Home 재개발·재건축·도시개발 재개발·재건축·도시개발

재개발·재건축·도시개발

게시글 검색
재건축 매도청구소송에서 소유자 대응방안
법무법인강산 조회수:3045
2016-11-29 18:50:00

재건축 매도청구소송에서 소유자 대응방안

법무법인 강산

 

1. 서설

 

주택재건축사업에서 ①최초 조합설립에 부동의 할 경우, ②조합설립에 동의하였으나 분양신청을 하지 않은 경우에는 조합이 소유자를 상대로 소유권을 강제로 취득하기 위해 매도청구소송을 제기한다. 이하에서는 이러한 매도청구를 당하였을 경우 소유자가 어떻게 대처하여야 하는지를 알아본다.

 

2. 매도청구의 성질(강제수용과 같음)

 

도시정비법 제39조에 정한 매도청구권은 재건축사업의 원활한 진행을 위하여 같은 법이 재건축 불참자의 의사에 반하여 그 재산권을 박탈할 수 있도록 특별히 규정한 것으로서, 그 실질이 헌법 제23조 제3항의 강제수용과 같다(헌법재판소 1999. 9. 16.자 97헌바73, 98헌바62, 98헌바60(병합) 결정, 대법원 2008. 7. 10. 선고 2008다 12453 판결 등 참조).

따라서 소유자는 재판에서 패소하면 소유권을 강제로 상실하므로, 신중한 대응을 하여야 한다.

 

3. 매도청구 자체를 무력화 시키는 방법

 

매도청구 소송 자체를 무력화 시키는 방법은,

첫째, 조합설립인가 취소소송(이 소송은 인가일로부터 90일내에 제기하여야 함)을 별도로 제기하여 승소하고 그 승소판결문을 매도청구 소송에 제출하거나 또는 매도청구소송 자체에서 조합설립인가처분에 하자가 있고 그 하자가 중대·명백하여 당연무효임을 주장·입증하는 방법이 있다.

둘째, 별도로 사업시행인가 취소 소송을 제기하여 승소하는 방법이 있는데, 이러한 소송은 조합설립에 동의한 자만 제기가 가능하다. 즉 분양신청을 하지 않아 매도청구를 당하였을 때 제기할 수 있는 소송이다.

셋째, 사업시행계획이 당연 무효일 경우는 별도로 관리처분계획 및 인가에 대한 취소소송을 제기하여 승소하면 조합이 후속절차 진행이 지연되어 타격을 받으므로, 합의의 여지가 있다.

 

4. 매도청구 자체가 불가능한 경우

 

다음의 경우에는 매도청구 소송은 위법하므로, 불가하다.

①토지, 건물 중 일부만 정비사업구역에 포함되었을 경우 매도청구가 불가하고,

②주택단지 내 건축물만 소유자에 대해서는 조합이 조합설립등기일로부터 2개월 내에 매도청구 소를 제기하여야 하는데, 이 기간을 지키지 못한 경우는 매도청구 자체가 불가하고,

③최고를 하지 아니하였거나, 최고기간 도과 후 지체 없이 소를 제기하지 않은 경우는 매도청구 자체가 불가하다. 통상 실무에서는 이 부분이 큰 쟁점이 된다. 최근 판례를 소개한다.

대법원 2015. 02. 12. 선고 2013다15623 판결

1. 도시 및 주거환경정비법 제39조 제1호, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조 제1항에 의하면, 주택재건축조합이 조합 설립에 동의하지 않은 사람에 대하여 매도청구권을 행사하기 위하여는 먼저 그에게 재건축에 참가할 것인지 여부를 회답할 것을 지체 없이 서면으로 촉구하여야 하고, 여기에서 지체 없이는 재건축결의가 이루어진 직후는 아니더라도 적어도 재건축사업의 진행 정도에 비추어 적절한 시점에는 이루어져야 한다는 의미이다(대법원 2009. 1. 15. 선고 200840991 판결 등 참조).

2. 원심은 그 판시와 같은 사정들을 종합하여, 원고가 조합설립등기를 마친 2008. 11. 6.부터 2년이 지난 2010. 12. 9.과 2011. 1. 11.에 피고들에게 재건축사업 참가 여부를 묻는 이 사건 최고를 하였더라도 재건축사업의 진행 정도에 비추어 적절한 시점에 최고가 이루어진 것이어서, 원고가 지체 없이 최고를 하도록 한 규정을 위반한 것으로 볼 수 없다고 판단하였다.

