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재개발사업으로 멸실된 건물 부지 경매 시 법리
법무법인강산 조회수:446
2018-07-08 23:54:00

재개발사업으로 멸실된 건물 부지 경매 시 법리

 

1. 서울행정법원 2018. 4. 27. 선고 2017구합51747 판결

 

가. 경위

-2015. 2. 3. 서울서부지방법원 2015타경1679호 강제경매개시결정

-2015. 11. 30. 매각물건명세서 작성

(건물이 철거된 상태로 멸실된 건물이 토지에 화체된 것으로 보고 평가함)

-2016. 1. 28. 매각대금 완납

-2016. 3. 17. 건물 멸실등기

분양경위

-2015. 8. 13. 박0택에게 분양 완료

-2015. 10. 15.부터 2015. 10. 18.까지 분양계약체결기간 선포

-2015. 11. 9. 현금청산 통보

 

나. 판단 : 소극

멸실한 건물은 물권의 대상이 될 수 없으므로, 이미 멸실한 건물은 경매의 목적물이 될 수 없고, 이미 멸실한 건물과 그 건물부지에 관한 강제경매가 실시되어 매수인에게 일괄경매가 되었다 하더라도, 그 건물에 대한 경매절차는 당연무효이므로, 그 건물의 소유권을 취득할 수 없다.

 

이 사건 경매개시결정 직후인 2015. 2. 13.경을 기준으로 이 사건 건물은 이미 철거가 이루어져 멸실된 상태였다. 따라서 원고들이 이 사건 경매에서 멸실된 건물에 관한 매각허가결정을 받았다 하더라도 그 건물에 대한 경매절차는 당연히 무효이므로, 원고는 이 사건 건물의 소유권을 취득 할 수 없다. 매각물건명세서 문구는 매각물건에 관한 설명을 적은 것에 불과하고 이 사건 건물의 손실보상금 채권도 이 사건의 경매의 목적물에 포함한다는 취지는 아니다. 부동산 강제경매에서 채권의 경매까지 이루어졌다고 보기는 어렵다.

 

2. 건물이 철거된 후에 대지만 경락받은 경우 분양대상자는 누구인지

 

건물소유자와 대지소유자가 각 가액비율로 소유권을 가진다.

대법원 1995. 6. 30. 선고 95다10570 판결 【소유권이전등기등】

당초 갑 소유로서 재개발조합에 제공된 토지와 건물 중 건물은 갑이 동의함으로써 사전 철거된 후 토지만이 을에게 경락되었는데도, 재개발조합이 건물에 관한 권리도 을에게 이전된 것으로 오인하고 을에게만 아파트 1세대분을 분양하는 것으로 관리처분계획을 정하여 분양처분을 한 경우, 토지는 을이 재개발조합에 제공한 셈이어서 그 아파트 중 토지가 변환된 부분에 관하여는 을이 그 소유권을 가진다 할 것이지만, 건물은 당초부터 갑이 재개발조합에 제공한 것으로서 그 권리가 이전된 바가 없어 그 아파트 중 건물이 변환된 부분에 관하여는 갑이 그 소유권을 가진다고 보아야 하며, 다만 그 아파트 중 토지가 변환된 부분과 건물이 변환된 부분의 비율 즉 갑과 을의 소유지분 비율은 달리 특별한 사정이 없는 한 토지와 건물의 각 가액의 비율에 따라야 한다.

 

3. 구건물 멸실 후 신건물

 

대법원 1997. 12. 12. 선고 97다39919

구건물 멸실 후에 신건물이 건축되었고, 구건물과 신건물 사이에 동일성이 없는 경우 멸실된 구건물에 대한 저당권의 효력이 신건물에 미칠 수는 없고, 저당목적물로 볼 수 없는 건물이 저당권의 목적이 된 토지와의 일괄경매에 의하여 경락자에게 경락되었다고 하더라도 그 건물에 대한 경락은 당연무효이므로 그 경락인은 위 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없다.

대법원 1993. 5. 25. 선고 92다15574 판결

가. 구건물 멸실 후에 신건물이 신축되었고 구건물과 신건물 사이에 동일성이 없는 경우 멸실된 구건물에 대한 근저당권설정등기는 무효이며 이에 기하여 진행된 임의경매절차에서 신건물을 경락받았다 하더라도 그 소유권을 취득할 수 없다.

