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재개발·재건축 조합 운영의 혁명적 변화
법무법인강산 조회수:2482
2015-07-09 11:06:00

재개발·재건축 조합 운영의 혁명적 변화

 

법무법인 강산 대표변호사 김은유

 

1. 서론

 

재개발·재건축사업에 있어서 이를 반대하는 소위 비대위들의 가장 큰 불만은 조합원들이 나중에 분담하는 분담금이 처음보다 큰 폭으로 늘어나는데 있다. 이렇게 분담금이 큰 폭으로 늘어나는 가장 큰 이유 중 하나가 바로 조합원들이 정비사업비에 대한 통제를 제대로 하지 않은 데 기인한다.

 

2. 조합이 돈을 쓰기 위한 전제조건

 

조합이 돈을 쓰려면, 2가지 중 하나를 반드시 거쳐야 한다. 하나는 쓰고 싶은 돈을 예산으로 편성하여 총회를 거치는 것이고, 다른 하나는 이러한 예산에 펀성되어 있지 않을 경우 별도로 총회를 거치는 것이다. 따라서 조합 예산은 매우 중요하고, 이러한 예산을 통과시킬지 여부는 조합원들의 의사에 전적으로 달려 있다.

 

3. 기존 사업비 예산 통과방법

 

그런데 지금까지 관행적으로 조합은 정비사업에 들어가는 돈에 대해 사업비 예산과 조합운영비 예산으로 나눈 다음, 사업비 예산은 창립총회나 그 이후 총회에서 한꺼번에 수천억원 또는 수백억원에 달하는 액수에 대해 승인을 받아 왔다. 이럴 경우 조합원들은 수천억원에 달하는 사업비 예산을 제대로 심의를 할 수 없는 것은 당연하다.

 

사실 정비사업 진행절차도 제대로 모르는 조합원들은 서면결의서에 찬성으로 표시하여 제출하는 경향이 크고, 총회에 참석하였다고 하더라도 한번에 수백억원 또는 수천억원의 사업비 예산에 대해 제대로 심의를 하는 것은 불가하다. 왜 그 돈이 필요한지에 대해 아무런 설명도 없는 것이 태반이고, 가사 설명을 한다고 하더라도 앞으로 한참 후에 벌어질 일에 대해 의결당시 시점에서 관심을 가지고 심의에 참가하지도 않고 나중에 다시 심의하겠지 라는 생각으로 찬성을 하는 것이다. 따라서 가장 중요한 사업비 예산이 그야말로 졸속 심의를 거치는 것이다. 1,000세대 아파트를 건축한다고 가정하고, 대충 전체 들어가는 돈을 예상하면, 약 3,300억원에서 3,800억원이 소요된다(이는 가정치임). 그중 사업비 예산을 제외하고 순수 조합운영비 예산은 한달에 3,000만원이 순수운영비라고 가정하고, 여기에 총회비용 등을 더하고, 10년이 걸린다고 하면, 50억원 정도 소요된다. 물론 더 소요되거나 덜 필요할 수도 있다. 아무리 많이 잡아도 100억원이 안 들어갈 것이다. 자! 조합원으로서는 어느 예산을 제대로 심의를 하여야 하는지 명백하지 않은가. 가끔 총회에 가면 정말로 한심한 조합원들이 있다. 조합장 월급 50만원 인상안은 2시간 격론을 벌이는데, 정작 자신들의 분담금이 수천만원씩 늘어나는 예산에 대해서는 5분도 심의를 하지 않는다. 정말 의식의 대전환이 있어야 할 것이다. 그런데 지금까지 이렇게 중요한 사업비 예산이 한꺼번에 처리되어 왔고, 그것이 용인되어 왔다.

 

4. 대법원 판결로 인한 관행 타파

 

그러나 최근 대법원은 이러한 관행을 깨버리는 판결을 하였다. 즉, 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’이라고 한다)은 제24조 제3항 제5호에서 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약’을 총회의 의결 사항으로 규정하면서, 제85조 제5호에서 ‘제24조의 규정에 의한 총회의 의결을 거치지 아니하고 동조 제3항 각 호의 사업을 임의로 추진하는 조합의 임원’을 처벌하도록 규정하고 있다. 그런데 ‘예산’의 사전적 의미는 ‘국가나 단체에서 한 회계연도의 수입과 지출을 미리 셈하여 정한 계획’을 의미하고, 한편 조합의 회계와 총회의 소집 시기 등은 도시정비법 제20조 제1항에 따라 조합의 정관에 포함되어야 한다. 그렇다면 도시정비법 제24조 제3항 제5호에서 규정하는 ‘예산’이란 조합의 정관에서 정한 1회계연도의 수입지출 계획을 의미하고, 따라서 이러한 예산의 요건을 충족하지 아니하는 이상, 조합이 정비사업을 추진하는 과정에서 공사비 등 정비사업에 드는 비용인 정비사업비의 지출예정액에 관하여 사업비 예산이라는 명목으로 총회의 의결을 거친 적이 있다고 하더라도, 이를 두고 도시정비법 제24조 제3항 제5호에서 규정하는 예산이라고 볼 수는 없다고 판결한 것이다(대법원 2015. 5. 14. 선고 2014도8096 판결).

 

이를 부연설명하면, 간단하다. 예산은 매년 1월 1일부터 12월 31일까지 쓰는 돈이므로, 사업비에 대해서도 한꺼번에 총회를 하여 쓰는 것이 아니라, 매년 총회를 거쳐야만 한다는 것이다. 그렇게 예산에 반영하여 총회를 거치지 않은 계약을 하려면 별도 사전총회를 거쳐야 한다(대법원 2010. 6. 24. 선고 2009도14296 판결). 이를 어기면 형사처벌 된다.

 

5. 결론

 

이번 대법원 판결로 인하여 조합입장에서는 어떻게 매년 사업비 예산에 대해 총회를 하여야 하느냐는 볼멘소리를 할 여지도 있다. 그러나 정비사업에 문외한이 많은 조합원들을 생각하면, 매년 예산총회를 하거나, 예산에 없다면 별도의 총회를 개최하도록 하여, 그때그때 그 돈이 필요한 지 또는 계약이 필요한지에 대해 심의를 하는 것이 타당하다는 의견이 많다.

 

앞으로 재개발 재건축 조합장은 사업비에 대해 매년 예산총회를 거쳐야 한다는 점을 명심하고 업무처리를 하여야 한다. 또한 조합원들은 두 눈 부릅뜨고 예산안을 심의 하여야 할 것이다. 왜 그 돈이 필요한 지에 대해 철저한 설명을 요구하고, 특히 비슷한 규모의 사업장에 과거에 계약한 액수가 필히 있으므로, 이런 전례를 잘 살펴 찬성 반대를 하여야 한다. 최근 다른 조합에서는 20억원에 계약한 사안을 어떤 조합에서는 100억원에 계약하였다. 이러면 그 돈은 누가 내는가. 결국 조합원들이 나중에 분담금으로 모두 납부하여야 한다.<법무법인 강산>

 

 

 

 

 

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