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재개발·재건축 정관개정 후 현금청산 시 사업비 분담 여부
법무법인강산 조회수:2394
2016-05-27 22:21:00

재개발·재건축 정관개정 후 현금청산 시 사업비 분담 여부

 

1. 문제의 제기

 

대법원은 조합원이 현금청산대상자가 된 경우에는 조합원의 지위를 상실하여 더 이상 조합원의 지위에 있지 아니하므로 조합은 현금청산대상자에게 부과금을 부과·징수할 수 없고, 현금청산대상자가 조합원의 지위를 상실하기 전까지 발생한 조합의 정비사업비 중 일정 부분을 분담하여야 한다는 취지를 조합 정관이나 조합원총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정한 경우 등에 한하여, 조합은 청산절차 등에서 이를 청산하거나 별도로 그 반환을 구할 수 있다고 보는 것이 타당하다고 판시하였다(대법원 2014. 12. 24. 선고 2013두19486 판결).

 

즉, 대법원은 위 판결로서 현금청산대상자에게 사업비 분담을 시킬 수 없다고 선언하였으나, 다만, 정비사업비 중 일정 부분을 분담하여야 한다는 취지를 조합 정관이나 조합원총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정한 경우 등에 한하여는 사업비를 분담시킬 수 있다는 취지로 판시하였고, 그러자 각 조합에서는 그러한 취지대로 정관을 개정하였다.

 

여기서 정관개정 전에 현금청산자로 된 자는 당연히 사업비를 부담하지 않으나, 정관개정 후 현금청산자로 된 경우에는 사업비를 부담하여야 하는지 논란이 있어 왔다.

 

2. 서울행정법원의 판결

 

최근 서울행정법원은 현금청산대상자가 조합원의 지위를 상실하기 전까지 발생한 조합의 정비사업비 중 일정 부분을 분담하여야 한다는 취지를 조합원 총회의 결의로 미리 정하려는 경우에는 특별다수의 동의를 요건으로 하는 도시정비법 제20조 제3항, 제1항 제2호, 제3호, 제8호, 제12호의 규정을 유추적용하여 적어도 조합원의 3분의 2 이상의 동의가 필요하다고 보는 것이 타당하다고 하면서, 이 판결은 나아가 이 사건 정관 조항에 따라 피고들이 분담할 정당한 정비사업비를 산출하기 위해서는 원고가 주장하는 정비사업비 세부항목 및 지출내역의 산정근거를 확인할 수 있는 객관적인 증빙자료가 제출되거나 또는 적어도 정비사업비 세부항목 및 지출내역에 대하여 외부감사인의 회계감사를 거치는 등으로 객관성이 확보되어야 한다고 까지 판시하면서 조합 청구를 기각하고 있다(2016. 5. 26. 선고 2015구합51943 판결).

 

즉, 현금청산자는 조합이 사업비 분담을 요구할 경우 정관개정이 3분의 2이상의 동의를 받았는지, 그리고 이러한 정관개정에 대해 관할관청의 인가를 받았는지를 확인하여야 할 것이다. 3분의 2이상의 동의와 변경인가를 받지 못하였다면, 당연히 사업비 분담의무는 없는 것이다.

 

3. 사견

 

그러나 사견은 분양신청을 하여 조합원인 상태에서 조합이 사업비를 분담하여야 한다는 취지로 정관을 개정하였고, 그 후 분양계약체결을 하지 않음으로써 현금청산대상자가 된 경우도 사업비 분담의무는 없다고 보아야 한다고 본다. 그 이유는 다음과 같다.

 

①현금청산관계는 공법상의 권리의무 관계임은 명백하다. 현금청산소송을 행정법원에서 진행하는 이유가 공법상의 권리의무 관계이기 때문이다. 대법원은 “주택개량조합의 정관에 재개발사업 시행으로 주택이 철거되는 자를 임시수용시설에 수용하지 아니하더라도 사업을 시행할 수 있다는 규정이 있다 하여도 이로써 주택개량조합과 철거되는 자 간에 공법상 어떠한 권리의무관계를 설정하는 효력이 있다 할 수 없으므로 철거되는 자에 대한 임시수용시설의 수용의무가 면제되는 것은 아니다.”라고 판시하여(대법원 1992. 10. 13 선고 91누10862 판결), 정관에서 임의로 공법상의 권리의무관계를 설정할 수 없음을 명확히 하고 있기도 하다. ②수입에 대한 고려는 없이 비용에 대해서만 일방적인 청구는 불가하다. 일반분양분 발생에 따른 이익금도 분담되어야 하는데, 일방적으로 비용만 먼저 부담하는 것은 형평에 반한다(서울행정법원 2014구합6203 미아4구역 재개발). ③항고소송일 가능성이 큰데, 당사자 소송으로 일방청구는 불가하다고 보아야 한다(서울행정법원 2014구합6203 미아4구역 재개발). ④가사, 정비사업비를 분담한다고 하더라도, 일단 당해 정관 규정이 유효하여야 하고(3분의 2 이상 동의요건 충족), 사업비에 한하며, 즉 설계비 등 현금청산대상자와 상관없이 필연적으로 발생하는 비용은 제외되어야 하고, 사업비 중에서도 현금청산대상자 때문에 늘어난 사업비에 한하여야 하는데, 실제 이러한 비용은 없거나 분리하기가 어렵기 때문이다(재건축에서는 종전자산가격에 비례하여 청구를 하는데, 이는 잘못이다. 의결권은 종전자산가격에 비례하는 것이 아니고, 수입금 분배도 마찬가지이므로, 가사 분담하여야 한다고 하더라도 같은 비율 즉, N분의 1이다). ⑤나아가 만일 정관이 개정된 경우라면 개정된 시점부터 현금청산대상자가 될 시점까지 예를 들어 분양신청을 하였다가 분양계약을 하지 않아 현금청산을 하는 경우라면, 개정된 날 또는 분양신청만료일 다음날로부터 분양계약기간 만료일까지에 발생한 비용에 한하여야 하는데, 이 역시 현금청산대상자로 인하여 추가로 발생하는 비용이 없거나 분리할 수 없는 비용이다.

 

4. 결론

 

일단 서울행정법원은 사업비를 분담하여야 한다는 정관개정은 가능하되, 다만, 3분의 2이상의 동의를 받아야 하고, 객관적인 자료가 있어야 한다고 판시하고 있다. 따라서 사업비 분담조항을 두는 정관개정에 대해서는 많은 관심을 가지고 대처하여야 한다. 물론 사견은 그러한 정관개정이 있더라도 사업비 분담은 불가하다고 본다.<법무법인 강산>

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