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긴급 개정안 : 재개발 현금청산 혁명적 변화 2
법무법인강산 조회수:3228
2015-12-22 11:33:00

긴급 개정안 : 재개발 현금청산 혁명적 변화 2

법무법인 강산

 

「재건축재개발 현금청산 아는 만큼 더 받는다」 책을 다음과 같이 긴급히 개정합니다.

 

-다 음-

 

1. 대법원 2015. 11. 27. 선고 2015두48877 판결 내용

 

대법원은 “공익사업법상 협의 및 그 사전절차를 정한 각 규정은 도시정비법 제40조 제1항 본문에서 말하는 ‘이 법에 특별한 규정이 있는 경우’에 해당하므로 도시정비법상 현금청산대상자인 토지등소유자에 대하여는 준용될 여지가 없다고 보아야 한다”고 판시하였다.

이는 앞으로 재개발사업, 도시환경정비사업에 있어서 수용권을 행사함에 있어서는 공익사업법상 협의절차는 필요 없고 도시정비법에 의한 협의절차만 거치면 되고, 따라서 현금청산기산일(구법은 분양신청기간만료일 다음 날로부터 150일)이 지나서 현금청산대상자가 조속재결신청청구를 하면, 사업시행자가 60일 내에 토지수용위원회에 수용재결신청을 하지 않으면, 앞으로 15%에 의한 지연가산금(과거는 20%)을 지급하여야 한다는 의미이다. 이 판결에 대해서는 많은 비판이 있지만, 이는 나중 문제이고, 일단 이 판결에 따라 당분간 수용재결신청이 이루어질 것이므로, 책에 대한 개정안을 급히 제시한다.

 

2. 책 개정 내용

 

책에는 여러 곳에서(15, 18, 20, 34, 35, 39, 48, 79, 110-129, 139-141), 사업시행자가 수용재결을 하려면, 공익사업법상 협의절차 즉, 보상계획공고 및 열람 통지, 감정평가사추천, 협의평가, 협의경위서 작성, 보상협의회 개최 절차를 거쳐야 한다고 되어 있다.

 

그러나 위 대법원 판결에 따르면, 위 모든 절차는 필요 없고, 단지 도시정비법에 의한 협의절차 즉, 법시행령 제48조(사업시행자가 법 제47조의 규정에 의하여 토지등소유자의 토지·건축물 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정한다. 이 경우 시장·군수가 추천하는 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다.)만 거치면 된다는 것이다.

 

따라서 현금청산대상자로서는 현금청산이 개시되면 공익사업법상 조속재결을 청구하여야 하고, 만일 조합이 60일 내에 수용재결 신청을 하지 않으면 지연가산금(현재는 15%)을 추가로 물어야 한다.

 

3. 위 판결에 대한 비판

 

그러나 위 판결은 엄청난 문제가 있다. 즉, 대법원이 보상실무를 전혀 간과한 해석인 것이다.

 

먼저 조속재결신청권을 매우 앞당긴 것은 현금청산대상자에게 유리해 보이나 그렇지도 않다. 조합이 조속재결을 받은 후부터 60일만 지켜 수용재결을 청구하면 현금청산대상자의 감정평가사 추천권이 없어져 앞으로 보상금액 선정에 있어서 현금청산대상자에게 매우 불리해 진 것이다. 또한 사업인정고시도 없는데 어떻게 사업시행인가 고시 시에 수용재결대상을 확정하라는 것인지 알 길이 없는 점, 또한 조합이 앞으로 사업진행이 불투명한데 무조건 수용재결신청을 하라는 것인데 이것은 너무도 이해가 가지 않는 점, 종전자산가격평가보다 현금청산평가를 먼저 하면 종전가격에 영향을 미치는 점, 영업보상의 경우 보상액 산정문제가 매우 어려운 점, 시공자가 돈을 대여하지 않거나, 시공자가 없는 조합의 경우 보상금을 마련할 길이 없는 점, 정비사업은 신도시와 달리 살고 있는 집이 수용되는 것이므로, 더 더욱 재산권을 보전하여야 하는데 공익사업법상 현금청산대상에게 유리한 협의절차가 생략되는 점 등 이루 말할 수 없는 문제점이 있다.

 

따라서 이 판결은 다시 바뀔 수도 있다는 점을 늘 주시하여야 한다. 아니 바뀌어야 한다. 그렇지 않으면 사업시행자나 현금청산대상자나 모두 불확정한 상황에 빠지게 된다.<끝>

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