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[토지] 폐기물이 매립된 토지에 대한 보상과 매수인 주의사항
법무법인강산 조회수:3562
2015-01-27 16:12:00

법무법인 강산 대표변호가 김은유

1. 문제의 제기

최근에는 종종 사업시행지의 지하에 사업시행자가 토지를 매수(협의취득 또는 수용)한 후 뒤늦게 폐기물이 발견되는 경우가 많다. 이 경우 그 토지를 협의취득한 것인지, 아니면 수용에 의하여 취득한 것인지에 따라 사업시행자의 대응방법이 다르게 된다.

 

2. 협의취득한 경우

협의취득을 한 경우에는 사법상의 매매와 그 성질이 같으므로 일반 민법의 이론에 따라 하자담보책임을 묻거나(이 경우 안 날로부터 6개월간인 제척기간이 경과되지 않도록 특히 주의하여야 하고, 나아가 소송을 제기하는 경우에도 반드시 하자담보책임을 묻는 것이라는 점을 명시하여야 할 것이다), 채무불이행책임을 물으면 될 것이고, 경우에 따라서는 불법행위책임을 물으면 될 것이다(예를 들어 매도인이 직접 폐기물을 매립한 자이거나, 매립된 사실을 알면서도 이를 사업시행자에게 알리지 않은 경우에는 불법행위가 성립할 것이다).

 

3. 수용으로 취득한 경우

그리고 토지를 수용에 의하여 취득하였을 경우에는 그 취득은 원시취득이므로 위에서 본 계약상의 권리는 행사가 전혀 불가능 하게 된다. 즉, 수용에 의하여 토지를 취득한 경우에는 수용재결에 대하여 폐기물이 있는 점을 들어 이의신청이나 행정소송을 제기하는 방법으로만 사업시행자는 폐기물제거 비용을 받아낼 수 있는 것이므로, 특히 주의를 하여야 하는 것이다.

반대로 이야기 하면 토지소유자는 수용에 의하여 토지를 넘겨주면 폐기물에 대해서는 아무런 책임이 없다는 이야기이다. 이는 대법원 판례이다.(필자가 받은 판례임)

따라서 사업시행자로서는 이제는 반드시 표본적으로 사업시행지의 토지를 굴착하여 폐기물의 매립여부를 확인하는 것이 필요하다고 생각한다. 특히 발견된 폐기물의 처리 비용이 손실보상금보다 훨씬 많을 경우에는 더 더욱 심각한 문제에 봉착하게 된다.

따라서 지반조사가 실시된 경우에는 지반조사 보고서를 확인하고, 성토한 흔적이 있는 토지, 다량의 쓰레기가 산재해 있거나 쌓여있는 토지, 침출수의 흔적이 있거나 흘러나오는 토지, 악취가 나는 토지, 지형이 현저히 변화된 토지(항공사진, 지형도등 자료참조), 폐기물 배출시설이 있는 토지 및 주변토지 등 쓰레기가 매립되어 있을 것으로 의심되는 토지는 필히 표본조사를 실시하여야 할 것이다.

폐기물 또는 쓰레기 매립사실이 확인되면 쓰레기 매립량을 추정하고, 추정 매립량에 대한 처리비용을 산출하여 사업성에 미치는 영향을 판단하고, 감정평가의뢰시는 반드시 쓰레기 매립토지에 대하여 토지이용저해정도를 참작하여 감정평가가 이루어지도록 근거자료(지번별 추정량, 성분?처리비용 산출근거 등)를 제시하고, 아울러 토지소유자에 대하여 매립사실 및 감가평가 될 수 있음을 통보하고, 감정평가서 검수시 감가평가 및 적정성 여부를 확인하고, 재결신청시에는 토지조서 및 협의경위서에 명기하는 것이 좋을 것이다.

폐기물 또는 쓰레기가 매립된 토지의 평가에 대해서 건설교통부는 그 저해정도를 참작하여 감정평가하여야 한다고 한다(1999.10.15 토관 58342-1301).

