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환지방식(토지구획정리사업) 땅 경매
법무법인강산 조회수:3680
2015-10-08 12:11:00

환지방식(토지구획정리사업) 땅 경매

법무법인 강산

 

1. 도시개발사업 개관

 

환지방식 도시개발사업은 과거에는 토지구획정리사업으로 불렸다. 이 토지구획정리사업은 1966년에 제정된 토지구획정리사업법(법률 제1822호)에 의하여 이루어져 왔다. 그러다가 도시계획법상 일단의 주택지조성사업, 일단의 공업용지조성사업, 시가지조성사업과 토지구획정리사업법상 토지구획정리사업을 합하여, 하나의 법률로 제정된 것이 도시개발법이고, 이 도시개발법은 2000. 1. 28. 제정되어 2000. 7. 1.부터 시행되고 있다.

 

현 도시개발법에 의한 도시개발방식은 수용방식과 환지방식, 혼용방식이 있다. 수용방식은 사업시행자가 토지를 수용하여 진행하므로, 토지소유자 입장에서는 정당한 보상금을 받는 것이 최대의 목표이다. 반면 환지방식은 수용을 하지 않고 종전 토지에 대체되는 환지를 주는 것이므로, 토지소유자들의 목표는 보다 좋은 위치에 환지를 받는 것과 감보가 적게 되거나 청산금을 적게 내는 데 있다.

 

환지방식은 먼저 종전 토지들에 대해 감정평가를 실시한 다음 이를 기초로 환지계획을 수립하여 인가를 받고, 환지예정지 지정을 하고, 공사를 완료한 후 환지처분을 하는 순서대로 이루어진다.

 

그런데 환지방식은 수용방식과는 달라서 내 토지에 대한 정리 전 토지에 대한 가격이 달라지면 전체 환지계획이 달라지므로, 한번 정해진 환지계획을 소송으로 뒤바꾸기는 매우 어렵다. 즉, 환지방식은 정리 전 토지의 가격, 정리 후 토지의 가격, 환지위치 및 면적 등에 대해 한번 환지계획이 수립되면, 이에 불만을 가진 자가 이를 소송으로 번복하기는 어렵다. 따라서 토지소유자들은 환지방식을 이해하고 적극적으로 조합에 참여를 하여야만 권익을 지킬 수가 있다. 그런데 도시개발법은 사업시행자인 조합에 대해서 매우 빈약한 조문을 두고 있고, 대부분은 정관으로 위임하고 있는 실정이다. 그런데 국토교통부는 법에서 규정한 표준정관조차도 발표하지 않고 있다. 따라서 환지방식이야말로 토지소유자들의 적극적인 참여가 있어야 한다. 도시개발구역이 제대로 지정되는지, 토지이용계획은 적절한지, 제자리 환지 원칙은 지키는지, 체비지가 토지소유자에게 불리하게 지정되는지 등 감시할 사항이 너무 많다.

 

2. 경매 참가자 확인사항

 

마찬가지로 환지방식에 의한 도시개발사업이 시행되는 구역 내의 토지를 경매로 취득하려는 자도 낙찰을 받기 전에 다음의 사항을 점검하여야 한다.

 

첫째, 우선 사업진행정도를 살펴야 한다. 환지계획은 수립되었는지, 환지예정지지정은 되었는지, 환지처분 공고는 있었는지 등을 알아야 의사결정이 가능하다.

 

둘째, 환지를 받을 수 있는지를 확인하여야 한다. 환지방식이라고 해서 무조건 환지를 받는 것은 아니다. 체비지 등으로 토지가 빠져나가 필연적으로 감보되므로, 경우에 따라서는 환지를 받지 못하고 청산금을 받는 경우도 있다. 청산금을 받는다면 그 금액은 제대로 책정되어 있는지, 낙찰자가 받을 수 있는지를 확인하여야 한다.

 

셋째, 환지를 받는다고 하더라도, 환지예정지는 어떠한지, 그 면적은 적정한지 등을 검토하고, 아울러 청산금이 책정되어 있는지도 살펴야 한다.

 

넷째, 경매 목적물과 청산금이 적절하게 평가된 것인지도 살펴야 한다. 즉, 환지평가방법을 알아야 한다는 뜻이다.

 

즉, 요약하면, 환지방식 도시개발사업 구역 내 토지가 경매로 나오면, 사업진행 상황을 알아보고, 만일 환지계획이 수립되어 있다면, 환지를 받는지, 받는다면 환지예정지와 청산금을 살펴야 한다.

 

3. 환지계획이 수립·인가되기 전

 

이때 경매목적물은 당연히 종전토지이다. 이때는 정관을 확인하여 종전 토지가 후일 환지를 받을 수 있는지를 살펴야 한다. 확인방법은 조합을 방문하거나 관할관청을 방문하여 확인하면 된다.

