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[절차] 정당보상을 받기 위한 초기단계에서의 보상대상자 행동수칙
법무법인강산 조회수:5690
2015-01-23 13:27:00

1. 서론

손실보상을 받음에 있어 초기단계에서의 대응은 매우 중요하다. 그런데 대다수가 이에 대한 지식이 없어 우왕좌왕하는 것이 현실이다. 이에 본 칼럼은 정당보상을 받기 위해서 초기단계에서 보상대상자의 행동요령에 대해서 살펴보고자 한다.

 

2. 공익사업 발표 전 할 일은?

공익사업이 아직 발표되기 전이라면 사전보상 컨설팅을 받는 것이 좋다. 그러나, 사전 보상컨설팅을 잘못 받으면 엄청난 손해를 볼 수도 있다. 손해를 본 사례를 소개하면, 평택에서 나름 전문가라는 사람이 농지에 자갈을 깔면 잡종지로 보상을 받는다고 하여 이를 모르는 주민들은 순진하게 이를 실천하였다가 원상회복명령을 받고 오히려 이를 제거하는데 돈만 낭비한 일이 있다. 참으로 어처구니가 없는 일이다. 사전 컨설팅을 받되, 검증된 전문가의 도움을 받아야 한다. 보상업무는 상식과 많이 다르다.

 

3. 정당보상을 위한 초기단계 10계명

    (1) 기본지식을 익혀 실수를 하지 말자!

보상은 상식과는 다른 점이 많다. 기본지식을 알아야 내 권리를 지킨다. 먼저 보상절차를 정확히 알고, 기본적인 보상금 산정방법을 이해하여야 한다. 기본지식 중 가장 오해하는 것 하나만 소개하면, 사업시행자와 보상에 관해서 협상이 타결되기도 전에 지장물조사에 협조를 하여야 한다고 이야기 한다. 그러나 이는 동의할 수 없다. 사업시행자는 지장물조사만 마치면 소위 아쉬워 할 것이 없다. 협상을 마치고 지장물조사에 응해도 늦지 않는다. 불이익도 없다.

 

(2) 역지사지 하자!

입장을 바꾸어 생각해 보면 정당보상의 길이 보인다. 만일 내가 10억의 예산을 세우고, 어떤 토지(토지소유자 10명, 100평)를 매수하여, 개발사업을 실시하려고 한다. 나는 이 경우 나에게 먼저 협조하는 토지소유자중 1명인 ‘갑’에게 평균가격인 1억원을 주려고 할까? 아니면 적게 주려고 할까? 끝까지 버틴 사람은 어떻게 될까? 만일 갑에게 먼저 1억5천을 주었는데 그 사실을 다른 토지소유자가 알면 1억이하로 팔려고 할까? 그렇게 되면 10억이 아닌 최소 15억 이상의 자금이 소요되는데, 아마 우리는 먼저 갑에게 1억이하를 주려고 할 것이다.

법을 철저히 따지는 보상대상자에 대해서 사업시행자는 어떻게 할까? 우는 아이 젖 준다는 속담은 괜히 생긴 걸까? 사업시행자 입장에서는 지장물조사에서 누락되면 보상을 할 수가 없고, 그러면 소유권 취득도 불가하여 사업시행이 어렵다. 그런데 우리는 어떤가? 과연 공무원 또는 공사 직원이 나에게 특혜를 줄 수 있을까?

    (3) 모범보상 사례를 습득하여 그 보다 더 나은 보상을 요구하자!

필자가 보상을 총지휘한 세종시나 탕정지방산업단지 대책위를 가보면 아마 보상에 대한 마인드가 바뀔 것이다. 이제는 이주자택지로 아파트 용지도 주는 시대이다. 시화MTV사업은 개발이익을 전부 지역에 환원하였고, 평택미군기지 이전사업을 보면 또 많은 혜택이 주어졌다.