 

○토지보상평가지침

제34조의2【쓰레기 등이 매립된 토지의 평가】 쓰레기·연소재·오니·폐유·폐산·폐알칼리 등 폐기물(이하 “쓰레기 등”이라 한다)이 매립이 되어 「폐기물관리법」 제48조 또는「토양환경보전법」 제15조에 따른 필요한 조치명령 등이 있거나 예상되는 경우로서 사업시행자로부터 그 쓰레기 등이 당해 토지의 이용을 저해하는 정도를 고려하는 조건으로 평가의뢰된 경우에는 다음 각 호의 기준에 따른다. 이 경우에는 평가서에 그 내용을 기재한다. [본조신설 2009.10.28]

1. 쓰레기 등의 매립으로 인한 토지이용의 저해정도가 경미한 것으로 사업시행자가 인정하는 경우에는 가격시점 당시 인근지역에 있는 표준지 공시지가를 기준으로 평가하되, 그 저해정도를 개별요인 비교시에 고려한 가격으로 평가한다. <신설 2007.2.14, 개정 2009.10.28>

2. 쓰레기 등의 매립으로 토지이용의 저해정도가 심한 것으로 사업시행자가 인정하는 경우에는 사업시행자의 승인을 얻은 후 전문기관의 자문 또는 용역을 거쳐 평가하되, 쓰레기 등이 매립될 당시의 이용상황을 상정하여 평가한 금액을 평가서의 평가금액란에 기재하고, 필요한 조치 등에 소요되는 비용 상당액은 따로 비고란에 기재한다. <신설 2007.2.14, 개정 2009.10.28>

 

4. 매수인이 주의할 점

나아가 폐기물관리법은 제7조 제3항은 1998. 2. 8.자로 신설되어, “시장·군수·구청장은 토지·건물의 소유자·점유자 또는 관리자가 제6조제2항의 규정에 의한 청결을 유지하지 아니하는 경우에 있어서는 당해 지방자치단체의 조례가 정하는 바에 따라 필요한 조치를 명할 수 있다.”는 조항을 신설하였다.

따라서 매수인도 위 조항에 의하여 행정관청에 대해서 책임을 져야 하므로 매우 주의하여 매수를 하여야 할 것이다.

만일 모르고 매수를 하였다면 반드시 안날로부터 6개월이 지나기 전에 손해배상청구의 소를 제기하여야 하며, 이 경우는 제거비용에 대한 감정방법이 핵심쟁점이다. 이에 따라 소송결과가 달라진다. 주의하여야 할 것이다.

대법원 "오염된 땅, 산 쪽도 정화책임"

뉴시스 2010.02.14.

오염된 땅인 줄 모르고 사들였더라도 정화책임을 져야 한다는 대법원 판결이 나왔다.

대법원 1부는 아파트를 짓기 위해 철강업체 부지를 사들였다가 토양오염 사실이 드러나면서 지방자치단체로부터 정화명령을 받게 된 A사와 부지를 판 B사가 정화조치명령처분취소 청구소송에서 원고 패소 판결한 원심을 확정했다고 14일 밝혔다.

A사는 2003년 5월 아파트 건축을 위해 B사의 옛 철강공장 터를 매입했으나 뒤늦게 토양이 중금속 등에 오염된 사실이 드러났고, 이에 관할 지방자치단체가 B사는 물론 A사에게도 정화명령을 내리자 두 회사 모두 소송을 냈다.

 

이에 1심 재판부는 "철강공장 운영 등으로 토양오염이 발생됐기 때문에 B사는 원인자에 해당해 정화책임이 있고, 이 터를 사들인 B사도 토양오염 사실을 모른채 부지를 매수했다 하더라도 토양오염 실태에 대한 조사를 하지 않은 점 등 과실이 인정돼 역시 정화 책임이 있다"고 판결했다.

항소심 재판부도 "원고가 B사의 각종 시설물 및 잔해 등이 야적·매립·방치된 상태로 해당 토지를 인도받은 점, 장기간 철거 작업을 진행하면서 각종 폐기물 등을 방치해 추가적인 토양오염의 원인을 제공했을 가능성도 배제할 수 없는 점에 비춰 원고는 환경정책기본법이 정화책임을 지운 '토양오염관리대상시설을 양수한 자'에 해당한다"며 A사의 항소를 기각했다.

대법원도 "공장시설 등의 부지인 해당 토지는 환경정책기본법상 토양오염관리대상시설에 해당하고, 양수인인 원고는 법에서 정한 오염원인자에 해당한다고 본 원심의 판단은 정당하다"며 A사의 상고를 받아들이지 않았다.

 

 

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