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[기타] 재건축재개발에서 분양계약을 체결하지 아니한 자 대응법
법무법인강산 조회수:2503
2015-01-27 13:19:00

1. 문제점

○분양신청기간의 종료 후에 분양계약을 체결하지 아니한 자도 과연 현금청산대상자인지가 문제된다.

○표준정관 제44조제5항은 이미 분양신청을 하였더라도 일정기한까지 분양계약을 체결하지 아니한 조합원에 대해서는 현금청산을 할 수 있도록 규정하고 있는데, 이와 같은 규정을 정관에 두고 있는 경우 정관규정에 의하여 현금청산을 요구할 수 있는지가 문제되는 것이다.

 

2. 판례 : 적극

○이에 대해서는 하급심의 판결이 엇갈리고 있었다. 즉 위와 같은 정관규정은 법에 반하여 무효라는 판결(인천지방법원 2006가단35208, 137777)과 정관규정은 당연히 유효하므로 현금청산이 가능하다는 판결이 대립하고 있다가(수원지방법원 2006가합12209), 최근 대법원 판결로 정리되었다.

 

대법원 2011.7.28. 선고 2008다91364 부동산명도

원고 조합의 정관 제45조는 제4항에서 구 도시정비법 제47조와 같은 내용을 규정한 다음, 제5항에서 관리처분계획의 인가 후 60일 이내에 분양계약을 체결하지 아니한 조합원에 대하여도 제4항을 준용한다고 규정하고 있다. 이에 따르면 원고 조합의 조합원은 관리처분계획이 인가된 후라도 위와 같이 정관에서 정한 분양계약 체결기간 이내에 분양계약을 체결하지 아니함으로써 특별한 사정이 없는 한 현금청산대상자가 될 수 있다. 이러한 정관 규정은 조합원으로 하여금 관리처분계획이 인가된 이후라도 조합원의 지위에서 이탈하여 현금청산을 받을 기회를 추가적으로 부여하기 위한 데 그 취지가 있으므로 그 내용이 구 도시정비법에 위배되어 무효라고 볼 수 없다.

 

3. 분양계약미체결자의 지위

○법 제49조제6항이 관리처분고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없도록 규정하고 있었으나, 용산참사 이후에 법이 2009.5.27.자로 개정되어, 동조 동항 단서에 “다만, 사업시행자의 동의를 받거나 제40조 및 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 권리자의 경우에는 그러하지 아니하다.<개정 2009.5.27.>”는 규정이 신설된 것이다.

○또한 대법원은 2009.5.27. 개정되기 전 법에 대해서도 “주택재개발사업의 사업시행자가 공사에 착수하기 위하여 조합원이 아닌 현금청산대상자로부터 그 소유의 정비구역 내 토지 또는 건축물을 인도받기 위해서는 관리처분계획이 인가·고시된 것만으로는 부족하고 나아가 구 도시정비법이 정하는 바에 따라 협의 또는 수용절차를 거쳐야 하며, 협의 또는 수용절차를 거치지 아니한 때에는 구 도시정비법 제49조 제6항의 규정에도 불구하고 현금청산대상자를 상대로 토지 또는 건축물의 인도를 구할 수 없다고 보는 것이 국민의 재산권을 보장하는 헌법합치적 해석이라고 할 것이다. 만일 조합과 현금청산대상자 사이에 청산금에 관한 협의가 성립된다면 조합의 청산금 지급의무와 현금청산대상자의 토지 등 부동산 인도의무는 특별한 사정이 없는 한 동시이행의 관계에 있게 되고, 수용절차에 의할 때에는 부동산 인도에 앞서 청산금 등의 지급절차가 이루어져야 할 것이다.”라고 판시한바 있다. 이러한 법 개정 및 판례는 재개발에 관한 것이지만 재건축에도 그대로 적용된다고 보아야 할 것이다.

○따라서 이제 현금청산대상자에 대해서는 보상이 완료되지 아니하면 조합이 분양계약미체결자 소유의 토지에 대한 사용수익권이 없어진 것이다.

 

4. 분양계약미체결자가 하여야 할 일

(1) 만일 신탁등기가 되었다면, 신탁등기를 해지하여 달라고 하고, 조합이 이행하지 않으면, 신탁등기 말소 청구의 소를 제기한다. 승소사례가 있다.

(2) 신탁이 안되었거나 신탁등기가 해지되면, 그 이후에는 매도청구소송 제기시까지 가만히 있다가 대응을 하면 그만이고, 아니면 조합이 본인의 토지에 공사중이면, 이에 대해서 공사금지가처분 등 대응을 한다.

(3) 이주비를 받았다하더라도 그에 대한 이자를 조합에 반환할 의무는 없다.

 

 

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