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[절차] 토지보상금 증액전략
법무법인강산 조회수:5584
2015-01-27 17:18:00

1. 머리글

최근 파주 운정3지구 개발을 맡은 LH는 2012. 10. 15.자로 부동산을 소유한 3,700여명에게 보상금액에 대해 통보했다. 그런데 보상금이 공시지가보다도 낮게 책정됐다는 것이다. 운정3지구의 평균 보상금액은 개발계획이 승인된 2008년 개별공시지가의 1.2배 수준으로서 개발계획 승인 당시 LH가 책정한 보상금액은 3조2000억원이지만 실제 감정평가를 통해 확정한 보상금액은 이에 다소 미치지 못하는 것으로 알려졌다. 한편 2004년 인근 운정1지구의 평균 보상금액은 3.3㎡당 126만3000원이지만 3지구 보상금액은 117만7000원 수준이다. 명확한 통계가 있는 것은 아니지만 재판을 한다고 하여 협의보상금에서 10% 이상 증액되는 일은 그리 많지 않다.

이에 대해 주민들은 강하게 반발하면서 수용을 거부하려는 움직임을 보이고 있다. 이러한 경우 과연 어떠한 해결책이 있는지 알아보고, 대안을 제시하고자 한다.

 

2. 보상금액 산정방법

토지에 대하여는 개별공시지가가 아닌 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 에 의한 표준지공시지가를 기준으로 하여 보상하되, 그 공시기준일부터 가격시점(협의에 의한 경우에는 협의성립 당시, 재결에 의한 경우에는 수용재결 당시) 까지의 관계 법령에 의한 당해 토지의 이용계획, 당해 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 대통령령이 정하는 지가변동률, 생산자물가상승률 그 밖에 당해 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 참작하여 평가한 적정가격으로 보상한다.

또한 보상액은 가격시점에서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용상황과 토지소유자나 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 고려하지 아니한다.

즉, 토지는 개별공시지가가 아닌 비교표준지 공시지가를 기준으로 여러 가지 요인을 참작하여 감정평가를 한 가격으로 보상받는 것이다.

따라서 주민들은 이러한 법리를 명확하게 이해하고 개별공시지가만을 바라보지 말고 감정평가가 정당하게 이루어지도록 노력을 하여야 한다. 즉, 사업시행자의 보상금책정금액을 면밀히 분석하고, 보상협의회를 통하여 지장물조사를 하기 전에 이주대책 및 생활대책을 협의하고, 감정평가사 추천권을 행사하고, 인근거래가격 및 보상가격을 제시하는 등의 노력을 기우려야 한다. 특히 반드시 그런 것은 아니지만 주민입장에서는 대형 국책사업등의 경우에는 감정평가사를 추천함에 있어 법인 소속 감정평가사보다는 개인 감정평가사를 추천하는 것이 나은 경우가 있다는 점도 있지 말아야 할 것이다.

 

3. 수용재결 거부가 가능한지 여부

협의보상에 불응하고 수용재결까지 갈 경우 유리한 점은, 추후 3번에 걸쳐서 다시 평가(수용재결시, 이의재결시, 행정소송시 다시 평가함)를 하므로 이때 보상금 증액가능성이 생기고, 민사상 하자담보 책임이 면제된다, 하자담보책임이라는 것은 토지에 흠(예를 들어 오염된 토지 등)이 있는 경우 수용재결에 의하여 토지를 넘기게 되면 그 흠은 사업시행자가 책임지는 것이고, 주민은 책임지지 않는다는 것이다.

협의보상에 불응하고 수용재결로 가면 불리한 점은 수용재결시까지 보상금을 늦게 받는다는 점이나, 다만, 수용재결 후에는 보상금을 수령하므로, 큰 불이익은 아니라고 생각한다.

수용재결은 사업시행자의 신청일로부터 통상 늦어도 6개월정도가 소요되고, 이 수용재결이 있게 되면, 소유권이 공탁을 조건으로 변동되며, 주민들은 공탁된 보상금에 대해 ‘이의유보’를 하고 수령해도 무방하다. 주민들은 수용재결서를 받은 날로부터 다시 30일 안에 이의재결을 신청할 수 있으며, 이의재결을 신청하면 중앙토지수용위원회가 담당하며, 다시 2곳의 감정평가사를 선정하여 평가를 거쳐 이의재결을 하게 된다.

 

한편 운정3지구와 같이 협의보상금액이 통지된 상태에서 과연 주민들이 수용재결을 거부할 수 있느냐는 것인데, 법적으로는 쉽지는 않다.

그러나 주민들이 이 때 꼭 알아야 할 법리가 있다. 수용재결을 하려면 협의경위서라는 서류에 주민들의 서명 또는 날인을 받아야 하는데, 이것을 주민들이 정당한 사유가 없이 거부하면 받지 않아도 된다는 점이다. 즉, 수용재결을 거부하는 방법은 협의경위서에 서명 또는 날인을 하지 않는 것인데, 이를 정당한 사유 없이 거부하면 받지 않아도 되므로, 주민들이 이 대목에서 주의를 하여야 한다. 즉, 보상금이 적다고 이의신청서를 내거나 보상사무실을 찾아가 항의를 하면 그 뜻을 달성하기는커녕 오히려 협의경위서에 서명·날인을 받지 않아도 되는 결과를 초래한다는 점이다. 따라서 이때부터는 전문가의 조언을 받고 행동하여야 한다.

