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재개발 재건축 세입자 문제 종합정리
법무법인강산 조회수:3373
2017-02-04 17:42:00

재개발 재건축 세입자 문제 종합정리

<법무법인 강산>

 

1. 개설

 

○도시정비법 제49조제6항은 관리처분계획의 인가·고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없고, 다만, 사업시행자의 동의를 받거나 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 권리자의 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있다.

 

○따라서 관리처분계획의 인가·고시가 있기 전에는 현금청산대상자와 세입자 간에 계약 내용에 따르면 그만이다.

 

○관리처분계획의 인가·고시가 있은 후에는 재개발등인지와 재건축등인지에 따라 다소 다르다.

 

○정비사업의 시행으로 인하여 지상권·전세권 또는 임차권의 설정목적을 달성할 수 없는 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있고, 이 경우 약을 해지할 수 있는 자가 가지는 전세금·보증금 그 밖의 계약상의 금전의 반환청구권은 사업시행자에게 이를 행사할 수 있다(법 제44조제1, 2).

법 제44조(지상권 등 계약의 해지) ①정비사업의 시행으로 인하여 지상권·전세권 또는 임차권의 설정목적을 달성할 수 없는 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있다.

②제1항의 규정에 의하여 계약을 해지할 수 있는 자가 가지는 전세금·보증금 그 밖의 계약상의 금전의 반환청구권은 사업시행자에게 이를 행사할 수 있다.

③제2항의 규정에 의한 금전의 반환청구권의 행사에 따라 당해 금전을 지급한 사업시행자는 당해 토지등소유자에게 이를 구상할 수 있다.

④사업시행자는 제3항의 규정에 의한 구상이 되지 아니하는 때에는 당해 토지등소유자에게 귀속될 대지 또는 건축물을 압류할 수 있다. 이 경우 압류한 권리는 저당권과 동일한 효력을 가진다.

⑤제48조에 따라 관리처분계획의 인가를 받은 경우 지상권·전세권설정계약 또는 임대차계약의 계약기간에 대하여는 민법 제280조·제281조 및 제312조제2항, 주택임대차보호법 제4조제1항, 상가건물임대차보호법 제9조제1항의 규정은 이를 적용하지 아니한다. <개정 2005.3.18., 2009.2.6.>

 

2. 재개발등

 

○재개발등인 경우에는 법 제49조 제6항 단서 신설로 인하여 세입자에 대해 요건에 맞는다면 영업보상, 주거이전비, 이사비 등을 지급하여야 사용수익이 정지된다. 따라서 실무상 재개발등에서는 관리처분인가 고시 후에는 조합이 나서서 보상금을 지급하면서 세입자를 처리하는 경우가 많다. 물론 임대보증금이 있다면 이 보증금은 당연히 소유자가 세입자에게 반환하여야 하나, 조합이 먼저 지급하고 구상권을 행사할 수도 있다. 그러나 수용취득은 원시취득이라는 점을 강조하면, 도시정비법 제44조는 적용이 되지 않을 수도 있으므로, 만일 이 경우에는 세입자는 관계인으로서 수용절차 진행과정에서 조합에게 보상을 요구하여야 할 것이고, 집주인의 보상금에 가압류를 하여야 할 것이다. 사견은, 도시정비법 제44조는 수용 시에도 적용된다고 본다.

재개발표준정관 제41조(지상권 등 계약의 해지) ①조합은 사업의 시행으로 인하여 지상권․전세권 또는 임차권의 설정목적을 달성할 수 없는 권리자가 계약상 금전의 반환청구권을 조합에 행사할 경우 조합은 당해 금전을 지급할 수 있다.

②조합은 제1항의 공탁금에 대한 금전을 지급하였을 경우 조합원에게 이를 구상할 수 있으며 구상이 되지 아니 한 때에는 당해 조합원에게 귀속될 건축물을 압류할 수 있으며 이 경우 압류한 권리는 저당권과 동일한 효력을 가진다.

조합설립인가일 이후에 체결되는 지상권․ 전세권설정 계약 또는 임대차계약의 계약기간에 대하여는 민법 제280조․제281조 및 제312조제2항, 주택임대차보호법 제4조제1항, 상가건물임대차보호법 제9조제1항의 규정은 이를 적용하지 아니한다.

 

○그런데 이때 집주인이 반드시 조합원이어야만 세입자가 보증금반환청구권을 조합에게 할 수 있는지, 무허가건물 세입자도 가능한지가 문제된다. 조합원이 아니어도, 무허가건물인 경우도 보증금 반환청구권을 행사할 수가 있다고 보아야 한다.

