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전면개정법(2018.2.9.시행)에 따른 재개발재건축 현금청산 변화
법무법인강산 조회수:2129
2018-02-13 21:59:00

전면개정법(2018.2.9.시행)에 따른 현금청산 변화

 

1. 재건축 매도청구(제64조)

 

사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내 도시정비법에 의해 청구

○소송이므로 수의계약 가능(령 제24조제1항제2호)

*이 법 시행 후 최초로 조합설립인가 신청, 사업시행자 지정하는 경우부터 적용

제64조(재건축사업에서의 매도청구) ① 재건축사업의 사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내 다음 각 호의 자에게 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 관한 동의 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 한다.<신설>

1. 제35조제3항부터 제5항까지에 따른 조합설립에 동의하지 아니한 자

2. 제26조제1항 및 제27조제1항에 따라 시장·군수등, 토지주택공사등 또는 신탁업자의 사업시행자 지정에 동의하지 아니한 자

② 제1항의 촉구를 받은 토지등소유자는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답하여야 한다.

③ 제2항의 기간 내에 회답하지 아니한 경우 그 토지등소유자는 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 동의하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 본다.

④ 제2항의 기간이 지나면 사업시행자는 그 기간이 만료된 때부터 2개월 이내에 조합설립 또는 사업시행자 지정에 동의하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 토지등소유자와 건축물 또는 토지만 소유한 자에게 건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖의 권리를 매도할 것을 청구할 수 있다.

부칙 제16조(매도청구에 관한 적용례) 제64조의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 조합설립인가를 신청하거나 사업시행자를 지정하는 경우부터 적용한다.

 

2. 분양공고 전 종전자산평가결과 통지(제72조제1항)

 

○사업시행인가 후 120일 이내 종전자산평가결과, 분양대상자별 분담금 추산액 등을 토지등소유자에게 통지하고 분양공고 하여야 함

*이 법 시행 후 최초로 사업시행계획인가를 신청하는 경우 적용

제72조(분양공고 및 분양신청) ① 사업시행자는 제50조제7항에 따른 사업시행계획인가의 고시가 있은 날(사업시행계획인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 120일 이내에 다음 각 호의 사항을 토지등소유자에게 통지하고, 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령으로 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 다만, 토지등소유자 1인이 시행하는 재개발사업의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장·군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)

2. 분양대상자별 분담금의 추산액

3. 분양신청기간

4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

▶부칙 제17조(분양공고에 관한 적용례) 제72조제1항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 사업시행계획인가를 신청하는 경우부터 적용한다.

 

3. 조합원 재분양 허용(제72조제4항)

 

○사업시행계획 변경으로 세대수나 주택규모가 달라진 경우에는 조합원 재분양 신청 허용

○즉, 현금청산자도 정관이나 총회 결의가 있는 경우 재분양신청 가능

*(법제처 법령해석 13-0652) 전체세대수, 공급면적이 변경되는 사업시행계획 변경 인가 시 분양공고‧분양절차를 다시 이행하여야 한다.

제72조(분양공고 및 분양신청) ④ 사업시행자는 제2항에 따른 분양신청기간 종료 후 제50조제1항에 따른 사업시행계획인가의 변경(경미한 사항의 변경은 제외한다)으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 분양공고 등의 절차를 다시 거칠 수 있다.

⑤ 사업시행자는 정관등으로 정하고 있거나 총회의 의결을 거친 경우 제4항에 따라 73조제1항제1호 및 제2호에 해당하는 토지등소유자에게 분양신청을 다시 하게 할 수 있다.

*1.분양신청을 하지 아니한 자

*2.분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자

▶2018. 2. 9.부터 적용

 

 

4. 현금청산기준일

 

가. 2013. 12. 23. 이전

○분양신청기간 종료일의 다음날로부터 150일이 지난 다음날.

○관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자는 관리처분계획의 인가를 받은 다음날부터 150일이 지난 다음날.

○분양계약체결기간 종료일 다음날(대법원 2011두17936 판결).

 

나. 2013. 12. 24. 이후 조합설립인가를 신청한 경우

관리처분계획 인가를 받은 날의 다음 날부터 90일이 지난 다음 날.

○분양계약체결기간의 종료일 다음날(대법원 2011두17936 판결).

 

다. 2018. 2. 9.부터

관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다.

-즉, 현금청산기준일은 분양신청기간종료일 다음 날. 기산일은 관리처분인가고시일로부터 90일 이내

제73조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치) ① 사업시행자는 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 다음 각 호에서 정하는 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다. <개정 2017.10.24.>

1. 분양신청을 하지 아니한 자

2. 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자

3. 제72조제6항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 자

4. 제74조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자

② 사업시행자는 제1항에 따른 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다.