그러나 원심판결 이유와 기록에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 원고는 그 설립등기를 마친 2008. 11. 6.부터 최고를 할 수 있었고, 실제로 원고 스스로 피고들에게 2008. 12.경에 최고서를 발송하였으나 수취인부재 또는 수취거절을 이유로 반송되었다고 주장하면서도, 그 무렵부터 2년 이상이 경과한 2010. 12. 9. 및 2011. 1. 11.에 이르러서야 비로소 이 사건 최고를 한 점, ② 원고 조합에 대한 원심판시 변경인가처분은 당초 인가받은 사항 중 토지 및 건축물의 매매 등에 따른 조합원의 명의변경 및 추가동의서 제출에 따른 동의율 변경을 사유로 한 것으로서 경미한 사항의 변경에 대한 신고를 수리하는 의미에 불과하고, 그 무렵 별도로 조합설립변경동의 등을 받지 않았으므로 그 변경인가에 기하여 새로이 매도청구권을 행사할 수는 없으며, 이 사건 최고를 그 변경인가에 기한 새로운 최고로 볼 수는 없는 점, ③ 원고가 토지 및 건축물의 매매 등에 따른 조합원의 명의변경 및 추가동의서 제출을 사유로 위와 같이 변경인가처분을 받는 등 조합원을 새로이 확정하여야 하는 상황에 있었기는 하나, 그 변경인가에 따라 변경된 조합원의 수가 많지 않았고 피고들은 그 지위에 변동이 없었음에도 이 사건 변경인가일로부터 약 10개월이 지나서야 이 사건 최고가 이루어진 점, ④ 피고들이 원고를 상대로 2008. 12. 18. 조합설립무효 확인소송을 제기하였더라도 원고는 그러한 소송이 계속 중인 상태에서도 2회에 걸쳐 조합설립변경인가처분을 받기도 하였고 그 변경인가처분은 앞에서 본 바와 같이 경미한 사항의 변경에 대한 신고를 수리하는 의미에 불과하여, 위와 같은 소송이 계속 중이라는 사정만으로는 원고가 피고들에게 재건축 참가 여부에 대하여 최고를 하고 매도청구를 하는 것이 불가능하거나 곤란하였다고 볼 수 없는 점 등을 앞서 본 법리에 비추어 보면, 원고의 이 사건 최고는 지체 없이 이루어진 최고라고 보기 어렵다.

그럼에도 원심은 그 판시와 같은 이유만으로 원고의 이 사건 최고가 적법하다고 판단하였으므로, 이러한 원심판결에는 매도청구권의 행사를 위한 최고의 시기에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있고, 이 점을 지적하는 피고들의 상고이유 주장에는 정당한 이유가 있다.

 

5. 시가로 보상을 받을 수 있는지 여부

 

가. 시가로 받는다.

매도청구소송을 당하면 당연무효사유가 아닌 한 조합설립인가를 항변으로 다투지도 못하므로, 결국 아파트(종전자산) 가격이 얼마인지가 재판의 핵심쟁점이다.

 

매도청구를 하여 소유권을 취득하기 위해서는 당연히 반대급부로 아파트 등 종전자산 값을 주어야 한다. 이 종전자산 값은 법원이 감정평가사를 선정하여 감정평가를 거쳐 최종적으로 결정하는데, 감정을 실시함에 있어서 소위 개발이익이 포함된 “시가”로 정하여야 한다는 것이 대법원 판례이다. 즉, “시가”란 매도청구권이 행사된 당시 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다.

 

나. 시가 산정기준일

시가에 대해 조합과 소유자가 합의(통상은 현재 거래가에 이사비를 포함한 가격)가 이루어지면 그것으로 정해질 것이고, 합의가 이루어지지 아니하면 매매계약체결의제일 즉, 매도청구의 의사표시가 담긴 소장 부본 송달일이거나 최고를 소장으로 하였으면 최고서 송달일로부터 2개월이 경과한 다음날이 기준일이다.

 

6. 소유자 대응방법

 

현금청산대상자들은 단체로 대응을 하여야 할 사항과 개인적으로 대응을 하여야 할 사항이 있다. 먼저 개인적으로 대응할 중요한 사항을 지적하면 다음과 같다.

 

첫째, 즉시 대응을 하여야 한다.

피고 즉 소유자는 소장을 받는 날, 아니 받기 전부터 미리 대응을 하여야 한다. 어찌 보면 조합이 설립되기 전부터 대응(외관)을 시작하는 것이 좋다. 최선의 대응은 전문변호사를 빨리 선임하는 것이다. 처음부터 사전 준비하고, 나아가 소송에서는 감정인 선정절차부터 철저히 준비하여야 제대로 된 감정평가를 받을 수 있다. 가끔 감정평가가 나온 후에 대비한다는 생각, 2심에 가서 다시 재판하면 된다는 생각을 하는 경우가 있으나, 이는 매우 잘못이다. 대부분은 법원에서 선정한 1심 감정인의 감정평가 결과가 나오면 그것으로 끝이다. 그 후에 결과는 바뀌지 않는 경우가 대부분이다.