서울고등법원 2010. 1. 14. 선고 2009나62365(본소), 62372(반소) 판결【 건물명도 (본소), 임대차보증금반환 (반소)】

앞서 본 제규정의 취지를 종합하여 보면, 일단 관리처분계획이 인가를 받아 해당 지방자치단체의 공보에 고시된 때에는 그 효력으로 관리처분계획에서 정한 바에 따라 종전의 토지 또는 건축물의 소유자ㆍ지상권자ㆍ전세권자ㆍ임차권자 등 권리자는 더 이상 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없는 반면, 사업시행자로서는 기존의 건축물을 철거하기 위해서라도 정비사업 시행구역 안의 종전 토지나 지상물에 대한 사용수익권을 직접 취득한다고 볼 것이고, 이러한 사용수익권에 터 잡아 종전의 소유자지상권자전세권자임차권자 등 권리자를 상대로 해당 토지나 건물의 인도를 구할 수 있다고 할 것이다. 이러한 법리는 도시정비법의 관련 규정이 법 개정을 통하여 새롭고 정비됨으로써 비로소 가능하게 된 것이 아니라 도시정비법의 입법 목적 및 관련 조항의 합리적 해석을 통하여 당연히 귀결된다고 할 것이다. 그러나 이는 어디까지나 관리처분계획에서 미리 예정한 바에 따라 그 효과로서 발생하는 것일 뿐, 관리처분계획에서 전혀 포섭하지 아니한 범위까지 그 고시의 효력이 미친다고 볼 수 없다. 따라서 무단으로 타인의 소유 토지 또는 건물 점거하는 경우와 같이 관리처분계획에 포함되지 아니한 이해관계인에게는 사업시행자라고 할지라도 도시정비법 제49조 제6항 소정의 관리처분계획의 효력을 직접적인 권원으로 삼아 기존 점유의 배제를 구할 수는 없고, 사업시행자가 관리처분계획의 고시를 기다릴 필요 없이 직접 취득한 소유권에 기하거나 조합원의 소유권 기타 권리를 대위하는 등의 방식으로 철거를 포함한 인도를 구할 수 있을 것이다. 또 비록 관리처분계획에 포섭된 경우라고 할지라도 손실보상이 완료되지 아니한 권리자의 경우에는 여전히 해당 토지 또는 건물에 관한 종전 권리자의 사용수익권이 유지된다고 할 것이다.

 

정비구역 안에 있는 건물의 임차인이 사업시행자인 정비사업조합에 대하여 도시정비법 제44조 제1, 2항에 기하여 임차보증금의 반환청구권을 행사함에 있어서 그 임대인이 조합원일 것이 요구되는지에 관하여 살피건대, ① 도시정비법 제44조 제1, 2 항은 권리자가 정비사업의 시행으로 인하여 계약목적을 달성할 수 없어 사업시행자에게 전세금·보증금 그 밖의 계약상의 금전(이하 ‘전세금 등’이라 한다)의 반환청구권을 행사하는 경우 권리자의 계약 상대방이 정비사업조합의 조합원일 것을 명문으로 요구하고 있지 아니한 점, ② 사업시행자는 조합 설립의 인가일 현재 정비사업지역 내 건축물 또는 토지의 소유자의 소재 확인이 현저히 곤란한 경우 도시정비법 제45조 제1항 의 절차에 따라 그 건축물 또는 토지의 감정평가액에 해당하는 금액을 법원에 공탁하고 정비사업을 시행할 수 있는바, 이러한 경우 그 소유자는 본인의 의사로 동의한 사실이 없으므로 정비사업조합의 조합원이 아님에도 그 소유자와 계약을 맺고 있는 지상권자. 전세권자 또는 임차인은 정비사업의 시행으로 인하여 그 권리의 설정목적을 달성할 수 없게 되는데, 그 소유자가 조합원이 아님을 이유로 하여 그 원인을 제공한 사업시행자가 위 권리자에 대하여 전세금 등의 반환을 거부할 수 있다면 지나치게 형평에 반하는 점, ③ 주택재개발사업은 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로 토지등소유자의 개인적 이익을 위한 것일 뿐 아니라 공익적 성격도 아울러 가진다 할 것인데, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘공익사업법’이라고 한다) 제61조 가 ‘공익사업에 필요한 토지등의 취득 또는 사용으로 인하여 토지소유자 또는 관계인(사업시행자가 취득 또는 사용할 토지에 관하여 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권ㆍ저당권ㆍ사용대차 또는 임대차에 의한 권리 기타 토지에 관한 소유권외의 권리를 가진 자 또는 그 토지에 있는 물건에 관하여 소유권 그 밖의 권리를 가진 자를 말한다)이 입은 손실은 사업시행자가 이를 보상하여야 한다’라고 규정하여 공익사업의 시행으로 손실을 입은 권리자가 보호받도록 하고 있는 것과 마찬가지로 도시정비사업의 시행에 있어서도 소유자인 임대인 또는 소유자로부터 적법한 사용권한을 부여받은 임대인으로부터 적법하게 건물을 임차한 임차인은 사업시행자로부터 정비사업으로 인한 손실을 보상받아야 할 지위에 있다고 보는 것이 정의의 관념에 부합하는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 정비구역 안에 있는 건물의 적법한 임차인은 정비사업의 시행으로 인하여 임차권의 설정목적을 달성할 수 없는 때에는 그 임대인이 사업시행자인 정비사업조합의 조합원인지 여부를 불문하고 사업시행자에 대하여 임차보증금의 반환청구권을 행사할 수 있다고 봄이 상당하다 할 것이다.