 

4. 환지예정지 지정 후 환지처분이 되기 전

 

가. 경매목적물 및 평가방법

 

환지계획이 수립·인가되면 대부분의 조합은 환지예정지 지정 처분을 한다. 만일 조합이 환지예정지지정처분을 하지 않았다면 역시 경매목적물은 종전 토지일 것이나, 환지예정지 지정처분을 하지 않는 경우는 거의 없다.

 

환지처분 전에는 비록 환지예정지로 지정된 경우라도 아직 소유권을 취득하는 것은 아니므로, 이 경우 경매신청은 종전의 토지에 대해서 하여야 하고, 종전의 토지를 경매목적물로 표시한다.

 

다만, 경매목적물이 환지예정지인 경우 경매기일 공고에 있어서 부동산의 표시방법은 종전 토지의 지번, 지목, 지적 등을 표시하는 외에 환지예정지 지정의 구체적 내용을 기재하여야 하며(법원실무제요 민사집행(ⅱ), 2003년판, 197), 또 위 부동산을 평가함에 있어서도 환지예정지 지정이 된 구체적 사정(위치, 지적 등)을 충분히 참작 감안하여야 한다(대법원 1974. 1. 8. 자 73마683 결정). 부연설명하면, 대법원은 “환지예정지구 내에 편입되어 있는 토지와 그렇지 아니한 토지와는 그 지적평수가 공부에 비하여 증감이 있거나 위치와 경계에 변경이 있기 쉽고, 또 그 가격에 있어서도 차이가 있는 것이 통례이므로 이를 감안하지 아니한 평가는 적정한 평가라고 보기 어렵다. 그럼에도 불구하고 경매법원에서 위 평가를 최저경매가격으로 삼아 경매를 진행하고 경락을 허가하였음은 적정한 평가를 기초로 하지 아니한 위법이 있다 할 것이다.”라고 판시하고 있다(대법원 1973. 9. 3. 자 73마762 결정).

 

한편, 현금청산대상자로 정하여 환지계획을 공람한 경우 현금청산대상자는 반드시 의견제출기간 내에 의견을 제출하여 환지를 지정하지 않고 현금청산대상자로 지정한 것에 대해 위법임을 주장하여야 할 것이다. 하급심 판결 중에는 현금청산대상 토지로 결정된 토지를 뒤늦게 경매로 취득한 자가 환지를 지정하지 않은데 따른 손해배상을 청구한 사건에서, 그 이전 소유자가 의견제출을 하지 않음으로써 현금청산에 묵시적 동의를 하였다고 보아야 하고, 경매로 취득한 자는 이러한 지위를 승계한 것이므로 현금청산에 대해 이의를 제기할 수 없다고 판시한바 있다(인천지방법원 부천지원 2010. 5. 10. 선고 2008가합3632 판결, 서울고등법원 2011. 10. 21. 선고 2010나63654 판결. 항소기각 원고패소 확정).

 

한편 환지처분으로 지적이 증가한 경우 특별한 규정이 없는 한 종전 토지위에 설정된 저당권의 효력은 증가환지된 토지전체에 미치게 되므로, 증가환지된 과도면적도 경매대상이 된다(손진홍, 「부동산 권리분석과 배당」, 법률정보센타, 58, 2010년간.).

 

나. 청산금 수령권자

 

경락인은 환지예정지에 관한 권리만을 낙찰 받는 것이 아니라 환지청산금에 관한 권리를 포함한 종전의 토지에 관한 일체의 권리를 낙찰 받으므로, 만일 환지계획상 교부청산금이 있다면 그 교부청산금도 경락인이 취득한다.

 