또한 재결단계에서도 토지수용위원회가 정한 감정평가사 2곳이 감정평가를 다시 하여야 하고, 이때 감정평가사는 반드시 현지조사를 하여야 하는바, 이 현지조사를 거부하는 방법으로 재결을 거부하는 경우도 있기는 하나, 이 경우 경우에 따라서는 벌금을 내야 하는 경우도 있음을 알아야 한다.

 

4. 수용재결, 이의재결단계에서 보상금 증액방법

사업시행자가 재결을 신청하면 관할 시장·군수(자치구는 구청장)는 주민들에게 수용재결신청에 대해 의견서를 내라는 통보를 하고, 이때 주민들은 철저히 의견을 개진할 필요가 있다. 그런데 보상통지서에서 누락된 토지나 지장물이 있음을 알리면서 추가 보상을 요구하는 경우가 많으나, 이는 생각해 볼일이다. 보상대상에서 누락되면 보상을 받지는 못하나, 대신 소유권도 넘어가지 않으므로, 사업시행자가 가장 두려워하는 일이다. 그런데 그것을 굳이 알려야 하는지 생각해 보자는 것이다.

재결단계에서 가장 문제는 토지수용위원회가 사업시행자와 주민들간에 대립하는 쟁점에 대해 먼저 판단을 하고 감정평가를 요구하여야 하는데, 그런 과정을 거치지 않고 먼저 협의보상시와 같은 조건대로 감정평가를 의뢰한다는 데 있다. 예를 들어 지목이 임야이지만 밭으로 이용된다면 밭으로 평가를 하여야 한다고 주민은 주장하는데도 이 부분이 감정평가 후에 결정되는 모순이 있다는 점이다.

따라서 주민들은 미리 토지수용위원들이 누구인지에 대한 정보공개를 청구하여 명단을 입수하고, 전담위원을 지정하여 예비심사를 하게 하거나, 사무국 직원으로 하여금 현지 실지조사를 하도록 요구하고, 위원회 개최과정에서도 본인 또는 변호사가 출석하여 의견을 개진하여야 하는 것이다. 또한 경우에 따라서는 화해권고를 하여 줄 것을 요구할 수도 있다.

 

5. 재판에서 증액하는 방법

가끔 재판이 번거롭고, 비용이 많이 들고, 많은 금액이 증액되지도 않으므로 무조건 협의보상에 응하는 경우가 많으나, 이러한 생각은 오해이다. 다른 재판과 달리 이 보상금증액재판은 변호사만 선임하면 본인이 직접 관여할 일이 전혀 없고, 비용도 많이 들지 않으며(특히 재결절차에서는 전혀 들지 않으며, 재판비용도 수십만원에서 수백만원에 불과), 경우에 따라서는 많은 금액이 증액될 수도 있으며, 최소한 조금이라도 올라가는 경우가 대부분이다. 세금문제, 급한 돈 필요시가 아니라면 증액절차를 진행하는 것이 이익이고, 세금문제는 전문세무사의 조언을 꼭 듣고 결정하여야 할 것이다.

재판은 수용재결후에 바로 재판을 하려면 60일내에, 이의재결을 거치면 이의재결서를 받은 날로부터 30일내에 소장을 제출하여야 한다.

소장을 제출하면 법원은 다시 감정평가사를 선임하여 평가를 한 후에 재판을 열어 결정한다. 그런데 보상금증액재판은 법원이 선임한 감정평가사가 제출한 감정평가 결과를 그대로 채택하는 경우가 많으므로, 감정평가 과정이 가장 중요하다. 보상금증액은 전략이다. 탁월한 전략으로 대처하면 상당액이 오르는 경우도 있다. 특히 큰 공장, 지목과 현황이 다른 토지, 공원부지로 묶여 있던 토지, 공장, 양어장 같은 경우는 상당액이 증액되는 경우가 많다. 물론 특별한 쟁점이 없이 단지 보상금이 저렴하다는 이유로 불복하면 그 액수가 크게 오르지는 않는다.

그러나 협의보상평가와 재결평가는 대량으로 한꺼번에 많은 토지 등을 일시적으로 평가하므로 비교표준지 선정에 제약이 있으며, 개별적 토지 등이 갖고 있는 문제를 모두 반영하기가 쉽지 않지만, 법원감정은 상당한 시간을 가지고 원고의 재산만을 위한 평가를 하게 되고, 원고의 주장을 제출할 수 있는 기회를 갖게 되면서, 재결에서의 잘못된 평가를 바로 잡음으로써 증액가능성을 높일 수 있다. 또한 액수가 문제이지 조금이라도 승소를 할 확률은 매우 높고, 이 경우 소송비용은 패소자가 부담하고, 보상금 증액소송은 변호사가 알아서 진행하는 소송이므로 부담 갖지 말고 재판을 하는 경우가 이익이다. 다만 주의하여야 할 점은 보상금증액재판은 전문변호사를 선임하여야 한다는 점이다. 그렇지 않으면 증액확률이 떨어진다.

 

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