나. 민법 제578조 제1항, 제2항은 매매의 일종인 경매에 있어서 목적물의 하자로 인하여 경락인이 경락의 목적인 재산권을 완전히 취득할 수 없을 때에 매매의 경우에 준하여 매도인의 위치에 있는 경매의 채무자나 채권자에게 담보책임을 부담시켜 경락인을 보호하기 위한 규정으로서 그 담보책임은 매매의 경우와 마찬가지로 경매절차는 유효하게 이루어졌으나 경매의 목적이 된 권리의 전부 또는 일부가 타인에게 속하는 등의 하자로 경락인이 완전한 소유권을 취득할 수 없거나 이를 잃게 되는 경우에 인정되는 것이고 경매절차 자체가 무효인 경우에는 경매의 채무자나 채권자의 담보책임은 인정될 여지가 없다.

 

대전지방법원 2008. 10. 9. 선고 2006나11409,2006나11577(참가) 판결

3. 판 단

가. 건물의 동일성 여부

1) 구건물 멸실 후에 신건물이 신축되었고 구건물과 신건물 사이에 동일성이 없는 경우 멸실된 구건물에 대한 근저당권설정등기는 무효이며, 이에 기하여 진행된 임의경매절차에서 신건물을 경락받았다 하더라도 그 소유권을 취득할 수 없다( 대법원 1993. 5. 25. 선고 92다15574 판결 등 참조).

또한, 건물의 증·개축에 있어서 기존의 건물과 증·개축된 건물의 동일성을 판단하는 기준은 신, 구건물의 재료, 구조, 규모 등의 이동(이동)에 기한 사회통념에 비추어 판단하여야 하고, 건물의 물리적 변화의 정도에 의하여 신, 구건물의 동일성이 상실될 수 있으며, 건물의 동일성의 판정은 증·개축공사 과정에서 종전의 건물이 건물로서의 존재를 상실한 시점이 있는지의 여부에 의하여 결정되어지고, 기존건물을 철거하여 증·개축하는 때에는 철거된 건물의 잔존 부분이 역시 건물의 존재를 상실하였는지의 여부에 의하여 결정된다.

 

2) 이 사건에 관하여 보건대, 위 인정사실에 의하면, 참가인이 종전 건물을 증·개축할 당시 노후화된 종전 건물의 일부 골조만 남겨둔 채 지붕과 벽체 등 대부분을 헐어버린 사실을 알 수 있는바, 당시 종전 건물은 대부분이 철거되고 일부 골조만 남게 되어 건물로서의 존재를 상실하였다고 봄이 상당하다.

이러한 점과 종전 건물은 9개동으로 되어 있는데 반해 현존 건물은 3개동으로 되어 있는 점, 종전 건물의 구조는 시멘트벽돌조 슬래브지붕과 시멘트블록조 슬레이트 지붕 또는 목조 함석지붕으로 되어 있으나 현존 건물은 강판블록조 패널지붕 또는 철근콘크리트벽돌조 슬래브지붕으로 되어 있고, 그 면적도 상이한 점, 종전 건물의 용도는 대부분이 공장이지만 현존 건물은 창고 또는 사무실인 점 등 종전 건물과 현존 건물의 구조, 형태, 면적, 용도 등이 확연히 다른 점 등을 종합해 보면, 현존 건물은 등기부에 기재된 종전 건물과는 동일성이 없는 별개의 건물이라 할 것이므로, 종전 건물은 이 사건 경매절차가 개시되기 전에 이미 멸실되었다고 할 것이다.

 

▶건물을 헐고 새로 지은 건물이 있을 경우 매우 주의를 하여야 한다. 위 법리에 따르면 신건물은 취득 못한다. 결국 매각대금감액청구, 부당이득 청구로 가야 한다.

대법원 2004. 6. 24. 선고 2003다59259 판결 [부당이득금]

경락인이 강제경매절차를 통하여 부동산을 경락받아 대금을 완납하고 그 앞으로 소유권이전등기까지 마쳤으나, 그 후 강제경매절차의 기초가 된 채무자 명의의 소유권이전등기가 원인무효의 등기이어서 경매 부동산에 대한 소유권을 취득하지 못하게 된 경우, 이와 같은 강제경매는 무효라고 할 것이므로 경락인은 경매 채권자에게 경매대금 중 그가 배당받은 금액에 대하여 일반 부당이득의 법리에 따라 반환을 청구할 수 있고, 민법 제578조 제1항, 제2항에 따른 경매의 채무자나 채권자의 담보책임은 인정될 여지가 없다.

