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토지보상, 감정인 선정이 가장 중요
법무법인강산 조회수:4630
2015-06-13 07:17:00

토지보상, 감정인 선정이 가장 중요

 

1. 감정인 선정 문제

 

보상에서 그 금액은 감정인이 결정한다. 따라서 보상금에서는 감정인 선정문제가 가장 중요한 것이다. 협의보상 단계에서는 사업시행자, 시·도지사, 토지소유자(면적+숫자의 2분의 1이상 동의)가 각각 1명씩 추천하고, 재결단계에서는 토지수용위원회가, 재판에서는 법원이 선정한다. 따라서 토지소유자 입장에서는 협의단계에서 감정인을 추천하는 것이 정당보상을 위해서는 가장 중요한 행위인 것이다. 그리고 재결단계에서 토지수용위원회는 관행적으로 대형법인 소속 평가사를 감정인으로 선정하고 있으나, 이는 법적 근거가 없다. 재결단계라고 해서 소형법인이나 개인 감정평가사가 배제될 이유가 없는 것이므로, 이러한 점을 토지수용위원회에 요구하여야 할 것이다. 행정소송에서는 판사가 감정인을 선임한다. 이때 법원은 대형법인 소속 감정평가사나 개인감정평가사, 소형법인 소속 감정평가사 모두에게 기회를 주고 있다. 그런데감정인 선정에서 변호사의 전문성이 가장 크게 발휘된다.

 

감정인으로 반드시 감정평가사가 선정되어야 하는 것은 아니다. 대법원은 “법원이 보상금의 증감에 관한 소송에서 보상금 산정에 관해 감정을 명할 경우 그 감정인으로 반드시 감정평가사나 감정평가법인을 지정하여야 하는 것은 아니다(1991. 10. 11. 선고 9010087, 2002. 6. 14. 선고 20003450 등 참조). 따라서 원심이 서울대학교 화학공정신기술연구소 교수 ○○협을 감정인으로 지정한 것이 위법하다고 할 수 없다.”고 판시하였다(2012. 6. 28. 선고 2012두6254). 따라서 영업보상이나 수목, 축산보상 기타 전문적인 식견이 요구되는 경우에는 관련분야 전문가를 감정인으로 선정하여야 줄 것을 신청하는 것이 좋다.

 

또한 공익사업법 제70조, 동법 시행규칙 제16조제3항에 의하면, “감정평가업자는 평가를 의뢰받은 때에는 대상물건 및 그 주변의 상황을 현지조사하고 평가를 하여야 하고, 이 경우 고도의 기술을 필요로 하는 등의 사유로 인하여 자기가 직접 평가할 수 없는 대상물건에 대하여는 사업시행자의 승낙을 얻어 전문기관의 자문 또는 용역을 거쳐 평가할 수 있다고 규정하고 있다. 따라서 최종 평가는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가사가 하되, 전문보조인으로 하여금 용역조사를 하게 한 후 그 결과를 토대로 감정을 실시하게 하는 것도 좋은 방법이다.

 

법원이 보상금증감소송을 심리함에 있어서 보상액의 평가를 명할 경우에는 공익사업법 제68조가 적용되지 않는 만큼 2인 이상의 감정평가업자에게 감정을 의뢰하여 그 평가액의 산술평균치를 기준으로 하여야 하는 것은 아니므로 1명의 감정인을 선정함으로써 충분하다(1993. 4. 27. 선고 92누19507).

 

2. 감정기준일

 

손실보상가격의 평가기준일은 수용재결일이다(법 제67조제1항, 1990. 3. 23. 선고 89누2875 등 다수). 수용개시일이 아님을 주의하여야 한다.

 

3. 감정결과의 취신

 

현재 소송실무를 보면 결국 감정평가결과를 어떤 것으로 채택하는 지에 승패가 달려 있다. 이에 대해서 대법원은 “토지수용보상금 증감에 관한 소송에 있어서 이의재결 기초가 된 각 감정기관의 감정평가와 법원 감정인의 감정평가가 그 평가방법에 위법사유가 없고 개별요인비교를 제외한 나머지 가격산정요인의 참작에 있어서는 서로 견해가 일치하나 개별요인비교에 관하여만 평가를 다소 달리한 관계로 감정 결과에 차이가 생기게 된 경우에는 그 각 감정평가 중 어느 것을 채용하여 정당한 보상가액으로 인정할 것인지는 논리칙과 경험칙에 반하지 않는 이상 법원의 재량에 속한다.”(2013. 6. 13. 선고 2011두7007, 2005. 1. 28. 선고 2002두4679).

 

대법원은 “보상금의 증감에 관한 소송은 법원이 정당한 보상액을 심리하는 것을 전제로 하고 있으므로, 법원은 토지수용위원회 재결의 기초가 된 감정기관의 감정평가가 위법하다고 인정하는 경우에는 그 후 법원의 심리과정에서 선임된 감정인의 감정평가 역시 위법하다고 하더라도 곧바로 토지소유자 또는 관계인의 청구를 기각할 것이 아니라, 감정인 등에게 적법한 감정평가방법에 따른 재감정을 명하거나 사실조회를 하는 등의 방법으로 석명권을 행사하여 그 정당한 보상액을 심리한 다음, 이를 토지수용위원회 재결시의 보상액과 비교하여 청구의 인용 여부를 결정하여야 한다.”고 판시하였다(2008. 9. 25. 선고 2008두9591). 대법원은 “감정평가가 위법하다고 하여도 법원은 그 감정내용 중 위법하지 않은 부분을 추출하여 판결에서 참작하는 등 정당한 손실보상액을 스스로 산정할 수 있으나, 이러한 직권 보정방식은 객관성과 합리성을 갖추고 논리나 경험의 법칙에 반하지 않는 범위 내에서만 허용되는 것이므로, 감정평가에 위법이 있다면 법원으로서는 적법한 감정평가방법에 따른 재감정을 명하거나 감정인에게 사실조회를 하여 보는 등의 방법으로 석명권을 행사하여 충분한 심리를 거치는 것이 타당하다.”고 판시하고 있다(2014. 12. 11. 선고 2012두1570). 대법원은 “감정의견이 소송법상 감정인 신문이나 감정의 촉탁방법에 의한 것이 아니고 소송 외에서 전문적인 학식 경험이 있는 자가 작성한 감정의견을 기재한 서면이라 하더라도 그 서면이 서증으로 제출되었을 때 법원이 이를 합리적이라고 인정하면 이를 사실인정의 자료로 할 수 있다.”고 판시하고 있다(2002. 12. 27. 선고 2000다47361).

 

 

 

 

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