재개발 재건축 채권자(은행 등) 주의사항

 

1. 문제의 제기

정비사업구역 안에 있는 부동산에 대하여 이를 담보로 잡고 돈을 빌려 준 채권자가 많다. 즉, 근저당권을 설정하고 대출을 한 은행이 가장 많을 것이다.

 

여기서는 이러한 은행 등 채권자들이 채권회수를 함에 있어서 주의사항을 알아보기로 한다.

 

2. 채무자(소유자)가 조합원 지위를 유지하는 경우

채무자가 분양신청을 하여 조합원으로서 종후자산을 분양받을 경우에 대해서 도시정비법 제87조는 “대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 제86조제2항에 따라 소유권을 이전한 경우 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권ㆍ전세권ㆍ저당권ㆍ임차권ㆍ가등기담보권ㆍ가압류 등 등기된 권리 및 「주택임대차보호법」 제3조제1항의 요건을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다.”라고 규정하여, 채권자를 보호하고 있다.

 

즉, 채권자가 별다른 조치를 취하지 않아도 채무자 앞으로 등기되는 종후자산에 근저당권 등 등기가 그대로 이기되는 것이다.

 

따라서 이 경우는 채권자는 고민을 할 필요가 없다. 문제는 채무자(소유자)가 현금청산을 하는 경우이다.

 

3. 청산금을 받을 경우

(1) 청산금 발생 시

그런데 채무자가 분양신청을 하지 않아 아예 조합원 지위를 상실하여 전체 부동산에 대해서 현금청산금을 받는 경우나, 비록 분양신청을 하였지만 종전자산가격이 종후자산가격보다 많아 청산금이 발생한 경우이다. 예를 들면 종전자산가격이 20억인데, 종후자산가격은 10억이라면, 이 채무자는 조합으로부터 10억원을 청산금으로 받을 것이다. 이와 같이 채무자가 청산금을 받을 경우에 채권자가 주의하여야 하는 것이다.

 

즉, 채권자가 법을 모르면 빌려 준 돈을 떼일 염려가 있다는 것이다.

 

(2) 물상대위 특별규정

위와 같이 채무자가 청산금을 받을 경우 도시정비법 제91조는 “정비구역에 있는 토지 또는 건축물에 저당권을 설정한 권리자는 사업시행자가 저당권이 설정된 토지 또는 건축물의 소유자에게 청산금을 지급하기 전에 압류절차를 거쳐 저당권을 행사할 수 있다.”라고 규정하여, 저당권의 물상대위를 규정하고 있다.

 

대법원은 “민법 제370조, 제342조 단서가 저당권자는 물상대위권을 행사하기 위하여 저당권설정자가 받을 금전 기타 물건의 지급 또는 인도 전에 압류하여야 한다고 규정한 것은 물상대위의 목적인 채권의 특정성을 유지하여 그 효력을 보전함과 동시에 제3자에게 불측의 손해를 입히지 않으려는 데 있는 것이므로, 저당목적물의 변형물인 금전 기타 물건에 대하여 이미 제3자가 압류하여 그 금전 또는 물건이 특정된 이상 저당권자가 스스로 이를 압류하지 않고서도 물상대위권을 행사하여 일반 채권자보다 우선변제를 받을 수 있으나, 그 행사방법으로는 민사집행법 제273조{구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제733조}에 의하여 담보권의 존재를 증명하는 서류를 집행법원에 제출하여 채권압류 및 전부명령을 신청하는 것이거나 민사집행법 제247조 제1항 {구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제580조 제1항}에 의하여 배당요구를 하는 것이므로, 이러한 물상대위권의 행사에 나아가지 아니한 채 단지 수용대상토지에 대하여 담보물권의 등기가 된 것만으로는 그 보상금으로부터 우선변제를 받을 수 없고, 저당권자가 물상대위권의 행사에 나아가지 아니하여 우선변제권을 상실한 이상 다른 채권자가 그 보상금 또는 이에 관한 변제공탁금으로부터 이득을 얻었다고 하더라도 저당권자는 이를 부당이득으로서 반환청구할 수 없다.”라고 판시하고 있다(대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다33137 판결).

 

(3) 재개발 사업 채권자 조치사항

① 토지보상법과 통지의무

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」은 2015. 12. 29.자로 개정되었는바, 제21조 제목 외의 부분을 제1항으로 하고, 같은 조에 제2항 및 제3항을 각각 다음과 같이 신설하였다. “②별표에 규정된 법률에 따라 사업인정이 있는 것으로 의제되는 공익사업의 허가ㆍ인가ㆍ승인권자 등은 사업인정이 의제되는 지구지정ㆍ사업계획승인 등을 하려는 경우 제1항에 따라 제49조에 따른 중앙토지수용위원회 및 사업인정에 이해관계가 있는 자의 의견을 들어야 한다. ③제49조에 따른 중앙토지수용위원회는 제1항 또는 제2항에 따라 의견제출을 요청받은 날부터 30일 이내에 의견을 제출하여야 한다. 이 경우 같은 기간 이내에 의견을 제출하지 아니하는 경우에는 의견이 없는 것으로 본다.”(제21조의 개정규정은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행하되, 제21조제2항의 개정규정은 같은 개정규정 시행 후 최초로 관계 법률에 따라 사업인정이 의제되는 지구지정ㆍ사업계획승인 등을 하는 경우부터 적용한다).

 

즉, 2016. 6. 29.부터는 다른 법률에 따라 사업인정이 의제되는 경우에도 이해관계인 등의 의견청취를 의무화한 것이다.