 

서울북부지법 2007. 6. 28. 선고 2006가합8584 판결

[1] 재개발사업의 진행과정에서 건물에 대한 분양처분고시가 먼저 있고 나중에 대지에 대한 분양처분고시가 따로 있는 경우, 재개발사업에 토지를 제공한 조합원의 그 토지에 대한 소유권의 소멸 시점

[2] 강제경매절차에서 경락인이 부동산을 경락받아 대금을 완납하였으나 강제경매의 기초가 된 채무자 명의의 소유권이전등기가 원인무효여서 강제경매절차가 무효로 된 경우, 경매 채권자의 배당금에 대한 부당이득반환청구의 가부(적극) 및 민법 제578조 제1항, 제2항에 규정된 담보책임의 인정 여부(소극)

[3] 환지처분공고 후 환지등기 전에 이루어진 종전토지에 관한 등기가 환지에 대한 등기로서의 효력이 있는지 여부(소극)

[4] 구 도시재개발법 제40조 제3항에서 재개발사업에 관하여 분양처분의 고시가 있는 경우 분양처분고시에 따른 등기가 될 때까지 다른 등기를 정지하는 취지 및 구 도시재개발등기 사무처리지침이 등기공무원에게 재개발구역 내의 토지 등기부상에 분양처분고시가 있었음을 표시하는 부전지를 첨부하게 한 취지

[5] 재개발사업의 시행자가 건물에 대한 분양처분만을 우선 고시하여 이를 등기공무원에게 통지한 경우에도 등기공무원은 해당 재개발구역 내의 토지 등기부에 건물에 대한 분양처분고시가 있었음을 표시하는 부전지를 첨부하여 그 토지등기부상에 다른 등기가 경료되지 않도록 할 주의의무가 있는지 여부(적극)

[6] 등기공무원이 재개발사업의 시행자로부터 건물에 대한 분양처분고시의 사실을 통지받고도 재개발구역 내 토지 등기부상에 건물에 대한 분양처분고시가 있었다는 부전지를 첨부하지 않아 무효인 강제경매가 진행되게 된 경우, 국가는 강제경매가 무효가 됨에 따라 경락인이 입게 된 손해를 배상할 책임이 있다고 한 사례

 

【판결요지】

[1] 구 도시재개발법(2002. 12. 30. 법률 제6582호 도시 및 주거환경정비법 부칙 제2조로 폐지) 제38조 제3항은 건물에 한하여 우선 분양처분을 할 수 있는 근거 규정을 마련해 두고 있고, 제39조 제1항은 대지 또는 건축시설을 분양받은 자가 분양처분의 고시가 있은 날의 다음날에 그 대지 또는 건축시설에 대한 소유권을 취득한다고 하면서, 제2항에서 조합원이 취득하는 건물 및 대지를 환지로 본다고 규정하고 있는데, 환지의 본질은 소유권의 목적이 되는 토지가 종전의 토지에서 환지 후 토지로 바뀌는 것으로 종전 토지에 관한 소유권 기타의 권리가 그 동일성을 잃지 않고 환지 후 토지로 옮겨지는 데 있는 것이고, 이를 소유권의 득실이라는 각도에서 파악하면 종전 토지의 소유권을 상실하고 환지 후 토지의 소유권을 취득하는 것인바, 건물에 대한 분양처분고시가 있을 경우 조합원은 대지에 대한 분양처분고시를 기다리지 아니하고 그 건물에 대한 소유권을 취득하게 되고, 이 경우 만약 조합원이 여전히 종전의 토지에 대하여 소유권을 상실하지 않는다고 보게 되면 조합원은 환지에 의하여 기존의 권리보다 더 많은 권리를 취득하게 되는 결과가 되어 환지의 본질에 반하게 되는 문제점이 있으므로 재개발사업의 진행과정에서 건물에 대한 분양처분고시가 먼저 있고 나중에 대지에 대한 분양처분고시가 따로 있는 경우 재개발사업에 토지를 제공한 조합원의 그 토지에 대한 소유권은 건물에 대한 분양처분고시가 있을 때 곧바로 소멸한다.