<??산업단지 맞춤형 이주대책 내용>

■ 현황

- 이주대책대상자 : 약 120가구

- 택지 평수 : 약 80평

- 택지 건폐율/용적율 : 60%/150%

 

■ 생계보장형 이주자 택지

가. 가이주 아파트 마련 : 사업시행자가 주민들의 가이주를 위하여 30평형대 아파트(전세금 약8,000만원)를 제공

나. 이주자택지 공급가격의 엄격심사를 통한 가격인하

- 최초 사업시행자 제시안 : 조성원가의 70%

- 그러나 주민들이 조성원가중 금융비용이 10%나 반영되어 있는 사실을 발견하는 등 불합리를 지적하며 협의를 진행

- 최종 합의안 : 조성원가의 60%(1년전 주택공사가 시행한 이주자택지 가격이 평당 약220만원임에 비하여 ??산업단지는 약120만으로서 매우 저렴함)

다. 상가 확대 : 최초 계획안은 1층 상가 2,3층은 주택이었으나, 주민 요구로 1,2층 상가, 3층 주택으로 지구단위계획을 변경 수립중임

라. 관광단지화를 위한 마스터 플랜 지원

- 관광단지화를 꾀하여 상가를 활성화하고자 마스터 플랜을 사업시행자 비용으로 실시함,

- 즉, 주민들(약60%)이 비록 자신의 단독주택을 건축하는 것이나, 단체를 조직하여 1곳에 설계와 시공을 맡기기로 합의함

바. 건축비 지원방안 수립 : 1가구당 약7,500만원 지원키로 합의

 

■ 각종 생계 지원사업

- 각종 생계대책사업 시행 : 함바식당 운영(식당 건물 및 집기시설 일체 사업시행자 지원), 지장물 철거사업, 석유류 공급, 노무 인력공급사업 등

- 기타 지원사업 : 주유소 건축(단지내에 사업시행자가 주유소를 건축하여 무상 제공), 마을회관 부지 제공, 기타 지속적 협의 중

    (4) 보상협의회 제대로 대응

이제는 보상협의회가 일정요건을 갖추면 의무적 설치가 된다. 설치시기는 보상계획의 열람기간 만료후 30일 이내이다. 보상협의회에서 제대로 대응을 하자.

보상협의회 협의사항

협의결과 처리

- 보상액 평가를 위한 사전 의견수렴에 관한 사항

- 잔여지의 범위 및 이주대책의 수립에 관한 사항

- 당해 사업지역내 공공시설의 이전 등에 관한 사항

- 토지소유자 또는 관계인 등이 요구하는 사항 중 지방자치단체의 장이 필요하다고 인정하는 사항

- 그 밖에 지방자치단체의 장이 부의하는 사항

사업시행자는 정당하다고 인정되는 사항에 대하여는 이를 반영하여 사업을 수행하여야 한다.

    (5) 올바른 대책위원회를 구성하라!

개인적인 노력은 한계가 있다. 따라서 대책위원회를 구성하는 것이 타당하다. 특히 시간이 없고, 공부하기 싫은 사람들은 올바른 대책위가 구성되도록 노력하여야 한다. 공부하고, 연구하고, 투명하고, 사심이 없는 대책위원회를 선택하여야 한다. 특히 잘못된 지식을 가진 대책위는 없는 만도 못하다.

대책위는 최초의 협의보상금을 제대로 받기 위해서 필요하고 또한 대법원 판례에 의하면 당사자 간의 합의로 법 소정의 손실보상의 요건을 완화하는 약정을 할 수 있고, 그와 같은 당사자 간의 합의로 위 특례법 소정의 손실보상의 기준에 의하지 아니한 매매대금을 정할 수 있다(대법원 98다48866 판결)고 하므로, 법보다 나은 합의를 위해서 꼭 필요하다. 또한 보상협의회를 뒷받침하고, 사업시행자와 이주 및 생계대책 등을 협의하고, 감정평가사 추천권 행사를 위해서도 필요하다.

주의사항은 브로커 개입을 차단하고, 무늬는 도와주는 것처럼 보이나 사리사욕 챙기는 자를 주의하여야 하고, 공부하지 않는 대책위는 배척하여야 한다.

