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주택재건축사업에서 상가소유자가 아파트를 받는 경우
법무법인강산 조회수:1548
2016-11-09 21:29:00

주택재건축사업에서 상가소유자가 아파트를 받는 경우

 

1. 법 규정

 

주택재건축사업에서 상가소유자가 아파트를 받는 경우에 대해 알아보자.

 

도시정비법 제48조제7항은 “관리처분계획의 내용, 관리처분의 방법·기준 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.”고 규정하고, 동법시행령 제52조제2항은 “주택재건축사업의 경우 법 제48조제7항에 따른 관리처분은 다음 각 호의 방법 및 기준에 따른다. 다만, 조합이 조합원 전원의 동의를 받아 그 기준을 따로 정하는 경우에는 그에 따른다.”고 규정하고 있다. <개정 2008.12.17., 2012.7.31.>

1. 제1항제5호 및 제6호를 적용할 것

2. 부대·복리시설(부속토지를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)의 소유자에게는 부대·복리시설을 공급할 것. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 경우에는 1주택을 공급할 수 있다.

가. 새로운 부대·복리시설을 건설하지 아니하는 경우로서 기존 부대·복리시설의 가액이 분양주택중 최소분양단위규모의 추산액에 정관등으로 정하는 비율(정관등으로 정하지 아니하는 경우에는 1로 한다. 이하 나목에서 같다)을 곱한 가액보다 클 것

나. 기존 부대·복리시설의 가액에서 새로이 공급받는 부대·복리시설의 추산액을 뺀 금액이 분양주택중 최소분양단위규모의 추산액에 정관등으로 정하는 비율을 곱한 가액보다 클 것

다. 새로이 공급받는 부대·복리시설의 추산액이 분양주택중 최소분양단위규모의 추산액보다 클 것

 

2. 사안의 해결

 

결국 상가소유자가 아파트를 받는 경우는 다음의 4가지 경우이다.

① 조합이 조합원 전원의 동의를 받아 상가소유자에게 아파트를 배정해 주도록 정한 경우,

새로운 부대·복리시설을 건설하지 아니하는 경우로서 기존 부대·복리시설의 가액이 분양주택중 최소분양단위규모의 추산액에 정관등으로 정하는 비율(정관등으로 정하지 아니하는 경우에는 1로 한다. 이하 나목에서 같다)을 곱한 가액보다 클 경우

예컨대 종전권리가액이 3억인데, 가장 작은 평형의 조합원분양가가 3억원 미만이면, 상가등을 건설하지 아니하면 아파트를 받는다.

여기서 통상 조합은 정관에서 그 비율을 1이하로 정한다. 이는 기존 부대복리시설의 가액이 낮은 조합원에게 혜택을 주기 위한 것이므로 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액을 낮추기 위해서는 1이하의 비율을 곱해야 한다. 위 사안에서 정관에서 0.7로 정하였다면, 종전권리가액이 210,000,000원 이상이면 아파트를 받는다.

③ 기존 부대·복리시설의 가액에서 새로이 공급받는 부대·복리시설의 추산액을 뺀 금액이 분양주택중 최소분양단위규모의 추산액에 정관등으로 정하는 비율을 곱한 가액보다 클 경우

예컨대, 권리가액이 6억이고, 상가공급가격이 3억원이라면, 상가를 공급받고도 3억원이 남는다. 그런데 가장 작은 평형의 조합원 분양가가 3억원 미만이면 아파트도 받을 수 있다.

새로이 공급받는 부대·복리시설의 추산액이 분양주택중 최소분양단위규모의 추산액보다 클 경우이다.

 

3. 상가소유자들이 할 일

 

주택재건축 표준정관 제46조제6호는 “사업시행구역 안에 건립하는 상가 등 부대·복리시설은 조합이 시공자와 협의하여 별도로 정하는 약정에 따라 공동주택과 구분하여 관리처분계획을 수립할 수 있다.”, 동조제9호 가목 및 나목은 “총회에서 정하는 비율(정하지 아니한 경우에는 1로 한다)”이라고 규정하고 있다.

 

따라서 상가소유자들은 조합설립동의에 앞서서 추진위원회가 제시하는 정관을 확인한 후에 배율을 협상하고 이를 아예 정관에 명기하도록 하여 동의서를 제출하여야 할 것이다. 표준정관처럼 후일 총회에서 정하도록 하면 나중에 어떻게 될지 모르는 일이다.<법무법인 강산 임승택, 김태원, 김은유 변호사>

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