[2] 경락인이 강제경매절차를 통하여 부동산을 경락받아 대금을 완납하고 그 앞으로 소유권이전등기까지 마쳤으나, 그 후 강제경매절차의 기초가 된 채무자 명의의 소유권이전등기가 원인무효의 등기여서 경매 부동산에 대한 소유권을 취득하지 못하게 된 경우, 이와 같은 강제경매는 무효라고 할 것이므로 경락인은 경매 채권자에게 경매대금 중 그가 배당받은 금액에 대하여 일반 부당이득의 법리에 따라 반환을 청구할 수 있고, 민법 제578조 제1항, 제2항에 따른 경매의 채무자나 채권자의 담보책임은 인정될 여지가 없다.

[3] 환지처분의 효과로서 환지는 그 환지처분을 공고한 날의 다음날부터 이를 종전의 토지로 보게 되므로 종전토지의 소유자는 환지등기가 없어도 그날부터 종전토지에 대한 소유권을 상실함과 동시에 새로 부여된 환지의 소유권을 취득하는 것이고, 따라서 환지에 대한 등기로서의 효력이 존속하는 것은 환지처분공고 당시 종전토지 위에 있는 등기에 한하고 그 공고 후 환지등기 전에 이루어진 종전토지에 관한 등기는 환지에 대한 등기로서의 효력이 없다.

[4] 구 도시재개발법(2002. 12. 30. 법률 제6582호 도시 및 주거환경정비법 부칙 제2조로 폐지) 제40조 제3항에서 재개발사업에 관하여 분양처분의 고시가 있는 경우 분양처분고시에 따른 등기가 될 때까지 다른 등기를 정지하는 취지는, 분양처분고시 후 환지로 인한 등기가 있을 때까지는 상당한 시간이 소요될 수 있고 그 동안에 이루어진 개개의 권리관계의 변동에 관하여 그에 응한 등기를 허용한다고 하면 다수의 권리관계가 교착하여 수습할 수 없게 되기 때문에 이를 방지하고 재개발사업을 가능한 한 획일·신속하게 처리하려는데 그 목적이 있고, 구 도시재개발등기 사무처리지침(2003. 3. 30. 대법원 등기예규 제1175호 도시 및 주거환경정비 등기에 관한 업무처리지침 부칙으로 폐지)이 등기공무원에게 분양처분고시를 통지받은 경우 재개발구역 내의 토지 등기부상에 분양처분고시가 있었음을 표시하는 부전지를 첨부하게 한 취지는 그와 같은 부전지를 첨부함으로써 위 ‘다른 등기 정지원칙’이 효율적으로 관철되게 하기 위함이다.

[5] 구 도시재개발법(2002. 12. 30. 법률 제6582호 도시 및 주거환경정비법 부칙 제2조로 폐지) 제38조 제3항, 제40조 제1항, 제2항, 제3항, 구 도시재개발등기 처리규칙(2003. 6. 28. 대법원규칙 제1833호 도시 및 주거환경정비 등기처리규칙 부칙 제3조로 폐지) 제5조, 구 도시재개발등기 사무처리지침(2003. 3. 30. 대법원 등기예규 제1175호 도시 및 주거환경정비 등기에 관한 업무처리지침 부칙으로 폐지) 제2항 등 관련 규정과 그 입법 취지를 종합하면, 분양처분고시를 통지받은 경우 재개발구역 내의 토지 등기부상에 분양처분고시가 있었음을 표시하는 부전지를 첨부하도록 한 등기공무원의 부전지 첨부의무는 건물과 대지의 분양처분고시가 함께 통지된 경우는 물론이고 대지의 분양처분고시가 뒤로 미루어져 건물에 대하여만 우선 분양처분고시가 통지된 경우에도 그대로 적용된다고 봄이 상당하므로, 건물에 대한 분양처분고시를 통지받은 등기공무원은 지체없이 해당 재개발구역 내의 토지의 등기용지에 건물에 대한 분양처분고시가 있었음을 표시하는 부전지를 첨부하여 그 후 토지등기부상에 다른 등기가 경료되지 않도록 할 주의의무가 있다.

[6] 등기공무원이 재개발사업의 시행자로부터 건물에 대한 분양처분고시의 사실을 통지받고도 재개발구역 내 토지 등기부상에 건물에 대한 분양처분고시가 있었다는 부전지를 첨부하지 않아 무효인 강제경매가 진행되게 된 경우, 국가는 강제경매가 무효가 됨에 따라 경락인이 입게 된 손해를 배상할 책임이 있다고 한 사례.

[진짜경매 명도소송·법정지상권·유치권] 책 참고, [법무법인강산]

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