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재건축 신탁회사는 도깨비 방망이를 가지고 있는가.
법무법인강산 조회수:1132
2017-03-02 12:52:00

재건축 신탁회사는 도깨비 방망이를 가지고 있는가.

 

1. 문제의 제기

 

요즈음 신탁회사가 정비사업에 사업시행자로 참여한다고 하는데, 동의를 해 줄지 여부에 대해 상담을 많이 받는다. 한 번도 해 보지 않은 일이라 토지등소유자들은 어떤 기준을 가지고 의사결정을 할지에 답답한 노릇이다. 이에 개인적인 생각을 밝히고자 한다.

 

2. 신탁회사 참여 시 장·단점

 

신탁회사가 사업시행자로 지정될 경우에 신탁회사가 제시하는 장점을 보면, 재건축초과이익환수금 대상이 안 되고, 조합을 설립하지 않으므로 진행속도가 1년 이상 빠르고, 시공자로부터 돈을 빌리지 않고 단순도급계약을 체결하므로 여기서 10% 정도 돈을 절약할 수 있고, 마지막으로 조합임원들이 저지르는 비리를 원천적으로 차단한다는 것이다. 특히 규모가 작은 정비사업에서 신탁회사의 참여는 엄청난 장점이 될 수 있다.

 

반면 신탁회사가 참여하면 위탁보수를 주어야 하므로 이중으로 돈이 지출되고, 신탁회사는 주인이 아니므로 오히려 사업진행 속도가 더 느릴 수 있고(복지부동의 우려가 크다), 재건축초과이익환수금도 신탁회사가 참여해도 내는 것으로 법이 바뀔 수 있고, 신탁회사가 실제로 단순 도급을 주지 않아 비용 절감도 어렵고, 오히려 매물비용만 부담할 가능성이 크다는 단점이 거론된다.

 

사견은 신탁회사가 사업시행자로 참여할 경우에 진정으로 토지등소유자나 신탁회사에게 이익이 될지 여부는 신탁회사나 토지등소유자의 태도에 달려 있다고 본다. 즉 신탁회사는 사업시행자이므로 토지등소유자 간의 갈등을 해소하고 비용을 절감하며 하자 없는 튼튼한 아파트를 지어 공급하고, 토지등소유자들은 그러한 신탁회사를 믿고 따르며 인센티브를 제공할 마음을 가지고 있어야 한다고 본다.

 

정비사업은 규모가 크고 수많은 갈등이 존재한다. 한 사업장에서 형사고소만 20회 이상씩 벌어진다. 그런 갈등을 신탁회사가 전면에서 풀어나가야 한다. 그러기 위해서는 시행규정이 가장 중요하다. 시행규정에 갈등을 예방하는 방안이 모두 담겨야 한다.

 

이에 상대적으로 전문성이 부족한 토지등소유자들을 위해 신탁회사를 사업시행자로 선택하려고 할 경우에 몇 가지 점을 주의하여 살펴보고 동의를 할 것을 권고한다.

 

 

3. 토지등소유자 의사결정방안

 

첫째, ‘토지등소유자 전체회의’의 운영방안을 확정하여야 한다.

 

신탁회사가 사업시행자가 되어도 신탁회사는 모든 의사결정을 마음대로 하지 못하고, ①시행규정의 확정 및 변경에 관한 사항, ②정비사업비의 사용 및 변경, ③정비사업전문관리업자와의 계약 등 토지등소유자의 부담이 될 계약, ④ 시공자의 선정 및 변경에 관한 사항, ⑤정비사업비의 토지등소유자별 분담내역, ⑥법 제24조제3항제2호·제3호·제9호의2·제10호 및 제11호에 규정된 사항, ⑦ 그 밖에 토지등소유자의 부담이 될 사항으로 시행규정으로 정하는 사항은 토지등소유자전체회의의 의결을 거쳐한다(법 제26조의2제1항). 따라서 토지등소유자전체회의는 매우 중요한 의사결정을 하게 되는 것이므로, 전체회의를 어떻게 운영하여 나갈 지는 매우 중요하다.

 

그 중 누가 의장이 될 것인지가 중요하다. 신탁회사가 전체회의의 의장이 되기는 법조문 상 어렵다고 본다. 전체회의는 사업시행자를 견제하는 성격도 가지고 있기 때문이다. 비록 법 제26조제2항은 “토지등소유자 전체회의는 사업시행자의 직권 또는 토지등소유자 5분의 1 이상의 요구로 사업시행자가 소집한다.”고 되어 있으나, 이는 소집권자를 규정한 것이지, 의장을 규정한 것은 아니라고 본다. 물론 통상은 소집권자가 의장이 되는 것이나. 전체회의는 다르게 보아야 한다. 그렇다면 의장은 누가 될 것이고, 어떻게 선출할 것인지가 먼저 결정되어야 한다.

 

또한 전체회의 외에 토지등소유자의 의사를 수렴하기 위한 대의기구를 둘 것인지도 결정하여야 한다. 사업시행자인 신탁회사가 모든 토지등소유자를 상대하는 것 보다는 토지등소유자들의 대의기구를 상대하는 것이 편하고 효율적이라고 본다. 조합방식의 이사회나 대의원회를 생각하면 된다.

 

전체회의 운영방안을 일방적으로 사업시행자가 정할 수 있도록 하는 시행규정은 바람직하지 않다. 사업시행자가 동의를 받을 때 시행규정에 담거나 별도 부속규정으로 한꺼번에 동의를 받는 것이 타당하다고 본다.

 

결국 토지등소유자 입장에서는 전체회의 운영에 관한 신탁회사의 제시사항을 면밀히 살펴 볼 필요가 있다.

 

둘째, 예산안 수립 및 확정 방안을 명확히 하여야 한다.

