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상가 관리처분계획이 적법한지
법무법인강산 조회수:2245
2016-09-08 13:22:00

추가 부담금을 확정하지 않은 상가 관리처분계획이 적법한지

 

1. 문제의 제기

 

아파트에 대한 관리처분 계획을 보면 종전자산가격, 종후자산가격을 통보하고, 향후 동·호수 추첨에 의해 동·호수가 확정되면, 구체적인 부담금이 확정되는 상태이다.

 

반면에 상가의 경우에는 구체적인 종후자산가격 등이 통보되지 않아 구체적인 부담금 내역을 확정하지 아니하고 나중에 관리처분변경계획을 통하여 확ㅈ어하겠다는 정도의 계획만을 수립하는 경우가 많다.

 

그러나 이러한 상가 관리처분계획은 정비사업의 시행 결과 조성되는 대지 또는 건축물의 권리귀속에 관한 사항과 조합원의 비용 분담에 관한 사항 등을 확정하는 계획이라는 면에서 볼 때 과연 적법한지에 대한 논란이 있어 왔다.

 

2. 판례의 태도

 

가. 적법하다는 판결

▶대법원 2011. 7. 28. 선고 2008다91364 판결

원고가 피고에 대하여는 관리처분계획내역서 및 관리처분계획인가통지서에도 피고의 구체적인 부담금 내역을 기재하여 통지하지 아니한 점을 인정할 수 있으나, 한편 위 인정사실에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 피고는 상가만을 분양신청하였고, 상가의 경우 그 상가의 구분이 관리처분계획이 인가된 이후에 확정되기 때문에 세부 분양가액을 산정하기 어려웠던 점, 이에 원고도 피고에 대한 관리처분계획 공람내역서에 상가를 분양신청한 경우 그 상가의 세부 분양가액 등을 향후 정하여 관리처분변경계획수립시에 재통보할 것이라고 기재하였던 점, 부산 금정구청장도 이러한 사정을 고려하여 위 관리처분계획을 그대로 인가하였던 점 등에 비추어 보면, 피고가 주장하는 바와 같은 사유만으로 위 관리처분계획 또는 관리처분계획 인가가 무효에 이를 만큼의 중대한 하자가 있다고 보기 어렵다. 따라서 피고의 위 주장은 이유 없다.

 

▶대법원 2013. 6. 27. 선고 2011두1689 판결

원심은 업무ㆍ상업시설 및 근린생활시설 분양의 특성 등 그 판시와 같은 사정을 들어 이 사건 관리처분계획에 위 법 제48조 제1항 제3호에 규정된 '분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액' 또는 제5호에 규정된 '정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기'에 관한 사항이 포함되지 않아 위법한 것이라는 원고의 주장을 배척한 제1심의 결론을 유지하였다.

관리처분계획의 법적 성격 등 관련 법리와 위 법 제48조 제1항의 입법취지 등을 기 록에 비추어 살펴보면 원심의 위와 같은 판단은 정당한 것으로 수긍이 되고,거기에 상고이유의 주장과 같은 법리오해 등의 위법이 있다 할 수 없다.

1심 서울행정법원 2010. 1. 14. 선고 2009구합22522 판결

이 사건 관리처분계획에서 업무 상업시설 및 근린생활시설에 관하여 향후 관리처분계획을 통하여 권리귀속에 관한 사항 등을 확정하기로 예정되어 있다고 하더라도 이와 같은 사정만으로 위법한 것이라 단정할 수 없다.

 

▶부산고등법원 2016. 6. 22. 선고 (창원)2015누11052 판결

1. 원고의 주장

이 사건 관리처분계획이 아파트에 관하여는 분양면적, 분양세대수를 확정하고 있음에 반하여 기존 상가 조합원들에 대하여는 개별적으로 분양할 면적, 분양금액, 추가부담금을 확정하고 있지 않다. 이와 같이 이 사건 관리처분계획은 적어도 원고들에 대해서는 관리처분계획으로서의 요건을 갖추지 못하였으므로, 취소되어야 하거나 효력이 없다.

 

2. 판단

이 사건 관리처분계획이 이 사건 상가의 면적을 구체적으로 구획짓고, 구획된 면적을 분양신청자 중 누구에게 분양할 것인지 등에 관한 세부적인 계획을 포함하고 있지는 않다. 그러나 기존 상가 조합원의 경우 원칙적으로 종전자산의 소유현황(종별, 층별 등)을 고려하여 그와 동일하게 배정하되 변경을 원할 경우 다른 조합원에 대한 배정이 완료되고 남은 물량에 대해 배정하고, 구체적인 층·호수는 조합과 상가조합원들이 협의하여 결정하되 경합이 발생하는 경우 추첨에 의하여 정하도록 하는 내용을 포함시킴으로써, 기존 상가 조합원들에게 배정될 이 사건 상가의 업종, 구체적인 층․호수에 대한 기준을 밝히고 있다.