(3) 무허가건물의 임차인도 사업시행자에 대하여 임차보증금 반환청구권을 행사할 수 있는지 주택임대차보호법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고, 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로, 미등기 또는 무허가건물도 주택임대차보호법의 적용대상이 되는바( 대법원 2007.6.21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결 참조), 단지 무허가건물의 임차인이라는 이유만으로 사업시행자가 그 임차인에게 주택임대차보호법에 의하여 보장되는 임차보증금을 반환하지 않은 채 그 임차인을 그 건물에서 퇴거시키고 이를 철거하는 등의 정비사업을 시행하는 것은 정의의 관념에 반하는 점, 무허가건물이 법적 절차에 따라 철거되기로 확정되지 아니한 이상 무허가건물의 임차인도 적법한 건물의 임차인과 마찬가지로 법에 의하여 보호되어야 하는 점 등을 고려할 때, 무허가건물의 임차인이라도 그 임대차가 적법하게 성립한 이상 도시정비법 제44조 제1, 2항에서 정한 사업시행자에게 임차보증금의 반환청구권을 행사할 수 있는 임차인에 해당한다고 봄이 상당하다 할 것이다.

 

○도시정비법 제44조 제1항, 제2항에 따라 임차권자가 사업시행자를 상대로 보증금 등의 반환을 구하려면, 임차권자가 토지등소유자에 대하여 보증금반환채권을 가지는 경우라야 한다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다62561,62578 판결).

 

○재개발등에서는 관리처분인가 신청 시 세입자 평가액을 첨부하여야 하므로, 조합은 미리 현황조사와 평가를 실시하여야 한다.

법 제48조(관리처분계획의 인가 등) ① 사업시행자(주거환경개선사업을 제외한다)는 제46조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 제46조에 따른 분양신청의 현황을 기초로 다음 각호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받아야 하며, <개정 2009.2.6, 2009.5.27>

7. 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액

 

○조합은 수용 후에 세입자를 상대로 명도소송을 제기한다. 경우에 따라서는 임료상당의 부당이득금 반환청구도 한다. 이때 세입자가 집주인으로부터 보증금을 반환받지 못하였으면 조합에게 법 제44조제2항에 의해 보증금반환청구권을 행사하면 그만이다.

주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수) ① 임차인(제3조제2항 및 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(執行權原)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(執行開始)요건에 관한 민사집행법41조에도 불구하고 반대의무(反對義務)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다. <개정 2013.8.13.>

상가건물 임대차보호법 제5조(보증금의 회수) ① 임차인이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결, 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 의하여 경매를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.

 

3. 재건축등

 

○재건축등인 경우에는 법 제49조 제6항 단서가 적용되지 않으므로, 관리처분인가 고시가 되면 사용수익이 정지되므로, 조합이 이를 근거로 하여 대부분 세입자를 상대로 인도소송을 제기하여 처리한다.

대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다62561, 2012다62578(병합)

도시정비법 제49조 제6항 단서는 도시정비법 제38조에 따라 사업시행자에게 토지보상법상 정비구역 안의 토지 등을 수용 또는 사용할 권한이 부여된 정비사업에 제한적으로 적용되고, 그 권한이 부여되지 아니한 주택재건축사업에는 적용될 수 없다 할 것이다.

도시정비법 제44조 제1항, 제2항에 따라 임차권자가 사업시행자를 상대로 보증금 등의 반환을 구하려면, 임차권자가 토지등소유자에 대하여 보증금반환채권을 가지는 경우라야 한다.

 

○조합은 세입자를 상대로 관리처분인가후 사용수익정지를 원인으로 명도소송을 구한다. 이 경우 현금청산자 주택이든 조합원 주택이든 결과는 같다. 이때 세입자가 집주인으로부터 보증금을 반환받지 못하였으면 조합에게 법 제44조제2항에 의해 보증금반환청구권을 행사하면 그만이다.

 

○조합이 소유권을 확보한 후에 세입자를 상대로 명도소송을 제기하면 재개발과는 달리 임대인의 지위를 승계하므로 보증금반환항변이 가능하다.

상가건물 임대차보호법 제3조(대항력 등)

② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

주택임대차보호법 제3조(대항력 등)

④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013.8.13.>

 

4. 세입자 종합정리

 

조합→세입자

①수용자 주택 세입자

▪강제수용 후 명도소송(+부당이득금청구)

-보증금반환 항변 가능

▪요건 갖추면 영업보상금·주거이전비·이사비 지급(안주면 항변 가능)

②조합원 주택 세입자

▪조합원이 명도소송

-보증금반환 항변 가능

①관리처분인가후 사용수익정지를 원인으로 명도소송

-보증금반환 항변 가능(법 제44조제2항) 단, 임차권자가 토지등소유자에 대하여 보증금반환채권을 가지는 경우라야 함

②소유권 확보후 명도소송

-보증금반환 항변 가능**.

③영업보상금·주거이전비·이사비 지급×

 

**제3조제4항 임차주택의 양수인(그밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. <법무법인 강산 임승택, 김태원, 김은유 변호사>

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