서도 특히 시공자와의 계약은 상당수 분쟁의 핵(核)이다.

 

하지만 그동안 이에 대한 중요성을 인식하고 있음에도 불구하고 무엇이 잘못됐고 어떻게 해야 이를 바로잡고 제대로 관리할 수 있을지 뾰족한 해답을 얻을 수 있는 장치가 없었다.

 

그런 의미에서 지난달 18일 서울 강남구 논현동에 위치한 법무사회관 대회의실에서 열린 특강은 그 의미가 남다르다. ‘2011년 제1회 시공자 선정ㆍ계약 노하우 및 마감재 컨설팅 특강’이란 플래카드를 내걸고 시작한 이날 특강은 법무법인 강산(대표변호사 김은유)과 제휴 업체인 (주)넥타우스(대표이사 문기채)가 주최했다.

 

◆ “가계약은 없다…계약은 계약이므로 유효” = “가계약은 없습니다. 계약은 말 그대로 계약일 뿐입니다.” 18일 특강에서 법무법인 강산의 김은유 변호사의 일갈이다. 이날 강연에서 언급된 내용을 이보다 잘 요약하는 문구는 없을 듯하다. 이는 많은 일선 조합에서 (특히 시공자와의) 계약 시 본(本) 계약 전에 체결하는 계약은 가계약이라 부르며 등한시하는 것에 대한 일침으로 풀이된다.

 

실제로 이제껏 기자가 방문한 상당수 조합에서는 ‘가계약은 말 그대로 가(假)계약이므로 언제든지 수정할 수 있다’라든지 ‘본(本) 계약 전에 임시로 맺은 계약이라 중요하지 않다’는 등의 인식을 갖고 있는 관계자들을 심심치 않게 볼 수 있었다.

 

이날 특강에 참가한 수많은 조합 관계자들도 김 변호사의 이 같은 일성에 술렁거리기 시작했다. 특히 김 변호사가 정비사업의 성패가 시공자와의 계약에 달려있다고 하는 대목에서는 장내가 숙연해지기까지 했다.

 

김은유 변호사는 “가계약은 없습니다. 계약은 말 그대로 계약일 뿐입니다”라며 “가계약은 곧 본 계약이며 그 다음번 계약은 변경 계약”이라고 역설했다. 그는 이어 “법률적으로 시공자 선정 후 계약 해지가 가능하나 이를 실현하기란 굉장히 어렵다”고 덧붙였다.

 

그의 말대로 정비사업조합은 시공자를 선정한 뒤에 해당 업체에 결격 사유가 생긴다든지, 법정 요건을 갖춘 조합원들의 변경 요구가 있다든지 할 때 시공자를 바꿀 수 있다.

 

하지만 시공자인 건설사는 정비사업에 필요한 자금을 조달하는 데 핵심적인 역할을 담당하고 있다. ‘돈줄’을 쥐고 흔드는 사실상 ‘갑’의 위치에 있는 시공자를 바꾸는 게 현실적으로 매우 어렵다는 얘기다.

 

실제로 서울 마포구의 A재건축 사업장에서는 시공자를 바꾸는 데 성공했지만 그 과정은 지난했다. 해당 조합이 시공자를 변경하려 하자 종전 시공자와 조합 반대파가 합세해 방해 공작을 펴는 등 어려움이 많았기 때문.

 

이는 비단 시공자와의 계약 해지에만 국한된 상황이 아니다. 사업 초기 중요한 역할을 하는 정비업체의 경우 등에도 업체와의 관계 청산은 결코 쉬운 일이 아니다.

 

경기도 성남시의 S재건축 사업장에서 벌어진 분쟁이나 서울 영등포구 S재개발 사업장에서 일어난 갈등도 (업체와의) 계약 해지가 발단이 됐거나 갈등을 증폭시켰던 원인이었다.

 

일단 한번 계약을 체결, 관계를 맺게 되면 그것을 ‘좋게’ 끝내는 게 어렵다보니 처음부터 제대로 된 계약 체결이 필요하다는 점이 강조된 것도 우연이 아닌 셈이다.

 

김은유 변호사는 “계약 체결 전에는 조합이 ‘갑’이지만 계약 체결 후에는 조합이 ‘을’이 되는 게 현실”이라며 “따라서 첫 단추를 잘 꿰는 것이 무엇보다 중요한데 이를 위해서는 하드웨어 못지않은 소프트웨어의 중요성 인식과 보강이 필요하다”고 말했다.

 

그가 말한 하드웨어는 계약서 양식과 제반 절차 등을, 소프트웨어는 계약서가 담고 있는 내용을 말하는 것으로 보인다.

 

지난 수년간 관계 법령이 정비되고 과거에 비해 조합(원)의 전문성이 강화되면서 계약서 자체의 양식이라든지 중요 문구에 대한 문제 인식은 어느 정도 이뤄지고 있다.

 

하지만 그 내용은 여전히 전문적인 용어나 내용들이 주를 이루고 있어 시공자 등에 비해 전문성이 떨어지는 조합(원)으로서는 이를 제대로 파악하기가 어렵다.

 

결국 조합 측은 주요 내용만 훑어본 뒤 이렇다 할 문제가 없다고 판단되면 도장을 찍고 남은 계약 체결을 마무리하는 것이 관행처럼 여겨지게 됐다. 하드웨어의 발전 속도를 소프트웨어의 그것이 따라잡지 못하고 있는 셈이다.

 

◆ “건설사의 ‘무상’ 공약에 현혹되지 말아야” = 건설사들이 시공권을 따내기 위해 쏟아내는 갖가지 ‘무상’ 공약이 대부분 거짓이며 그렇기 때문에 조합원들이 이를 무조건적으로 받아들여선 안 된다는 주장도 나왔다.