③ 사업시행자는 제2항에 따른 기간을 넘겨서 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기한 경우에는 해당 토지등소유자에게 지연일수(遲延日數)에 따른 이자를 지급하여야 한다. 이 경우 이자는 100분의 15 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 이율을 적용하여 산정한다.

▶부칙 제19조(손실보상 시기에 관한 적용례) 제73조의 개정규정은 법률 제12116호 도시 및 주거환경정비법 일부개정법률의 시행일인 20131224일 이후 최초로 조합설립인가를 신청하는 경우부터 적용한다.

 

 

5. 이자지급 및 재개발 조속재결 효력

 

○2012. 8. 1. 이전 조합설립인가신청 : 이자지급 규정 없고, 조속재결로 처리

○2012. 8. 2. 이후 조합설립인가신청 : 정관에 정하는 바에 따라 지급

-다만, 2018. 2. 9. 이후 관리처분인가를 신청하는 경우는 100분의 15 이하

-2018. 2. 8.까지 재결신청을 한 경우에는 종전 규정 적용(부칙 제18조 단서)

○결국 2012. 8. 2. 이후 조합설립인가신청을 한 조합이고, 2018. 2. 8. 까지 조속재결신청을 하지 않고, 2018. 2. 9. 이후에 관리처분인가를 신청하면 100분의 15 범위 내에서 대통령령으로 정한 이자 지급

1. 6개월 이내의 지연일수에 따른 이자의 이율: 100분의 5(령 제60조제2항)

2. 6개월 초과 12개월 이내의 지연일수에 따른 이자의 이율: 100분의 10

3. 12개월 초과의 지연일수에 따른 이자의 이율: 100분의 15

○2018. 2. 9.이후부터는 재개발사업에서는 조속재결제도가 사라짐

제73조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치)

② 사업시행자는 제1항에 따른 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다.

③ 사업시행자는 제2항에 따른 기간을 넘겨서 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기한 경우에는 해당 토지등소유자에게 지연일수(遲延日數)에 따른 이자를 지급하여야 한다. 이 경우 이자는 100분의 15 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 이율을 적용하여 산정한다.

 

6. 재개발 현금청산 감정평가사 선정 방법

 

○종전자산, 종후자산, 세입자 : 시장·군수가 선정+계약(법 제74조제2항)

현금청산 협의보상금 평가(령 제60조제1)

*재개발은 공익사업법 제68조제1항에 따름(아래 대법원 판결에 따른 분쟁 종결)

*부칙 제14조(분양을 신청하지 아니한 자 등에 대한 현금청산절차에 관한 경과조치) 이 영 시행 전에 종전의 제48조에 따라 사업시행자와 분양을 신청하지 아니한 토지등소유자 등이 청산금을 협의한 경우에는 제60조제1항의 개정규정에 따라 청산금을 협의한 것으로 본다.

*공익사업법 : 조합 1곳 + 시·도지사 1곳 + 토지소유자 과반수(숫자+면적) 동의

대법원 2015. 11. 27. 선고 2015두48877 판결

도시정비법은 협의의 기준이 되는 감정평가액의 산정에 관하여 별도의 규정을 두고 있으므로, 토지보상법상 감정평가업자를 통한 보상액의 산정(제68조)이나 이를 기초로 한 사업시행자와의 협의(제16조) 절차를 따로 거칠 필요도 없는 점 등에 비추어 보면, 토지보상법상 협의 및 그 사전절차를 정한 위 각 규정은 도시정비법 제40조 제1항 본문에서 말하는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우에 해당하므로 도시정비법상 현금청산대상자인 토지등소유자에 대하여는 준용될 여지가 없다고 보아야 한다.

동지 : 대법원 2015. 12. 23. 선고 2015두50535 판결).

 

○즉, 위 대법원 판결로 인하여 그동안은 주민추천평가사를 선정하지 않은 경우도 있었으나, 이제 2018. 2. 9.부터는 반드시 주민추천평가사를 선정하도록 기회를 부여하여야 한다. 불필요한 논쟁이 사라지고, 그동안 법무법인 강산이 줄기차게 주장해 온 위 대법원 판결의 폐해를 지적하면서 입법으로 해결하라고 요구해 온 것이 이번에 받아들여진 것이다. 다행이다.

{현금청산금 아는 만큼 더 받는다} {법무법인 강산}

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