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시공자 甲질 잡는다.
법무법인강산 조회수:1453
2016-10-22 20:56:00

재개발재건축 똑똑한 조합원이 시공자 甲질 잡는다.

 

1. 시공자 甲질 사례

 

시공자는 엄연히 조합의 乙이다. 그러나 선정만 되면 자금 대여를 무기로 甲으로 돌변한다. 시공자가 甲질을 하는 사례는 수없이 많다.

 

최근 모 재개발 사업장에서 약1,000억원이나 되는 돈을 더 달라는 공문을 조합에 보내왔다. 그런데 달랑 A4용지 한 장이다. 증액을 해야 하는 이유도 거의 없다. 그리고 조합이 반발을 하자 조합에게 주는 대여금을 끊어 버리고 공사 중단을 하겠다고 협박한다. 그리고 어느 조합은 4년째 관리처분을 하지 못하고 있다. 아예 조합사무실 운영비조차도 대여 하지 않아 조합은 문을 닫았다.

 

이렇게 당하는 이유는 뭘까. 간단하다. 도급계약이 잘못되었기 때문이다. 즉, “조합원이 내는 부담금과 일반분양자들이 내는 돈은 입금 즉시 다음날 시공자에 자동이체한다”는 독소조항이 있어서 시공자가 마음 놓고 甲질을 하는 것이고, 4년씩 시공자가 마음대로 사업을 중단해도 이에 대해 위약금 조항이 없기 때문에 당하고 있는 것이다.

 

그런데 조합원들은 도급계약서 내용에 대해 잘 모른다. 따라서 조합은 조합원들을 철저히 교육을 하여야 한다. 그래야만 시공자가 조합 집행부를 흔드는 것을 방지할 수 있다.

 

조합원들이 똑똑하게 단결하면 시공자는 절대로 甲질을 못한다.

 

2. 시공자를 아직 선정하지 않은 조합

 

공개경쟁입찰에 의한 선정 시 선정과 계약을 한꺼번에 하는 것이다. 즉, 조합이 계약서 초안을 작성하여 제시하고, 그 중에 일부 조항에 대해서 입찰을 하는 시공자들이 보충을 하여 도장까지 찍어 제출하도록 한 후에 대의원회에서 심사하여 입찰지침서를 지킨 것으로서 타당하다고 판단되는 시공자만 총회에 올리고, 이때 시공자가 제시한 계약서도 같이 총회에 올려서 의결을 받는 것이다.

 

이렇게 하면 시공자 선정 후에 도급계약을 체결하기 위해 시공자와 줄다리기를 하지 않아도 되는 것이다. 이럴 경우에는 입찰지침서와 계약서 초안이 가장 중요하다(이는 법무법인 강산이 저술한 “시공자 선정 및 계약노하우”를 보거나 자문을 받으면 된다).

 

가계약은 없는 것이다. 모두가 본계약이다. 지금 정비사업에서 맺는 계약은 모두 본계약이라는 점을 명심하여야 할 것이다.

 

3. 이미 도급계약을 체결한 조합

 

반드시 조합에게 불리한 조항은 변경을 하여야 한다. 대표적인 조항이 ‘자동 이체 한다’는 조항과 ‘연대보증’ 조항 등이다. 생각해보자. 왜 자동이체를 하는가. 당연히 조합이 시공여부를 따져서 기성고에 따라 지급하여야 하는 것이다. 조합임원이 연대보증을 할 아무런 이유도 없다. 그러나 이미 계약을 체결하였으므로 이러한 불공정 조항을 변경하는 것에 시공자가 동의를 해 주지 않는 것이 문제이다.

 

이 경우에 대처법은 단 하나이다. 조합임원은 조합원들을 철저히 설득하는 길밖에 없다. 그래서 독소조항을 변경하지 않으면 시공자를 아예 교체하여야 한다. 시공자가 진짜로 독소조항 변경에 동의하지 않으면 조합이 계약을 해제할 것이고, 이 경우 조합원이 일치단결하여 집행부를 교체할 수도 없다는 판단을 하면 시공자는 독소조항 변경에 동의를 할 수밖에 없다.

 

재개발·재건축은 시공자 입장에서는 매우 탐나는 사업이다. 땅값도 들어가지 않고, 이미 조합원들에게 60%정도는 선분양을 한 셈이고, 나아가 돈돌이도 한다. 한마디로 노나는 사업인 것이다. 따라서 시공자는 계약해제를 당하지 않으려고 한다. 특히 계약해제를 당하면 당해 현장을 책임지는 시공자의 담당자는 아마 해고될 수도 있다.

 

조합이 계약을 해제하면 시공자의 대책은 무엇이 있을까. 우선 그동안 빌려 준 대여금은 당연히 받을 수 있다. 문제는 계약해제를 당한 것에 대해 손해배상청구여부이다. 민법 제673조는 “수급인이 일을 완성하기 전에는 도급인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다.”고 규정하고 있으므로, 시공자가 계약변경에 동의를 하지 않으면, 시공자가 아무런 잘못이 없더라도 도급계약을 해제할 수 있는 것이다. , 조합원들이 동의를 하면 시공자를 교체할 수가 있는 것이다. 특히 시공자가 아무런 잘못이 없는 데 계약해제를 당하면 당연히 법적으로는 손해배상을 해 주어야 한다. 그러나 이런 걱정은 하지 않아도 좋다. 자신한다. 절대로 시공자는 손해배상청구를 하지 않는다. 손해배상 청구를 한다는 것은 자신들의 원가를 공개하는 것이므로, 안한다. 그동안 빌려준 대여금 반환청구가 고작이다. 이때 조합 임원이 연대보증을 하였다면 다시 시공자를 선정하여 변제하면 그만이다.

 

4. 결론

 

조합원들에게 묻고 싶다. 왜 불공정 계약을 하는지, 그리고 했다면 왜 변경요구를 하지 않는지. 아마 답은 뻔할 것이다. 불공정하다는 사실을 모르거나 시공자 교체를 두려워하는 것이다. 그러나 잘못된 시공자는 교체하여야 한다. 할 수 있다. 조합원들이 단결하기만 하면 그만이다. 시공자를 교체해도 지금처럼 위약금 조항이 없는 도급계약 하에서(시공자는 위약금 조항을 넣자고 하면 반대한다)는 대여금 반환을 해주면 그것으로 그만이다. 뭐가 그리 두려운가. 조금 늦는 것이 좋은가. 조합원 1인당 1억원씩 더내는 것이 좋은가. 그리고 제발 시공자로 대형회사만 고집하지 말자. 대형회사는 그만큼 비싸다. 그리고 요새는 하자도 많다. 경우에 따라서는 중견 건설회사를 선택하여 제대로 짓는 것이 더 중요하다고 본다.

 

제대로 된 계약을 맺어야 하고, 그렇지 못하면 변경을 요구하고 이에 응하지 않으면 교체하자. 위약금 조항이 없다면 대여금만 반환하면 그만이다. 위약금 조항이 있어도 시공자가 잘못하면 역시 교체가 가능하다.<법무법인 강산 임승택, 김태원, 김은유 변호사>

 

 

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