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정비사업에서 종교시설 보상노하우
법무법인강산 조회수:2779
2015-02-28 14:06:00

정비사업에서 종교시설 보상노하우

법무법인 강산 김은유 변호사

 

종교시설이라고 해서 정비사업에 특권이 있는 것이 아니다. 즉, 일반 사람들과 똑 같다. 즉 재개발에서는 강제로 수용을 당하고, 재건축에서는 매도청구 소송으로 강제로 빼앗긴다. 이때 가격은 감정평가사가 결정한다. 그리고 비영리단체이므로, 영업보상도 없다. 다만 이전비만 보상을 받는다. 재건축에서는 이전비조차도 받지 못한다. 그런데도 불구하고 종교시설은 자신들이 무슨 특별한 권리가 있는 줄로 착각을 하고 대응을 소홀히 하고 있다. 그러나 그 대응방법에 따라 결과는 많이 달라진다. 어느 종교시설은 합의로 이전하거나 존치되고, 어느 종교시설은 법대로 수용되거나 매도청구소송을 당한다.

 

먼저 정비기본계획수립 때부터 종교시설을 제외하여 줄 것을 강력히 시·도지사, 대도시시장에게 요구한다. 정비구역이 지정·고시되면, 90일 내에 “정비구역지정 취소의 소”를 제기한다. 그래도 목적달성이 되지 않으면 추진위원회 구성에 동의를 하지 않는다. 그래도 만일 추진위원회가 구성되면, 추진위원회 구성에 동의한 토지등소유자의 2분의 1 이상 3분의 2 이하의 범위에서 시·도조례로 정하는 비율 이상의 동의 또는 토지등소유자 과반수의 동의로 추진위원회의 해산을 신청한다(법 제16조의2). 재건축이나 가로주택정비사업은 조합설립에 동의를 하지 않는다. 재개발·도시환경사업·주거환경개선사업은 조합설립에 동의를 하지 않아도 강제조합원이 되므로, 조합설립 후 90일 이내에 조합설립인가 취소소송을 제기하고, 사업시행계획이 인가되면 90일 이내에 사업시행계획인가 취소소송을 제기한다. 조합 설립에 동의한 조합원의 2분의 1 이상 3분의 2 이하의 범위에서 시·도조례로 정하는 비율 이상의 동의 또는 토지등소유자 과반수의 동의로 조합의 해산을 신청한다(법 제16조의2). 위 모두를 실패한다면, 분양신청을 하지 않고 이제는 현금청산을 받을 수밖에 없으므로, 현금청산에 철저히 대비한다. 즉, 현금청산방법 및 절차 등을 공부하고, 시기에 맞는 대응방법을 강구한다.

 

따라서 종교시설 일수록 초기 대응이 중요하다. 정비예정구역 지정당시나 정비구역이 지정되기 전에 존치나 이전부지 마련을 주장하여야 하고, 그 주장이 받아들여지지 않으면 대책위원회를 구성하여 강력한 대응을 하여야 한다. 법적인 효력을 갖지는 못하지만, 서울시가 발표한 뉴타운지구 종교시설 처리방안(뉴타운사업 2담당관-8497 / 2009. 9. 27.)은 매우 훌륭하므로, 이것이 관철되도록 노력하여야 한다.

 

즉, 서울시 처리방안은, 종교시설은 우선적으로 “존치”가 되도록 검토하고, 만일 “이전”이 불가피한 경우 “존치”에 준하는 이전계획을 수립하되, 이전계획 수립기준을 살펴보면, 이전계획 수립시 관련 종교단체와 협의하고, 기존 부지와 이전 예정부지는 “대토” 원칙이고, 현 종교시설 실제 건물 연면적에 상당하는 건축비용을 조합이 부담하 (성물 등 가치가 큰 종교물품에 대한 제작설치비 고려), 사업기간 동안 종교활동에 지장이 없도록 임시장소 마련, 이전비용 등을 조합이 부담한다는 것이다.

 

그런데 실무상 위와 같은 서울시 처리방안대로 처리되지 못하는 것이 현실이다. 그러나 예외적으로 위와 같이 처리되는 사례도 있다. 도대체 왜 그런 차이가 날까. 답은 간단하다. 종교시설의 대응방법이 차이가 나기 때문이다. 조합은 조합원에게 부담이 가는 계약을 체결하려면 총회 결의를 거쳐야 한다. 따라서 조합에게 명분을 주지 않는 한 조합이 먼저 나서서 존치나 이전계획을 수립하여 주기는 어려운 것이다.

 

따라서 종교시설 일수록 이전계획을 수립하여 조합과 제대로 협상을 할 필요성이 큰 것이다. 그리고 어느 종교시설은 협상력을 높이기 위해 대책위원회를 만들거나 지원하기도 한다. 실제로 법무법인 강산은 이것을 관철시킨 많은 사례가 있다. 참으로 어려운 것이 종교시설 현금청산이다. 예를 들어 조합설립에 동의를 한 경우 분양신청을 할 것인지 여부 등 어려운 선택을 하여야 한다. 또한 조합입장에서도 종교시설이 대대적으로 정비사업을 반대하거나 이전하지 않으면 큰 장애요소가 되므로, 법조문만 내세울 것이 아니다. 솔로몬의 지혜가 필요하다.<법무법인 강산>

 

 

 

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