 

김은유 변호사는 “무상 ○○○, 무료 □□□는 다 거짓말”이라며 “녹화가 되고 있기 때문에 좀 더 순화시켜 표현하자면 재고할 필요성이 높다고 강조하고 싶다”고 말했다.

 

이는 치열한 수주 경쟁 때는 일단 수주하고 보자는 심리가 강하게 작용해 지킬 수 없는 공약을 남발하기 일쑤고, 설령 지킬 수 있는 조건이라고 해도 실제로 무상이나 무료가 아니라 종국엔 조합원 또는 입주민의 경제적 부담으로 귀결된다는 뜻으로 풀이된다.

 

따라서 일선 조합의 집행부 등은 이를 염두에 두고 각 건설사들이 제시하는 ‘무상 시리즈’의 달콤함에 취하지 말아야 한다는 의미로도 해석된다.

 

한편 김은유 변호사는 ‘착공일’의 중요성도 언급해 관심을 끌었다. 이는 시공자가 수주 또는 계약 전에는 공사비 등의 인상이 없다고 하면서도 단서 조항 등으로 ‘착공 날짜’를 기준으로 ‘이때까지만’으로 규정하는 것을 꼬집은 것이다.

 

김 변호사는 또 지난 2009년 2월 선고된 판례를 예로 들면서 “이로 인해 비용이 합리적으로 예상할 수 있는 범위를 벗어나 변경될 경우 전체 조합원의 2/3 이상의 동의를 얻어야 한다”며 “공사 변경 계약이 어렵게 돼 최초 계약 때 독소 조항이 삽입된 경우 이를 바로잡는 것도 어렵기 때문에 이 판결 이후 시공자의 횡포 역시 증가하는 경향을 보인다”고 지적했다.

 

그에 따르면 재건축에 해당됐던 이 판결이 현재 재개발에도 준용돼 사실상 모든 정비사업장이 이 판례의 영향권 안에 있고 그에 따라 시공자의 우월적 위치는 더욱 공고해진 것으로 판단된다.

 

이러한 상황은 지난해 6월 ‘조합원의 부담이 되는 계약 체결 시 사전 총회를 거쳐야 한다’는 판결이 선고되면서 더욱 강화되는 분위기다. 시공자와의 계약 변경은 필연적으로 조합원에게 경제적 부담을 주는 만큼 사전에 총회를 거쳐야 하는데, 현실적으로 사전 총회 개최가 어려운 만큼 시공자와의 계약 변경도 쉽지 않은 일이 돼 버렸기 때문이다.

 

◆ “당하지 않으려면 계약서 초안 작성·제시하라” = 전반적인 상황이 시공자에게 유리해 계약 후에는 사실상 ‘을’의 위치에 있을 수밖에 없는 조합으로서는 발생할 것으로 예상되는 문제들에 대한 대비책을 계약 전에 마련해야 한다는 것이 이날 강연의 핵심이다.

 

김은유 변호사가 제시한 대비책은 다음과 같다. 먼저 입찰지침서를 잘 만들어야 한다는 주장이 귀에 들어왔다. 김 변호사는 “입찰지침서는 가장 중요한 문서”라며 “계약의 일부로서 (건설사 측의) 역(逆) 제안이 없다면 그대로 계약서 내용이 되므로 처음부터 제대로 작성해야 한다”고 강조했다.

 

마감재에 대한 최적의 가이드라인을 조합이 제시할 필요성이 높다는 점도 언급됐다.

 

김 변호사는 “마감재가 공사비의 상당 부분을 차지하고 있는 상황에서 시공자가 업체와의 대량 직거래라든지 특판 자재를 발주하는 방식 등으로 사실상 독점 공급해 조합이 가격에 거품이 껴 있는지 파악할 수 없다”면서 “따라서 애초에 조합이 시공자를 선정하기 전에 마감재에 대한 최적의 가이드라인을 수립해 제시하는 것이 필요하다”고 역설했다.

 

이를 종합하면 궁극적으로 계약서 초안을 작성해 제시하라는 김 변호사의 제안으로 연결된다. 조합이 주도적으로 자신들이 원하는 바를 정확히 성문화하는 것이야말로 후일 발생할 논란의 소지를 최소화하는 지름길이라는 얘기다.

 

이 밖에 김 변호사는 공사 현장 소장의 선정도 중요하므로 준공 잘된 곳을 찾아가 질문을 하고 조언을 받는 등 발품을 파는 일이 효과적일 수 있다고 조언했다. 또 연대보증이 법적 근거가 없는 만큼 이에 대한 대응도 필요하다고 덧붙였다.

 

그는 “현장 소장의 선정 권한은 전적으로 시공자에게 있는 만큼 이에 대해 왈가왈부하는 것은 일종의 ‘내정간섭’처럼 비춰질 수 있지만 과감하게 최적의 인물을 추천하는 등의 노력을 기울일 필요가 있다”고 했다.

 

이어 “연대보증은 법적 근거가 없다. 이는 다만 조합 임원으로 있는 한 그 범위 내에서 상생하자는 의미의 연대보증일 뿐”이라며 “무한 책임 규정이 아니기 때문에 지나친 책임 요구에는 단호히 대응할 필요가 있다”고 강조했다.

 

여기에 조합이 시공자를 통제할 수 있는 강력한 수단으로서 ‘계약 해지’와 ‘대금 지급 지연’을 꼽으며 특히 대금 결제 시 ‘자동이체’는 절대 하지 말아야 한다는 조언도 잊지 않았다.

 

 

 

top