 

둘째, 전문변호사를 선임하여야 한다.

매도청구소송의 원고인 조합은 반드시 전문변호사를 선임하여 소송을 제기한다. 이에 대해 비전문변호사를 선임하면 그 게임은 해보나마나이다. 비전문변호사는 자신이 피고이므로, 원고가 진행하는 대로 가만히 있는 것이 태반이다. 이는 매우 잘못이다. 이렇게 하면 손해를 본다. 처음부터 전문변호사를 선임하여 다투지 않으면 낭패를 보는 이유가 바로 여기에 있다. 감정의견서도 제출하지 않는 변호사도 있다. 재건축 전반을 잘 알고 있어야 최강의 대응이 가능하다.

 

셋째, 감정평가가 전부이다.

시가는 법원이 선임하는 감정평가사에 의해 결정된다. 통상은 원고측이 감정평가를 신청하고 있다. 그러나 피고인 현금청산대상자도 공동 감정신청을 고려하여야 하고, 감정인 선정, 시가에 대한 의견을 철저히 개진하여야 한다.

 

넷째, 반소제기 여부를 결정하여야 한다.

매도청구소송은 조합이 현금청산대상자에게 종전자산 값을 지급받음과 동시에 소유권을 이전하고 부동산을 인도하라는 것이다. 따라서 조합이 급하면 바로 돈을 지급하고 나가라고 하지만 급하지 않으면 판결이 있어도 돈도 주지 않고 그냥 세월을 보내는 것이다. 이러한 경우 현금청산대상자가 바로 돈을 받거나 이자를 받기 위해서는 반소를 제기하는 것이다. 즉, 먼저 소유권이전등기서류와 부동산을 인도하고 나서 돈 지급을 요구하였는데도 조합이 돈을 지급하지 않으면 지연이자(통상 5%)를 조합으로부터 받게 되는 것이 반소이다. 물론 재판 종료 후에 조합이 돈을 주지 않으면 조속히 명도를 완료하고 돈을 달라는 소송을 제기할 수도 있다. 이 경우는 지연이자가 15%로 될 것이다.

 

다섯째, 기타 대응방안으로, 상가건물에 대한 부가가치세 문제, 토지·건물 외의 물건 문제, 각종 정보공개청구 문제 등 전문적으로 대응을 하여야 할 일이 산더미처럼 많은 것이 매도청구소송이다.

 

여섯째, (근)저당권, (가)압류, 가등기 문제도 있다. 통상 매도청구는 이러한 권리까지 소멸시키지는 못한다.

 

일곱째, 도로소유자는 특별한 대응을 하여야 한다. 도로는 통상 3분의 1로 평가를 하는 경향이나 재건축 구역 내 도로는 대지로서 평가되어야 한다. 법무법인 강산이 받은 최신 대법원 판결이다.

 

7. 기타 알림사항

 

소유자는 소장에 기재되어 있는 소가에 의미를 두는 경우가 있으나, 이는 인지대를 계산하기 위한 가격일 뿐 시가산정과는 아무 상관이 없는 것이다.

 

재판기간은 상대방과 재판부의 의지에 따라 달라진다. 통상 6개월 정도 소요된다.

 

변호사 보수는 협의로 결정된다.

 

한편 조합이 아파트 공사에 착공을 하거나 일반분양을 하려면, 최소한 1심 승소판결은 있어야 한다.

 

 

8. 결론

 

매도청구소송에서 현금청산대상자는 일단 피고이므로 원고가 진행하는 데로 가만히 있어도 된다는 오해를 하기 쉬우나, 이는 비전문가 입장에서 보면 그렇게 보이는 것이다. 실제는 위에서 본 것처럼 할 일이 매우 많다. 결국 매도청구 소송은 재건축 전반에 정통하고, 그리고 의뢰인을 위해 재판부에 밉보일 각오를 한 변호사를 선정하는 것이 좋다. 어차피 당사자가 직접 진행하기는 어려운 소송이다.

또한 조합이 현금청산대상자들에게 사업비 분담을 요구할 경우, 부당함을 알리고, 그 경우 명도 등에 있어서 최강 대응을 할 것임을 알리고 협상에 나서는 것이 좋다.<법무법인 강산 임승택, 김태원, 김은유 변호사>

 

 

 

 

 

top