 

따라서 도시정비법 제65조 제2항은 사업시행인가의 고시가 있은 때에는 토지보상법 제20조 제1항 및 제22조 제1항의 규정에 의한 사업인정 및 그 고시가 있은 것으로 본다고 규정하고 있으므로, 앞으로는 사업시행인가를 받으려면, 사업시행자는 반드시 개정된 토지보상법에 따라 중앙토지수용위원회 및 사업인정에 이해관계가 있는 자의 의견을 들어야 한다. 이를 어기면 절차규정을 위배한 것이 되어, 수용권을 행사할 수 없게 된다.

 

토지보상법 시행령 제11조에 따르면, 토지 등의 소재지를 관할하는 시장(행정시의 시장을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ군수 또는 구청장(자치구가 아닌 구의 구청장을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)은 사업인정신청서 및 관계 서류의 사본을 게시판에 공고하고, 공고한 날부터 14일 이상 그 서류를 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 하고, 그 공고의 내용과 의견이 있으면 의견서를 제출할 수 있다는 뜻을 토지소유자 및 관계인에게 통지(토지소유자 및 관계인이 원하는 경우에는 전자문서에 의한 통지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)하여야 하며, 토지소유자 및 관계인, 그 밖에 사업인정에 관하여 이해관계가 있는 자는 열람기간에 해당 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 의견서를 제출(전자문서에 의한 제출을 포함한다)할 수 있다.

 

주의하여야 할 점은 관계인에게도 통지하여야 한다는 점이다. 따라서 관계인의 정의를 파악하여야 할 것이다.

 

토지보상법 제2조 제5호는 “관계인이란 사업시행자가 취득하거나 사용할 토지에 관하여 지상권·지역권·전세권·저당권·사용대차 또는 임대차에 따른 권리 또는 그 밖에 토지에 관한 소유권 외의 권리를 가진 자나 그 토지에 있는 물건에 관하여 소유권이나 그 밖의 권리를 가진 자를 말한다. 다만, 제22조에 따른 사업인정의 고시가 된 후에 권리를 취득한 자는 기존의 권리를 승계한 자를 제외하고는 관계인에 포함되지 아니한다.”라고 규정하고 있다.

 

근저당권이 설정된 토지가 수용되어 보상금이 지급되는 경우 근저당권자는 보상금을 그 지급 전에 압류하지 아니하면 담보권을 상실하게 되는바, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이 사업시행자로 하여금 관계인과 협의하거나 그 협의를 위한 통지를 하도록 규정한 취지는 비자발적으로 담보권을 상실하게 될 저당권자 등의 관계인으로 하여금 당해 협의절차에 참여하여 자신의 권리를 스스로 행사할 수 있는 기회를 부여함으로써 그와 같은 토지수용으로 인하여 불측의 손해를 입지 아니하도록 예방할 뿐만 아니라, 협의가 성립하지 아니하여 수용재결로 나아가는 경우 물상대위권을 행사할 수 있는 기회를 제공함으로써 법률상 당연히 인정되는 물상대위권 행사의 실효성을 보장하기 위한 것이다(부산지법 2008. 11. 13. 선고 2007가단145338 판결).

 

그래서 공익사업에 따른 수용에 있어서는 이러한 통지의무를 제대로 하지 않아, 저당권자가 압류를 하지 못하여 손해를 입으면, 통지의무불이행에 따른 불법행위로 한 손해배상의무를 인정하고 있다(대법원 2014. 12. 11. 선고 2014다200237 판결).

 

따라서 조합으로서는 필히 근저당권자에게 통지를 하여야 하는 것이다. 그리고 재개발 정비사업 구역 안의 물건에 대해서 저당권을 설정 받은 채권자는 청산금이 채무자에게 지급되기 전에 압류를 하여야 하는 것이다. 그래야만 우선권이 있는 것이다.

 

통지를 하였는데도 압류를 하지 않으면, 사업시행자(조합)는 청산금을 채무자에게 지급하면 그만이다. 다만 그래도 무조건 지급을 하는 것보다는 혼합공탁을 하는 것이 타당하다.

 

(4) 재건축 채권자 주의사항

매도청구는 토지수용과는 달리 승계취득이므로, 조합은 근저당권을 승계하여 현금청산자 소유의 부동산을 취득하므로, 피담보채권을 변제하여야만 근저당권을 말소할 수 있다.

 

즉 조합으로서는 매도청구를 한 이후에 근저당권자에게 변제를 하여야만 하므로, 변제를 하거나 변제공탁을 하여야 할 것이고, 나아가 국세나 지방세 체납으로 압류가 경합되면 혼합공탁을 하여야만 한다. 압류가 경합을 할 경우 단지 공탁사실을 통지만 하고, 변제공탁이나 혼합공탁을 하지 않고 집행공탁을 한 경우에는 근저당권을 말소 할 수 없다(창원지방법원 2017. 8. 17. 선고 2017가합51283 판결, 동사안에서는 근저당권자를 피공탁자로 하지도 않았다).

 

결국 재건축사업에서는 채권자는 재개발사업과는 달리 조합이 대위변제를 할 때까지 기다리면 족하다. 물론 확실히 하기 위해 압류를 해 두는 것도 타당하다.

 

한편 조합은 준공인가 신청 전까지 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 한다(법 제79조제8항, 구 도시정비법 제50조제5항).

 

그런데 조합이 이전고시 때와 그 후에 보존등기를 신청하면서 대지에 있는 근저당권을 숨길 경우 근저당권은 새로운 아파트에 전사되지 아니하고 말소될 것이다(등기관은 형식적 심사권만 있으므로, 통상 신청내용대로 등기를 한다). 이 경우에는 조합은 공정증서원본 등의 부실기재(형법 제228조), 권리행사방해(형법 제323조), 재물손괴(형법 제366조)로 형사책임을 질 것이다.

[재건축재개발 현금청산금 아는 만큼 더 받는다. 책 참고] [법무법인 강산]