 

<대책위 선택기준 : 아래 사항에 대한 준비정도를 파악하면 됨>

- 토지소유자 주소파악 여부

- 토지 등 보상대상 분석여부

- 비교표준지 분석 여부

- 강제집행 견학 여부

- 지장물조사에 대한 대책 여부

- 행정도시, 탕정대책위 방문 여부

- 불합리한 제도 현황파악 여부

- 세금 문제 파악 여부

- 보상협의체 구성 및 협상대책

- 각종 서식 입수상태

- 인근유사토지거래가격 입수여부

- 보상선례 입수상태

- 대책위 운영자금 조달 및 사용방안

- 보상투기방지 대책

- 주민협상안에 대한 이해도

- 개발계획에 대한 주민의견반영 방안

- 이주대책, 생활대책, 생계대책안

- 부재지주에 대한 대책

- 기업 및 세입자 대책

    (6) 자식에게 증여는 신중히 하라!

많은 보상대상자가 세금문제 등 여러 가지 이유로 자식에게 증여를 한다. 증여를 하면 오히려 큰 손해를 보는 경우가 많다. 우선 이주대책대상자에서 탈락하는 경우가 많고, 세금에서도 불리한 경우가 있다. 증여하기 전 세무사에게 필히 확인을 하여야 한다.

 

    (7) 건축 중 또는 건축허가를 받은 경우 신고의무를 이행하라! 

반드시 적극적으로 신고기간 내에 신고를 하여야 한다. 그렇지 않으면 더 이상 건축이 불가하다.

 

   (8) 투기를 하지 말자!

보상투기를 하면 결국 손해를 본다. 정정당당하여야 한다. 보상투기를 위해 나무 몇 그루 심어 놓고 이것이 발각될 까봐 말도 못하고 사업시행자에게 끌려 다닌다.

 

    (9) 브로커를 척결하라!

최근 무자격 브로커가 보상세계에 난무하면서 많은 손해를 야기하는 경우가 있다. ‘국제경찰’이라는 사람들도 있다. 심지어는 대책위에도 진출하는 경우도 있다. 주의가 요망된다.

 

    (10) 서류 제출은 신중히 하라!

사업시행자가 제출하라고 요구하는 서류는 무조건 제출하는 경우가 있다. 그러나 이는 주의하여야 한다. 그중에는 제출해서는 안 되는 서류들도 많다. 후회하지 말고 자세히 알아보고 제출하여야 할 것이다.

 

4. 지장물조사 전 행동수칙은?

    (1) 철저한 의견을 제출하라.

공익사업이 발표되면 거의 대부분 주민 공람·공고를 실시하는데, 이때 자신의 의견을 철저히 개진하는 것이 좋다.

- 택지개발촉진법 제3조의3 (주민등의 의견청취) ① 지정권자가 제3조에 따라 택지 개발지구를 지정하려는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 공고하여 주민 및 관계 전문가 등의 의견을 들어야 한다. 다만, 국방상 기밀 유지가 필요하거나 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 그러하지 아니하다.[전문개정 2011.5.30]

- 도시개발법 제7조(주민 등의 의견청취) ① 제3조에 따라 국토해양부장관, 시·도지사 또는 대도시 시장이 도시개발구역을 지정(대도시 시장이 아닌 시장·군수 또는 구청장의 요청에 의하여 지정하는 경우를 제외한다)하고자 하거나 대도시 시장이 아닌 시장·군수 또는 구청장이 도시개발구역의 지정을 요청하려고 하는 경우에는 공람이나 공청회를 통하여 주민이나 관계 전문가 등으로부터 의견을 들어야 하며, 공람이나 공청회에서 제시된 의견이 타당하다고 인정되면 이를 반영하여야 한다. 도시개발구역을 변경(대통령령으로 정하는 경미한 사항은 제외한다)하려는 경우에도 또한 같다. <개정 2008.3.28>