 

예산안은 사업시행자가 수립하여 전체회의의 의결을 통해 확정하는 것이 타당하다고 본다. 이러한 것을 시행규정에 반영해 두어야 한다. 도시정비법 제26조의2제1항제2호는 ‘정비사업비의 사용 및 변경’에 대해 전체회의의 의결을 받도록 되어 있기 때문이다.

 

셋째, 신탁회사의 정비사업비 집행문제를 명확히 하여야 한다.

 

신탁회사가 사업시행자로 될 경우 가장 큰 장점은 자금력이 있는 신탁회사가 정비사업비를 선 지출하므로, 시공자에게 돈을 빌리지 않는다는 것이다. 이로써 사업시행자는 시공자에게 단순도급을 주게 되므로 공사비를 절약할 수 있다는 것이다.

 

즉, 토지등소유자들과 분양계약을 체결하고 나서 그 계약에 따라 분담금을 받기 전까지나 일반분양을 실시하여 일반분양자로부터 분양대금을 받기 전까지 정비사업의 진행에 필요한 자금(현금청산금이나, 회의비 등 전체회의 운영비용, 설계사 등 각종 용역비 일체, 기타 비용)은 모두 신탁회사가 조달하여 집행을 하여야만 신탁회사가 사업시행자로 참여하는 방식의 장점을 살릴 수 있는 것이다. 그렇지 않고 시공자를 선정하여 그로부터 돈을 차입하기 시작하면 신탁회사가 참여하는 이유가 사라지는 것이다. 이 점이 어떻게 시행규정이나 신탁계약서에 반영되어 있는지를 볼 필요가 있다는 것이다.

 

넷째, 신탁회사가 지는 위험부담을 명확히 하여야 한다.

 

신탁회사는 사업시행자이므로 정비사업을 진행함에 있어서 권리와 의무를 동시에 가지고 있다. 즉, 지출된 돈에 대해 채무자로서 모두 변제를 하여야 하는 위험부담을 지는 것이다.

 

그러나 이는 진정한 위험부담이 아니다. 이 대목에서 신탁회사를 사업시행자로 지정하려는 토지등소유자에게 묻고 싶다. 혹시 신탁회사를 사업시행자로 지정하여 진행하다가 사업이 중도에 멈추면 그동안 들어간 모든 비용, 즉 소위 매몰비용을 토지등소유자가 개인 재산으로 책임져야 한다는 사실을 아는지 말이다. 신탁회사는 토지등소유자의 개인재산을 신탁받고, 그 신탁계약서에 의거하여 지출된 모든 비용을 토지등소유자로부터 먼저 변제받지 않으면 신탁재산을 공매하여 변제받을 권리가 있다. 따라서 결국 신탁회사는 아무런 위험부담도 지지 않는 셈이다. 사견으로는 매몰비용을 신탁회사가 부담한다고 하면 무조건 동의를 해주어도 된다고 본다.

 

또한 신탁회사의 신탁보수는 통상 분양대금의 ○%로 제시하고 있는데, 이는 정비사업이 제대로 진척되지 않거나 시공자와의 분쟁으로 처음에 동의서를 징구할 당시에 제시된 토지등소유자의 부담금이 엄청나게 늘어나도 신탁회사는 아무런 책임도 지지 않는 것이다.

 

따라서 신탁회사가 동의서를 징구할 당시에 제시한 부담금보다 상당한 금액이 증액될 경우에 이에 대한 책임을 신탁회사가 지는 지를 살펴 볼 필요가 있다는 것이다. 그런데 신탁회사는 이러한 책임을 전혀 지지 않으려고 할 것이고, 현재 제시되는 시행규정이나 신탁계약서에 의하면 실제로 아무런 책임도 지지 않는 것으로 되어 있다. 물론 신탁회사가 책임을 질 수 없는 사유로 부담금이 증액되면 당연히 이에 대한 책임은 없는 것이다. 이러한 점을 알고서 토지등소유자가 동의를 하여야 할 것이다.

 

다섯째, 인원 투입 등 향후 사업진행방안을 명확히 하여야 한다.

 

토지등소유자는 신탁회사가 사업시행자로 지정되면, 인원은 몇 명을 투입할 것인지, 향후 사업진행계획은 어떠한지를 묻고 이를 명확히 한 다음 동의여부를 결정하여야 한다.

 

4. 결론

 

국토교통부는 신탁회사가 사업시행자로 참여하는 길만 급하게 규정하였지 구체적인 시행방법에 대해서는 법 규정이 너무나 미비하므로 즉시 문제점을 방지하는 방안을 강구하여 법을 개정하여야 할 것이다. 특히 전체회의가 아니라 주민대표회의를 통하는 방법, 특히 규모가 작은 곳의 사업시행자의 용역회사 선정권(용역회사 선정권이 주민들에게 있는 한 갈등을 양산된다.)을 신탁회사에게 주는 방안을 강구하였으면 하고, 이에 대비하여 신탁회사의 책임(자금 선조달 집행의무, 매몰비용 부담 등)을 법에 규정하여야 할 것이다. 특히 전체회의는 결정권은 있는데, 과거 조합임원처럼 뇌물죄에 있어서 공무원 의제도 되지 않으므로, 비리 척결이 어려운 문제도 개선하여야 할 것이다.

 

토지등소유자는 신탁회사가 제시하는 시행규정, 동의서, 신탁계약서를 잘 읽어 보고 그 내용을 파악한 다음 동의여부를 결정하여야 한다. 그리고 만일 신탁회사가 사업시행자로 참여하는 것으로 결정이 되면 전체회의에 적극 참여하여야 할 것이다. 그 길이 부담금을 줄이는 길이다.<법무법인 강산 임승택, 김태원, 김은유 변호사>

 

 

 

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