재개발·재건축 사업비 증액시 3분의 2이상 동의 받아야 한다.

1. 문제의 제기

처음 재개발·재건축 조합설립동의서에는 ‘공사비 등 정비사업에 드는 비용’을 명시하여 동의를 받는다.

그러나 이것이 나중에 현저하게 증가되는 공사도급계약을 체결하는 경우 조합원 동의요건이 얼마인지가 문제된다.

2. 사안의 해결

이에 대해 대법원은 조합의 비용부담이 당초 재건축결의와 비교해 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 동의가 필요하다고 판시한 적이 있다(대법원 2014. 8. 20. 선고 2012두5572 판결).

그런데 최근 대법원은 위와 같은 판결을 다시 한바 있다.

즉, 대법원은 “「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’이라 한다)에 의한 재건축조합의 정관은 재건축조합의 조직, 활동, 조합원의 권리의무관계 등 단체법적 법률관계를 규율하는 것으로서 공법인인 재건축조합과 그 조합원에 대하여 구속력을 가지는 자치법규이므로 이에 위반하는 활동은 원칙적으로 허용되지 않는다고 보아야 한다. 그런데 구 도시정비법(2005. 3. 18. 법률 제7392호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)은 ‘시공자 계약서에 포함될 내용’이 조합원의 비용분담 등에 큰 영향을 미치는 점을 고려하여 이를 정관에 포함시켜야 할 사항으로 규정하고 있고(제20조 제1항 제15호), 정관 기재사항의 변경을 위해서는 조합원의 3분의 2 이상의 동의를 받도록 규정하고 있다(제20조 제3항). 그러므로 ‘시공자와의 계약서에 포함될 내용’에 관한 안건을 총회에 상정하여 의결하는 경우 그 내용이 당초의 재건축결의 시 채택한 조합원의 비용분담 조건을 변경하는 것인 때에는 비록 그것이 직접적으로 정관 변경을 하는 결의가 아니라 할지라도 실질적으로는 정관을 변경하는 결의이므로 그 의결 정족수는 정관변경에 관한 규정인 구 도시정비법 제20조 제3항, 제1항 제15호의 규정을 유추적용하여 조합원의 3분의 2 이상의 동의를 요한다고 봄이 타당하다(대법원 2009. 1. 30. 선고 2007다31884 판결, 대법원 2009. 11. 12. 선고 2008다81640 판결 등 참조). 나아가 조합원의 비용분담조건을 변경하는 안건에 대하여 위와 같이 특별다수의 동의요건을 요구함으로써 조합원의 이익을 보호하고 권리관계의 안정과 재건축사업의 원활한 진행을 도모하고자 하는 도시정비법 관련 규정의 취지에 비추어 보면, 재건축조합이 구 도시정비법의 유추적용에 따라 요구되는 조합원 3분의 2 이상의 동의를 거치지 아니하고 당초의 재건축결의 시 채택한 조합원의 비용분담조건을 변경하는 취지로 시공자와 계약을 체결한 경우 그 계약은 효력이 없다 할 것이다[대법원 2011. 4. 28. 선고 2010다105112 판결, 대법원 2011. 4. 28. 선고 2011다5448, 2011다5455(반소) 판결 등 참조].”라고 판시하였다(대법원 2016. 5. 12. 선고 2013다49381 판결).

3. 결론

당초의 재건축결의에서 채택한 조합원의 비용분담조건을 변경하는 안건은 구 도시정비법의 관련 규정을 유추적용하여 조합원 3분의 2 이상의 동의에 의한 총회 결의가 있어야 유효한데, 이를 거치지 아니한 이상 조합장은 조합을 대표하여 위 안건을 주된 내용으로 하는 계약을 체결할 권한이 없어 위 계약은 무효이다.<법무법인 강산>