이에 대해 서울고등법원은 “환지예정지가 지정되었다 하더라도 경매신청은 종전의 토지에 대하여 하여야 하고 경매목적물의 표시도 종전의 토지를 기준으로 표시하는 점{법원실무제요 민사집행(ⅱ), 2003년판, 제21쪽 참조}, 환지처분이 있기 이전에는 환지청산금만을 별도로 공시할 방법이 없는 점, 경매는 국가가 채무자의 의사에 반하여 그 소유물을 매각하는 것으로, 매도인(소유자)과 매수인(경락인)이 매매대금 및 매매목적물에 관하여 개별적 교섭을 할 수 없는 점, 경매의 경우 담보책임이 제한되므로 이 사건과 반대로 환지청산금이 징수되더라도 경락인은 채무자에게 담보책임을 물을 수 없어 경락인이 환지청산금 징수의 위험을 부담하여야 하는 것으로 보이는 바, 이 사건과 같이 환지청산금이 교부되는 경우에도 그 이익을 경락인이 취득하는 것이 공평하다고 보이는 점, 경매절차에서 경매목적물에 대한 감정평가나 매각예정가격의 결정이 잘못되었다하더라도 그 때문에 경매목적물이 부당하게 저렴한 가격으로 매각됨으로써 그 매각허가결정이 위법하다고 볼 수 있는 경우에 경매목적물의 소유자 등이 이를 이유로 적법한 절차에 따라 그 매각허가결정의 취소를 구할 수 있음은 별론으로 하고, 매수인이 경매절차에서 취득한 경매목적물의 시가와 감정평가액과의 차액 상당을 법률상의 원인없이 부당하게 이익을 얻은 것이라고는 볼 수 없는 점(대법원 1997. 4. 8. 선고 96다52915 판결 등 참조) 등의 사정과 이 사건의 경매목적물로 환지예정지가 아닌 종전의 토지의 주소와 면적이 표시되어 있는 점, 감정평가서에 “환지감평 97블럭7롯트 환지면적 817.3㎡”로 기재되어 있고, 환지예정지(체비지)증명원이 경매기록에 첨부되어 있어 경매참가인들이 환지청산금이 교부될 것이라는 사정을 알 수 있었던 점 등을 종합하여 보면, 경락인인 제2매수인들은 환지예정지에 관한 권리만을 낙찰 받는 것이 아니라 환지청산금에 관한 권리를 포함한 종전의 토지에 관한 일체의 권리를 낙찰 받는 것으로 봄이 상당하다.”고 판시한 바 있다(서울고등법원 2013. 7. 10. 선고 2012나81069 판결, 이 판결은 환지처분이 있었는지에 대해서는 사실관계에서 알 길이 없다. 다만 추측건대, 환지처분은 없는 상태인 것으로 보인다. 환지처분이 있었다면 당연히 처분당시 소유자에게 청산금이 귀속되고, 그 이후에 낙찰 받았다면 낙찰자는 청산금을 취득할 수 없다고 보아야 할 것이다.).

 

5. 환지처분 공고 이후

 

가. 환지등기 전·후 문제

 

시행자는 환지처분이 공고되면, 공고 후 14일 이내에 관할 등기소에 이를 알리고 토지와 건축물에 관한 등기를 촉탁하거나 신청하여야 한다(법 제43조 제1항).

 

사업시행자가 별다른 이유 없이 환지등기의 촉탁을 장기간 지체하는 경우 토지의 소유자로서는 사업시행자에 대하여 환지등기의 촉탁을 신청할 수 있는 조리상의 권리가 있다고 할 것이고, 사업시행자가 이를 거부하였다면 위법한 처분이 된다고 할 것이다(대법원 2000. 12. 22. 선고 99두11349 판결).

 

그런데 환지처분이 공고된 날부터 환지등기가 있는 때까지는 다른 등기를 할 수 없다. 다만, 등기신청인이 확정일자가 있는 서류로 환지처분의 공고일 전에 등기원인(登記原因)이 생긴 것임을 증명하면 다른 등기를 할 수 있다(법 제43조 제3항).

 

따라서, 경매개시결정이나 가압류 가처분 결정 또는 매각허가결정은 어느 것이나 등기원인을 증명하는 서면이므로, 이러한 결정이 환지처분의 공고 전에 된 것이면 등기할 수 있다(손진홍, 「부동산권리분석과 배당」, 법률정보센타, 243, 2010년간).

 

환지처분은 확정되었으나, 아직 환지등기를 하기 전의 토지에 관하여 등기공무원이 법원의 촉탁에 의하여 경매신청기입등기를 하였다면 이는 법에 위반되는 것이지만, 환지확정이 되더라도 종전의 토지에 설정된 근저당권은 소멸하지 아니하고 환지상에 그대로 옮아가서 존속하는 것이고 그러한 경우 경매개시결정의 효력은 환지상에 존속하는 저당권의 실행으로 볼 수밖에 없는 것이므로 그 경매신청기입등기가 위법하였다고 하더라도, 위 저당권에 기한 경락허가결정의 효과에는 영향을 미칠 수 없다(대법원 1988. 9. 22. 자 88마976 결정). 따라서 경매참가자로서는 환지처분공고 여부까지 확인을 하지 않아도 낙찰을 받으면 소유권을 적법하게 취득한다.

 

환지등기 후에는 당연히 경매목적물은 환지등기된 부동산이 될 것이다.

 

나. 교부청산금 귀속권자

 

환지처분이 확정되면, 그 이후에 낙찰 받는 자는 교부청산금에 대해 권리가 없다. 교부청산금은 환지처분 확정 당시 종전토지 소유자에게 귀속한다.

 

이에 대해 하급심 판결은 “환지처분으로 인한 청산금지급청구권은 위 환지처분확정당시(1988.5.16.)의 종전토지 소유자인 소외 창○산업주식회사에 귀속된다 할 것이고, 위 환지처분확정전에 종전 토지에 대하여 이미 설정된 근저당권에 기하여 임의경매절차가 이루어졌다고 하여도 위 환지처분확정 이후(1988.5.24.)에 위 경매목적물의 소유권을 취득한 원고에게 귀속된다고 볼 수는 없다”고 판시하고 있다(인천지방법원 1989. 3. 23. 선고 88가합14594 판결 : 확정).<법무법인 강산>

 

 

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