    (2) 환경영향평가 등에 대한 공청회 개최

개발사업을 하려면 환경영향평가 등에 대해서 주민설명회를 열거나 아니면 공청회를 개최하여야 한다. 단, 주민들이 힘으로 설명회나 공청회를 무산시키면 사업시행자는 열지 않아도 된다고 규정하고 있다. 그렇게 되면 누구만 좋을까? 그런데 일방적인 설명회보다는 전문가를 추천하여 서로 의견을 교환하는 공청회를 개최하는 것이 좋다

환경영향평가법 제13조(주민 등의 의견 수렴) ① 개발기본계획을 수립하려는 행정기관의 장은 개발기본계획에 대한 전략환경영향평가서 초안을 공고·공람하고 설명회를 개최하여 해당 평가 대상지역 주민의 의견을 들어야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 범위의 주민이 공청회의 개최를 요구하면 공청회를 개최하여야 한다.

③ 개발기본계획을 수립하려는 행정기관의 장이 책임질 수 없는 사유로 제1항에 따른 설명회나 공청회가 정상적으로 진행되지 못하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 설명회나 공청회를 개최하지 아니할 수 있다. 이 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 설명회 또는 공청회에 준하는 방법으로 주민 등의 의견을 들어야 한다.

    (3) 토질조사 허용여부

예정지구 지정 후에 사업시행자가 실시한다. 그런데 보상을 받기 전에는 토지소유자의 동의를 받거나 일정한 절차를 거치지 않으면 불가하다.

 

    (4) 토지, 지장물, 권리에 대해서 일괄보상 요구

법은 일괄보상 원칙을 천명하고 있다. 따라서 서면에 의한 일괄보상을 요구하는 것이 좋다.

 

5. 보상에 대한 오해와 진실은?

 

오 해

진 실

1

이제 더 알 필요 없다.

보상내용은 계속 바뀐다.

2

경매·담보평가가격, 매수가격은 보상금 산정의 기준이다.

보상금 산정의 기준이 아니다. 참고사항일 뿐이다.

3

사업시행자가 요구하는 서류는 무조건 제출하여야 한다.

아니다. 서류를 함부로 제출하면 손해를 보는 경우도 있다

4

대책위를 잘못 선택해도 나는 피해볼 것이 없다.

대책위가 잘못되면 큰 피해를 본다. 절대로 방관해서는 안된다.

5

사업시행자에게 밉보이면 보상금이 적어진다.

아니다. 만약 그렇다면 이는 위법한 것이다.

6

공익사업 발표 후에 등기를 자식 등 앞으로 이전해도 피해가 없다.

상속을 고려해서 미리 등기를 이전하는 경우에 잘못하면 이주대책대상에서 제외되고, 세금 등에서 불측의 손해를 볼 수도 있다.

7

수분양권 양도서류는 파기하는 것이 좋다.

반드시 보관하여야 나중에 양도소득세에서 피해를 보지 않는다.

8

내 보상금 정보를 공개하면 손해이다.

공개를 하면 오히려 이익이다.

9

인터넷 정보는 모두 진실이다.

보상분야는 틀린 것이 많다. 전문가라고 자처하는 사람도 틀린 정보를 제공하는 경우가 많다.

10

사업시행자가 주재하는 보상설명회는 개최하는 것이 좋다.

아니다. 먼저 설명회 자료를 요청하여 그 자료를 보고 판단하는 것이 좋다.

11

지장물조사에서 누락되면 손해를 본다.

아니다. 사진이나 비디오를 촬영하여 놓으면 손해를 보지 않는다. 보상없이 소유권 변동은 없다.

12

환경영향평가 공청회는 막아야 한다.

적극적으로 대응하는 것이 좋다.

13

공탁금은 찾지 않아야 한다.

사업취소소송이 아니라 단지 보상금 증액소송이라면 이의유보를 하고 찾으면 된다.

14

재판을 하면 무조건 20%이상 오른다.

증액금액은 장담이 불가능하다. 통상은 10% 미만이다. 다만, 이유가 있으면 많이 오른다. 최근 강산은 100억원을 201억원을 증액하였다.

 

 

 

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