아직 구분상가에 대한 분양과 구체적인 층·호수 배정이 이루어지지 않은 상태에서 결의된 이 사건 관리처분계획이 기존 상가 조합원 개개인에 대한 분양가액이나 부담금내역을 포함하지 않고 있다고 하여 분양가액이나 추가 부담금에 관한 사항을 전혀 정하고 있지 않다고 할 수는 없다.

상가의 경우, 동일한 면적과 형태로 공급되는 공동주택에 비해 그 규모가 제한적이고 수요자별 혹은 업종별로 선호하는 위치나 면적, 층수가 모두 다를 수 있으며, 분양이 완료된 이후라도 일반분양 결과를 포함한 전체적인 분양상황이나 실제 입점상황에 따라 내부설계를 변경하여야 하는 경우도 생길 수 있다는 점에서 보면, 관리처분계획 단계에서는 층·호수별 면적의 확정을 차후로 미루어서라도 분양단위의 규모․배치 등에 신중을 기해야 할 현실적인 필요성이 있고, 이러한 방법이 상가의 분양을 신청한 사람에게 불리한 방법이라고 볼 수도 없다.

 

나. 위법하다는 판결

▶대법원 2010. 12. 9. 선고 2010두4407 판결

상가부분에 대해서 도시정비법 제48조 제1항 소정의 내용들이 포함되지 않아 관리처분계획이 수립되지 않았고, 이러한 하자는 중대하고 위 관리처분 내용자체로 명백하며, 새로이 상가와 관련한 관리처분계획을 수립할 경우 아파트 조합원들에 대한 권리가액비율 및 분담금액도 일부 변경되어야 할 것으로 보이므로, 위와 같은 하자는 관리처분전체에 영향을 미친다할 것이므로 위 관리처분은 전부가 무효라 할 것이다.

 

▶서울행정법원 2009. 9. 18. 선고 2009구합10185 판결

피고 1. ○○주택재개발정비사업조합 서울고등법원 2009누31740 2010.02.04 소취하

2. 서울특별시 동대문구청장

1) 도시정비법 제48조 제1항은 총회의 의결을 거쳐 수립되어야 할 관리처분계획에는 분양신청의 현황을 기초로 한 분양설계, 분양대상자의 주소 및 성명, 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액, 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격, 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기 등의 내용이 포함되도록 규정하고 있고, 관리처분계획이라는 것은 그 인가·고시에 따라 토지 등 소유자의 종전 권리를 분양받을 권리 또는 청산금지급청구권으로 변환시키고 이전고시에 따라 그 정한 대로 권리관계가 실현되는 등 조합원의 권리의무에 막대한 영향을 미치는 처분인 점을 아울러 고려해 볼 때, 관리처분계획에는 위와 같은 분양신청의 현황을 기초로 한 위 각 사항들이 반드시 그 내용에 포함되어 있어야 하고 이러한 내용이 누락된 경우에는 그에 관한 적법한 관리처분계획이 수립된 것으로 볼 수 없다 할 것이다.

2) 앞서 본 바와 같이 제2차 관리처분계획 중 상가에 관하여 분양예정 대지 및 건축시설의 총 평가액 등 총액에 관한 사항 및 분양순위의 결정기준 등은 정하여졌으나 상가 분양대상 조합원들이 분양받게 될 구체적인 대상 및 평가액, 분담금 등 구체적인 사항에 관하여는 정하여지지 아니하였다고 할 것이고, 피고 조합이 산출한 조합원들의 권리가액 산출의 기준이 되는 비례율은 추후 상가에 관한 별도의 관리처분계획이 수립됨에 따라 변경이 예정된 단순한 추정액을 기준으로 한 것이므로 공동주택 분양대상 조합원들의 분담금도 제대로 산정되었다고 볼 수 없을 것이다.

위와 같은 사정에 비추어 볼 때, 제2차 관리처분계획 중 상가에 관하여는 도시정비법 제48조 제1항 소정의 내용이 포함되어 있지 않아 제대로 된 관리처분계획이 수립된바 없다 할 것이고, 새로이 상가와 관련한 관리처분계획을 수립할 경우 공동주택 분양대상 조합원들에 대한 권리가액비율 및 분담금액도 일부 변경되어야 할 것으로 보여 위와 같은 하자이 사건 관리처분계획 전체에 그 영향을 미친다 할 것이므로, 이 사건 관리처분계획은 그 전부가 위법하다고 보아야 할 것이다.

또한, 제2차 인가는 위와 같이 도시정비법 제48조 제1항을 위반한 제2차 관리처분계획의

위법을 간과하고 이루어진 것으로서 역시 위법하다고 할 것이다.

 

3. 사견

 

상가에 대한 관리처분계획을 수립함에 있어서 만연히 공식만을 나열하고, 추후 소위 MD 확정 후 변경계획을 수립하여 확정하겠다는 것은 위법 여지가 많다고 본다.

 

따라서 최초 상가 관리처분계획 수립당시 구체적인 상가 구분평면도, 이에 대한 각각 종후 자산가격, 동·호수 배정방법은 명확하게 상가를 배정받을 자에게 알리고 계획을 수립하는 것이 안전하다고 할 것이다.<법무법인 강산 임승택, 김태원, 김은유>

 

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